Крушение цен или "лохотрон" недвижимости в Торонто

[oblako]

Так на МЛС же стоит возраст дома, от 6 до 10, например. Если точный возраст нужен уверен можно узнать в муниципалитете

Ну не вижу в упор

[Vladimir611]

Понял, всё зависит от места. У домов в Анкастере стоит возраст, а я только там и покупал. Для примера выбрал Миссиссагу и привет, не нашёл

[oblako]

Анкастер я не смотрела, возможно там исключение По Торонто и близлежащим окрестностям мне не попадалась такая информация не разу

PS
Посмотрела Анкастер, ткнула в первые три попавшиеся дома : 1, 2, 3 то же ничего нет

[Vladimir611]

В эти я не тыкал
Ну вот например http://www.realtor.ca/PropertyDetails.a ... y=96993304

П.С. Сестру ночью разбудили пожарные, у соседей дом сгорел полностью. Уезжали в Мексику, выбросили мусор из камина и поставили за дом, там где дрова . В аэропорту узнали, что дома больше нет

[Елена Палагнюк]

Я не занимаюсь чтением веток о риелторах, но покупал в Канаде уже не один дом. Хоть технически платит риэлторам продавец, но это фокус-покус. Приходя покупать без риэлтора, я торгуюсь о цене, а потом сбавляю ещё минимум 2%. Продавец платит своему риэлтору 5%, которые тот потом делит с риэлтором покупателя. Поверьте, у риэлторов с логикой не хуже чем у остальных. Риэлтор продавца легко откажется от 2% в мою пользу, ведь ему моему риэлтору платить не надо. Вернёмся к вопросу об услугах и информации, которые риэлтор может мне дать в оправдание этих пары процентов?

Владимир у вас немного неправильное представление об оплате комиссионных агентам. Сегодня в ГТА уже мало кто платит полный комиссионный процент 5% при продаже. Да, агенту который приводит покупателя платят от 1,5 до 2.5% (правильнее сказать не агенту, а агенству с которым заключен контракт на продажу, самому агенту из этих денег в лучшем случае остается в 50% от суммы). Дома выставляют на продажу за 0.5-1%. Так что большой мотивации у агента продающей стороны снижать комиссионные на 2-2.5% нет. И не забывайте о том, что агент продавца по закону, в первую очередь представляет ИНТЕРЕСЫ своего клиента ПРОДАВЦА а не покупателя. Это в первую очередь важно понять - кто на кого работает. Поэтому не надо концентрироваться на процентах, которые реэлтор получает, может лучше сконцентрироваться на том, что он для своих клиентов делает и чьи интересы защищает? Вам не кажется что агент покупателя представляющий интересы своего клиента покупателя при обсуждении цены и условий покупки добьется большего чем агент продавца представляющий интересы своего клиента продавца?

Vladimir611 писал(а)
asa1973 писал(а):

если дому менее 10 лет, инспекция мало что даст.

В любом доме даст. В старом найдутся проблемы, а в новом масса огрехов, например, кто-то сам делал деку или бейсмент, в обход строительного кода. Получите потом этот дом и будете с иншурансом геморрой иметь или когда проблемы начнутся

Увидеть то что дек например не соответствует требованиям местного муниципалитета по размеру или построен не по коду и проверить документацию по законченному бейсменту не входит в задачу home inspection. Инспекция выявляет только внешние недостатки дома на момент проведения инспекции. По ходу инспекции даются общие рекомендации по устранению или проверке чего-то конкретно, если есть подозрение на серьезную проблему. Если после закрытия сделки возникают проблемы с деком или бейсментом доставшиеся от старых хозяев, то в большинстве случаев это будет покрыто Title Insurance, которая для этих целей и существует.

[oblako]

В эти я не тыкал
Ну вот например http://www.realtor.ca/PropertyDetails.a ... y=96993304

Да я не то что бы ваши слова под сомнение ставлю , просто хотелось узнать, есть ли какие то другие "быстрые" интернет-источники узнать эту информацию?

П.С. Сестру ночью разбудили пожарные, у соседей дом сгорел полностью. Уезжали в Мексику, выбросили мусор из камина и поставили за дом, там где дрова . В аэропорту узнали, что дома больше нет

Ужас! Надеюсь что страховка им хоть частично компенсирует ущерб

[oblako]

просто для канадцев возраст дома - не самое главное. Это в нашем понимании старый дом - синоним плохому. Здесь состояние дома и, соответственно цена, определяется количеством денег, которые были вложены в его модернизацию и обслуживание. Есть люди, которые предпочитают дома вблизи к центру города в старых и очень зелёных районах(большие деревья). В этих районах дома в Викторианском стиле имеют по 100 лет и более и стоят 400-500 тасяч Кадов, так что как видите не в возрасте дело. А на общественных сайтах этой инфы нет, так как они созданы по упрощённой схеме. Для этого и есть риелтор, чтобы каждую недостающую информацию добыть для своего клиента. Просто у Вас вопрос возраста здания стоит на 1-м месте, а для других он не стоит вообще - у каждого свои приоритеты, не удивляйтесь.

