Помогите определиться с покупкой

[Sini]

агент продавца на контракте, по которому с продажи платится примерно 5%-ная комиссия, которая делится между агентами продавца и покупателя. Если нет агента покупателя, то 5% получает агент продавца, с чем его можно только поздравить, а также ему будет выгоднее продать дороже. 2.5 вместо 5 он не получит, договор есть договор, и соотвнтственно делаать вам особую скидку ему резона нет, тк он представляет интересы продавца, а не ваши

из того что вы написали агенту продавца как раз таки выгодно дать скидку покупателю без агента, так как при продаже именно покупателю без агента доход продающего агента увеличивается в 2 раза, по сравнению с продажей покупателю с агентом.

поясните пожалуйста еще раз!

[IgorIgor]

Вот вы бы, Игорь, сначала спросили откуда Тук-Тук, а потом спрашивали о риелторе. Он с Ванкувера или где-то рядом. Как он может вам порекомендовать риелтора в Торонто?

спасибо за подсказку.
Раз уж с ТукТуком разобрались.... ( хорошем смысле конечно)
Остается вопрос к Ольге....

[personne]

из того что вы написали агенту продавца как раз таки выгодно дать скидку покупателю без агента, так как при продаже именно покупателю без агента доход продающего агента увеличивается в 2 раза, по сравнению с продажей покупателю с агентом.

поясните пожалуйста еще раз!

Объясняю. Скидку дает не агент, а продавец.
Выгодно ли агенту продавца уговаривать своего клиента продать ниже рынка - не знаю, пусть риэлторы ответят, агент должен защищать интересы продавца, так и лицензии можно лишиться.
Выгодно ли уговаривать вас взять за большую цену - да.
К тому же цена берется не с потолка - и продавцу, и покупателю их агент дают данные, за сколько продавались дома в их округе. С какой стати продавец продаст дешевле, чем аналогичные дома в округе?
В общем имхо дом продастся за ту же цену, за которую должен (если не выше), но кто-то на этом хорошо заработает

[personne]

Просто для примера - продавец выставляет дом за 480, рассчитывая продать его в районе 475, коммиссия риэлтора - 5% (делится между двумя агентами).
То есть брокерадж риэлтора продавца получит 11875, часть из пойдет на вознаграждение самого агента.
Допустим, вы пришли без агента, и просите продать вам дом за 460. Сам продавец вряд ли согласится на такую цену, тк он получит в этом случае 437К вместо 451, на которые рассчитывал. Хотя агентство заработало бы в этом случае 23К вместо 12 в предыдущем случае.
Дом вам продадут за 470-480, и агентство заработает на этом 23.5-24К. С чем их и поздравим.
А учитывая, что продавец часто продает один дом и вкладывает деньги в покупку второго, то цену вам и вовсе никто снижать не будет

[Елена Палагнюк]

очень часто продавец и его агент договариваються сразу сколько процентов с продажи получит агент продавца если сам найдет покупателя это называется collateral agreement, не все про это знают, ну и конечно не все агенты на это соглашаются

[Sini]

Просто для примера - продавец выставляет дом за 480, рассчитывая продать его в районе 475, коммиссия риэлтора - 5% (делится между двумя агентами).
То есть брокерадж риэлтора продавца получит 11875, часть из пойдет на вознаграждение самого агента.
Допустим, вы пришли без агента, и просите продать вам дом за 460. Сам продавец вряд ли согласится на такую цену, тк он получит в этом случае 437К вместо 451, на которые рассчитывал. Хотя агентство заработало бы в этом случае 23К вместо 12 в предыдущем случае.
Дом вам продадут за 470-480, и агентство заработает на этом 23.5-24К. С чем их и поздравим.
А учитывая, что продавец часто продает один дом и вкладывает деньги в покупку второго, то цену вам и вовсе никто снижать не будет

да уж,personne, логика у вас хромает на обе ноги
предположим что вы риелтор, к вам приходит продавец который хочет продать дом. вы посмотрели, что аналогичные дома в том районе продавались за 480-530К. Грубо говоря продавец конечно рад бы получить 530К, но говорит что минимальная цена для него 500К. И говорит что продать ему конечно не очень срочно, но и ждать полгода он не готов. Т.е. дом выставляется за 530К и вы как риелтор продавца знаете что минимальная цена 500К.

