Сдача дома в рент

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Аватара пользователя
evg
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 266
Зарегистрирован: 09 дек 2009, 08:30
Откуда: CYYC

Сдача дома в рент

Сообщение evg » 12 апр 2013, 15:02

Нужен совет по уменьшению налога на доход от сдачи в рент.

Ситуация следующая: Я владелец дома. У меня в семье единственный доход, жена не работает. есть дочь 19 лет и сын 9 лет. Если сдавать дом самому, то налог будет по максимуму. Оформить на жену - она вроде имеет какой то так кредит и налог у меня уменьшен. На дочь оформить - она возможно будет подрабатывать, с нее налоги начнут брать. На несовершеннолетнего сына можно оформить. Что то подобное слышал, но как говорится слышал звон... Знатоки в жилье, что можете посоветовать в данной ситуации?
Шас спою

wolverine
Сонное Создание
Сообщения: 2036
Зарегистрирован: 13 окт 2007, 09:12
Откуда: Федеративные Штаты Микронезии

Re: Сдача дома в рент

Сообщение wolverine » 12 апр 2013, 15:21

ЕМНИП доход на семью считается, на жену переводить может быть бессмысленно (а то и вредно, потому как статус "не имеющей дохода" она потеряет), более полезным может быть перевод дома на inc и сдача от его имени, но там уже нужно смотреть сколько реально дохода с него пойдет и окупятся ли дополнительные декларации.
Грибы размножаются спорами; в спорах рождается истина; следовательно грибы - истина.
Аватара пользователя
evg
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 266
Зарегистрирован: 09 дек 2009, 08:30
Откуда: CYYC

Re: Сдача дома в рент

Сообщение evg » 12 апр 2013, 15:26

поясните, кто такой inc?
Шас спою
wolverine
Сонное Создание
Сообщения: 2036
Зарегистрирован: 13 окт 2007, 09:12
Откуда: Федеративные Штаты Микронезии

Re: Сдача дома в рент

Сообщение wolverine » 12 апр 2013, 15:27

Корпорация. Этот доход он отдельно от личного считается, плюс все ремонты наверное можно будет списывать, хотя тут не уверен.
Грибы размножаются спорами; в спорах рождается истина; следовательно грибы - истина.
Аватара пользователя
evg
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 266
Зарегистрирован: 09 дек 2009, 08:30
Откуда: CYYC

Re: Сдача дома в рент

Сообщение evg » 12 апр 2013, 15:33

ага, понятно, открыть фирму и продать свой дом этой фирме, я так понял? А как быть с моргиджем? Могу я быть косайнером например? Я плачу моргидж за него.
Шас спою

wolverine
Сонное Создание
Сообщения: 2036
Зарегистрирован: 13 окт 2007, 09:12
Откуда: Федеративные Штаты Микронезии

Re: Сдача дома в рент

Сообщение wolverine » 12 апр 2013, 15:36

мм.. хз, вот это уже нужно выяснять у спецов, банк может не одобрить перевод собственности. Для них это риск, потому как реальная отвественность перейдёт к фирме "Рога и копыта" которая сегодня есть, а завтра вы решите что больше не нужна.
Грибы размножаются спорами; в спорах рождается истина; следовательно грибы - истина.
newuser4
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 831
Зарегистрирован: 10 ноя 2011, 14:46
Откуда: Calgary

Re: Сдача дома в рент

Сообщение newuser4 » 12 апр 2013, 16:18

evg писал(а):Нужен совет по уменьшению налога на доход от сдачи в рент.
что можете посоветовать в данной ситуации?
Для начала прочитать Rental Income Tax Guide (T4036)
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1152
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Re: Сдача дома в рент

Сообщение Елена Палагнюк » 12 апр 2013, 20:37

evg писал(а):Нужен совет по уменьшению налога на доход от сдачи в рент.

Ситуация следующая: Я владелец дома. У меня в семье единственный доход, жена не работает. есть дочь 19 лет и сын 9 лет. Если сдавать дом самому, то налог будет по максимуму. Оформить на жену - она вроде имеет какой то так кредит и налог у меня уменьшен. На дочь оформить - она возможно будет подрабатывать, с нее налоги начнут брать. На несовершеннолетнего сына можно оформить. Что то подобное слышал, но как говорится слышал звон... Знатоки в жилье, что можете посоветовать в данной ситуации?
Когда будете делать Income tax подготовьте все цифры по доходу, который вы получили с рента и расходам связанным со сдачей - ремонт, оплата утилитис, моргидж, проперти такс и тд. Ваш бухгалтер должен все посчитать и сказать кому выгоднее заклеймить доход от рента (если он вообще будет после всех расходов).
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info
Аватара пользователя
evg
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 266
Зарегистрирован: 09 дек 2009, 08:30
Откуда: CYYC

Re: Сдача дома в рент

Сообщение evg » 12 апр 2013, 21:50

Это понятно, вся процедура знакома. Я даже примерно подсчитал чистый доход после уплаты проперти такс и процентам по моргиджу. Получается, что доход будет в районе 20 тыс за год - это налог примерно 8 тыс. жалко отдавать такую сумму. А что скажете по поводу рекомендации wolverine об открытии компании?
Шас спою
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1152
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Re: Сдача дома в рент

Сообщение Елена Палагнюк » 12 апр 2013, 22:00

Я не могу сказать насколько это поможет в вашем случае, потому что не знаю всех подробностей вашего финансового положения, ответить на этот вопрос точно сможет только ваш бухгалтер. По поводу корпорации:

"A corporation is a separate person that reports and pays income tax on the rental income. If rental losses are expected and the corporation has no other sources of income, ownership by the corporation is generally not beneficial. Shareholders cannot immediately take advantage of losses, since they cannot deduct these losses from their personal income.