Понятно, что когда покупаешь, то и позвонить можно, и риелтор наверно подробную информацию предоставит. А вот на "теоретическом этапе покупки", когда просто присматриваешься и собираешь информацию, информация о возрасте постройки очень актуальна. По крайней мере для меня, ну не фанат я "викторианских" таунхаузов

[Vladimir611]

Владимир у вас немного неправильное представление об оплате комиссионных агентам. Сегодня в ГТА уже мало кто платит полный комиссионный процент 5% при продаже. Да, агенту который приводит покупателя платят от 1,5 до 2.5% (правильнее сказать не агенту, а агенству с которым заключен контракт на продажу, самому агенту из этих денег в лучшем случае остается в 50% от суммы). Дома выставляют на продажу за 0.5-1%. Так что большой мотивации у агента продающей стороны снижать комиссионные на 2-2.5% нет. И не забывайте о том, что агент продавца по закону, в первую очередь представляет ИНТЕРЕСЫ своего клиента ПРОДАВЦА а не покупателя. Это в первую очередь важно понять - кто на кого работает. Поэтому не надо концентрироваться на процентах, которые реэлтор получает, может лучше сконцентрироваться на том, что он для своих клиентов делает и чьи интересы защищает? Вам не кажется что агент покупателя представляющий интересы своего клиента покупателя при обсуждении цены и условий покупки добьется большего чем агент продавца представляющий интересы своего клиента продавца?



Увидеть то что дек например не соответствует требованиям местного муниципалитета по размеру или построен не по коду и проверить документацию по законченному бейсменту не входит в задачу home inspection. Инспекция выявляет только внешние недостатки дома на момент проведения инспекции. По ходу инспекции даются общие рекомендации по устранению или проверке чего-то конкретно, если есть подозрение на серьезную проблему. Если после закрытия сделки возникают проблемы с деком или бейсментом доставшиеся от старых хозяев, то в большинстве случаев это будет покрыто Title Insurance, которая для этих целей и существует.

Елена
Это не первая наша дискуссия на тему
Как человеку, который платит агенту или агентству, меня меньше заботит кому там сколько идёт, заботит больше сколько уходит у меня Это во-первых. В моём районе дома выставляются за 4-5%, которые два агента между собой делят. Поэтому мне и интересно, какую информацию мне агент может дать, к которой у меня нет доступа (и оценить стоит ли она того). Про мотивацию снижать - из собственного опыта покупок без агента, мотивация очень даже есть. В одном случае 2%, в другом 2.2%, после оговора цены за покупку. Как может не быть мотивации, если завтра придёт человек со своим агентом и ему придётся эти 2.5% отстегнуть, в чём логика?
По поводу чьи интересы представляет - прежде всего агент представляет свои интересы, я ни в коем случае не говорю о вас . Это лишний раз доказал опыт сестры при попытке продать дом без агента (что крайне тяжело на сегодня). Схема каждый раз была одна и та же. Звонок агента потенциального покупателя, заверения сестры, что 2.5% агент покупателя получит (она хотела сэкономить на своём агенте), но агенты не приходят. Бояться. Из чего следует, что на первом месте далеко не интересы клиента, а свои собственные. Что абсолютно нормально, и глуп тот покупатель который этого не понимает.

П.С. Вопрос не в том, кто потом покроет выявленный ущерб. Но тестю при покупке дома инспектор указал на то, что проводка в бейсменте была в одном месте сделана неправильно, что может привести к форс мажору (сделан бэйсмент был самим владельцем дома). Такую информацию неплохо знать, верно. Тем более всего за 300 баксов.

[Vladimir611]

Понятно, что когда покупаешь, то и позвонить можно, и риелтор наверно подробную информацию предоставит. А вот на "теоретическом этапе покупки", когда просто присматриваешься и собираешь информацию, информация о возрасте постройки очень актуальна. По крайней мере для меня, ну не фанат я "викторианских" таунхаузов

посмотрите достаточно домов, примерный возраст дома будете узнавать на ура и с викторианским не перепутаете

[Vladimir611]

Ужас! Надеюсь что страховка им хоть частично компенсирует ущерб

конечно компенсирует. Но такой геморрой представить можно только в страшном сне

[Елена Палагнюк]

По поводу чьи интересы представляет - прежде всего агент представляет свои интересы, я ни в коем случае не говорю о вас . Это лишний раз доказал опыт сестры при попытке продать дом без агента (что крайне тяжело на сегодня). Схема каждый раз была одна и та же. Звонок агента потенциального покупателя, заверения сестры, что 2.5% агент покупателя получит (она хотела сэкономить на своём агенте), но агенты не приходят. Бояться. Из чего следует, что на первом месте далеко не интересы клиента, а свои собственные. Что абсолютно нормально, и глуп тот покупатель который этого не понимает.

Если цена соответствует состоянию дома то чего реалторам боятся вести туда покупателя? Приведут с удовольствием. Они же подписывают специальные документы чтобы защитить себя и своего клиента. Причина скорее в том что многие агенты не хотят связываться с продажами напрямую без агента с продающей стороны, потому что от такой сделки можно ожидать чего угодно если нет официальной репрезентации, то есть гарантии, что сделка дойдет до конца без проблем и твой клиент покупатель останется доволен покупкой такого дома. .

[Vladimir611]

Если цена соответствует состоянию дома то чего реалторам боятся вести туда покупателя? Приведут с удовольствием. Они же подписывают специальные документы чтобы защитить себя и своего клиента. Причина скорее в том что многие агенты не хотят связываться с продажами напрямую без агента с продающей стороны, потому что от такой сделки можно ожидать чего угодно если нет официальной репрезентации, то есть гарантии, что сделка дойдет до конца без проблем и твой клиент покупатель останется доволен покупкой такого дома. .

а состояние дома они узнают по телефону ? Не соглашались привести, потому что не были уверены в получении комиссии, агента то у продавца нет, иметь дело им бы пришлось с сестрой напрямую. Как продажа напрямую связана с защитй интересов покупателя?

[Елена Палагнюк]

А где гарантия что ваша сестра владелец этой недвижимости? Какие у нее отношения с мужем? Есть ли муж (бойфренд, другой родственник) который также заинтересован в продаже этой недвижимости и без разрешения которого сделка просто считается не действительной? Какой моргидж у продавца и есть ли там достаточно эквити вообще чтобы получить что-то сверху? Может на этом доме есть лин? Может там выращивали марихуану. Может там кто-то умер недавно в конце концов или были какие-то криминальные разборки. Она сама может заполнить форму SPIS? Могу еще продолжить список... Этого достаточно чтобы не брать на себя ответственность за сделку напрямую, как вы считаете? И это только часть того за что агент представляющий продавца берет на себя ответственность выставляя дом на продажу.

[Vladimir611]

Простите, Елена, но это даже не смешно. Ответ на все ваши вопросы получается в течении 5 минут, путём просмотра документов, которые просматривает и агент, в случае когда он продаёт дом. Тем более эти 5 минут придётся потратить если ваш клиент захочет дом купить, сделав предложение, то есть в случае серьёзного интереса. Заполнение всех документов сестра брала на себя (не первый раз). Так что не убедили меня абсолютно. Вся идея в комиссионных, ведь получать их придётся не от агента, а от продавца, а это риск.

[Елена Палагнюк]

Вас Владимир, я уже поняла, ничем не удивишь, особенно покупкой-продажей недвижимости, вы здесь все знаете, ну и прекрасно, очень рада за вас, уже писала об этом раньше, вам агенты не нужны . Но в этом вопросе хочу сказать что вы просто не сталкивались со случаями которые я выше описала. Все свои дома вы покупали через агента продавца, поэтому и не возникало у вас проблем описанных мною выше. Вся работа за продавца была сделана и преподнесена вам на блюдечке. Есть у Real Estate agents одно важное правило - disclosure, disclosure, disclosure. При продаже они обязаны проверить все факты о выставляемой недвижимости and disclose by law, за это они несут серьезную ответственность. Когда покупаешь напрямую от частного лица, оно такой ответственности не несет, вы не знаете кому вы несете офер. А еще, вы наверное знаете что такое confidentiality. Это когда люди (в нашем случае продающие без агента) не хотят чтобы кто-либо знал их персональную ситуацию и финансовое состояние. Как за 5 минут вы получите ответы на поставленные мною выше вопросы? Особенно о моргидже. Да, продавец конечно может показать бумагу где он показан как владелец и есть еще источники где агент может посмотреть чье имя стоит на Title, но опять повторюсь, как агент покупателя может быть уверен что продавец его не обманывает? Даже адвокат не всегда может выяснить что человек показанный на Title как владелец не имеет права продавать недвижимость самостоятельно либо без чьего-то разрешения. Как вы думаете, почему в последние годы Title Insurance является обязательным условием при подписании документов у адвоката. Не задумывались?
Ваша сестра видимо разбирается во всех вопросах покупки-продажи недвижимости и естественно не собирается никого обманывать при продаже. Прекрасно. Кроме вас и ее никто об этом не знает. Как вы думаете, почему такие виды продаж совсем не процветают? Именно потому, что множество этих сделок либо распадаются в процессе, либо возникают множественные проблемы после их закрытия. В этом и есть идея. Какой смысл в комиссионных если их придется все равно вернуть, а то еще и заплатить за судебные издержки и тд, а то и вовсе лишиться лицензии в случае если вы столкнулись с недобросовестным продавцом? Так что не все к сожалению так просто как иногда хотелось бы.