Corporations record their rental income for each taxation year, which may end on a date other than December 31. The rules that apply to rental property, described above with respect to individuals, also apply to corporations. However, if the main activity of a corporation is the sale or rental of real property, the restriction on the amount of CCA that it may claim will not apply. Thus, when expecting to make large and profitable real estate investments, it may be preferable to create a separate corporation for real estate activities, rather than combining the real estate business with other businesses.

For a Canadian-controlled corporation, the tax rate applicable to rental income can vary depending on whether the rental activity is considered to be a specified investment business or an active business. In the former case, the maximum rate applies, plus a refundable tax of 6 2/ 3 per cent. In the latter case, a small-business deduction of 16 per cent can be taken at the federal level on the first $200,000 taxable income, and provincial income tax may be reduced. In some provinces the tax rates drop significantly, from 52 to about 20 per cent.

A specified investment business is deemed to exist when five or fewer full-time employees are engaged in the property rental activity. Thus, if owning a rental property is a secondary investment activity, there is no advantage in a corporation owning it in order to defer taxes, since the applicable tax rate will generally be greater than the rate that an individual would pay. Note that if a property is rented to an associated corporation that deducts the rent from its active business income, the rental income will be considered as active business income regardless of the five-employee criterion.

A major disadvantage of a corporation owning a property is Part I.3 federal tax and the provincial capital tax. The debt as well as the capital invested to acquire the property is part of the taxable capital, while the property does not entitle its owner to the investment allowance. As a result, large amounts of Part I.3 tax and capital tax are payable.

An advantage of rental property being held by a corporation is that the capital gains deduction (CGD) may be available on the sale of the corporation's shares if it was carrying on an active business. The shares would not be eligible for the CGD if the corporation was carrying on a specified investment business."
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info
Аватара пользователя
evg
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 266
Зарегистрирован: 09 дек 2009, 08:30
Откуда: CYYC

Re: Сдача дома в рент

Сообщение evg » 12 апр 2013, 22:06

Это поможет, ибо у меня налог по максимальной сетке. Спасибо, обращусь к бухгалтеру и буду думать в этом направлении
Шас спою
newuser4
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 831
Зарегистрирован: 10 ноя 2011, 14:46
Откуда: Calgary

Re: Сдача дома в рент

Сообщение newuser4 » 12 апр 2013, 22:35

Если это первый год рента то в первую очередь надо подумать нужно ли сохранить статус первичной резиденции или рентовой собственности

Every time you change the use of a property, you are considered to have sold the property at its fair market value (FMV) and to have immediately reacquired the property for the same FMV, unless you make an election as described below. The resulting capital gain or capital loss (in certain situations) must be reported in the year the change of use occurs.
Аватара пользователя
evg
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 266
Зарегистрирован: 09 дек 2009, 08:30
Откуда: CYYC

Re: Сдача дома в рент

Сообщение evg » 12 апр 2013, 22:40

да, первый год рента. но что то я не понял ничего из ответа. можете своими словами. чем грозит изменение статуса проперти?
Шас спою
newuser4
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 831
Зарегистрирован: 10 ноя 2011, 14:46
Откуда: Calgary

Re: Сдача дома в рент

Сообщение newuser4 » 12 апр 2013, 22:41

Елена Палагнюк писал(а): кому выгоднее заклеймить доход от рента
А разве это можно выбирать? У дома есть собственник или собственники в пропорции владения собственностью, согласно этому и распределяется доход от рента.
newuser4
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 831
Зарегистрирован: 10 ноя 2011, 14:46
Откуда: Calgary

Re: Сдача дома в рент

Сообщение newuser4 » 12 апр 2013, 22:49

evg писал(а):да, первый год рента. но что то я не понял ничего из ответа. можете своими словами. чем грозит изменение статуса проперти?
Вот для этого я послал к Руководству по ренту. :) Там много деталей которые могут стоить $$ в будущем. Стоит прочитать.

Идея такая что при смене статуса с первичной резиденции на рентовую считается что дом продан по рыночной стоимости на момент смены статуса. Если вы не выбираете этот дом как первичную резиденцию то при его продаже в будущем заплатите налог на разницу между сегодняшней рыночной стоимостью и ценой продажи. Если выбираете то не заплатите, но заплатите за это время налог при продаже другого дома (где живете). Считайте что выгодней.

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»