теперь у вас как у риелтора есть два варианта:
1) к вам приходит покупатель с риелтором. даже если риелтор покупателя полный профан вы продадите им дом за 530К, то вы как риелтор продавца получите 530К*5%/2=13.25К.
2) к вам приходит покупатель без риелтора. если вы продаете ему этот дом минимальные 500К (на которые продавец не охотно, но согласится), то вы как риелтор получаете 500К*5%=25К.

Теперь ответьте, как вы (как риелтор) будете себя вести при торге с покупателем без риелтора?

если вы твердо говорите что цена 530К и ни центом меньше и это покупатель уходит, то вы возвращаетесь к покупателям с риелторами и ваш максимальный доход = 13.25К, вместо 25К, которые вы получите, если грамотно поездите по ушам продавцу и продадите дом за 500К (на которые продавец не охотно, но согласится) покупателю без риелтора.

прошу заметить что в данном случае вы как риелтор не заставляете продавца скидывать цену ниже той на которую он согласен, а просто продаете дом за вполне себе market price, который напомню в промежутке 480К-530К.

[personne]

Если уж продавец выставился за 530К, он вам так сразу на 30К не скинет - закон человеческой жадности. И к тому же у вас не будет информации, что дома на этой улице стоят 500, mls - не совсем показатель, один продавец выставится на 50К дороже, и будет стоять на рынке полгода, а другой на 30К дешевле, что бы получить multiple bids.
Да и 480-530К - какой-то уж разброс у вас большой. Поставить на 20К дороже, чем соседние дома, и уже никто покупать не будет. На дома одной площади на одной улице в одинаковом состоянии с одинаковыми апгрейдами вообще цена будет отличаться на 2-3 тысячи, 10К разницы, если продажа в то же время - уже очень много.
Но впрочем, вы можете покупать дома, руководствуясь своей логикой.

[Sini]

что вы к деталям цепляетесь и разговор в сторону уводите. вопрос же в том показатель mls или не показатель, большой разброс или не большой, 2-3 или 10 тысяч разницы. не нравятся вам мои цифры - поставьте свои, только 2.5% никак не станут больше 5%.

ваш поинт был в том, что покупать с риелтором супер выгодно, а я вам показал на примере что риелтор продавца очень заинтересован в продаже покупателю без риелтора, и такому покупателю может вполне охотно продать по минимальной цене чтобы получить все 5% себе.

[personne]

А дьявол как раз кроется в деталях а также в том, что без риэлтора минимальную цену вы не знаете. Мы бы наверное купили на тыс 15 дороже, тк именно настолько подняли цену продавцы, которые были в тот момент на рынке, и стояли по 2 мес, так как желающих не было.

Здесь хороших риэлторов друг другу рекомендуют.
Ну допустим, он уговорит своего клиента, и пусть даже клиент продаст, даже если очень будет недоволен (мы когда искали, ставили оффер на 4-5К ниже медианы, и его не приняли, ну да ладно ). Этот недовольный клиент к нему еще раз обратится - нет. Знакомым своим порекомендует - тоже нет. Вы сами к нему обратитесь, когда будете продавать - нет, наверное не станете. И все из-за разовой операции, которую еще и сорвать как нефиг делать.
Вообще же скидку на 30К давали на дома, в которые заходить не хотелось, не то что там жить.
А дом продает продавец, не риэлтор. И продавец скорее завысит цену, чем занизит.

[Sini]

Ну допустим, он уговорит своего клиента, и пусть даже клиент продаст, даже если очень будет недоволен. Этот недовольный клиент к нему еще раз обратится - нет.Знакомым своим порекомендует - тоже нет.

ну это зависит от того как у риелтора язык подвешен. думаю профессионал вас обработает так что вы еще будете считать что удачно продали.

Вы сами к нему обратитесь, когда будете продавать - нет, наверное не станете.

когда продавать буду может и не обращусь, но друзьям которые покупать будут точно посоветую. так что тут палка о двух концах.

в любом случае риелтор продавца работая с покупателем без риелтора получаем бонус в 100%, думаю это его хорошо стимулирует, и таких клиентов он должен облизывать со всех сторон.

[personne]

И таких клиентов он должен облизывать со всех сторон

Ага, сразу приносить ключи от квартиры, где деньги лежат даже не зная, есть ли у вас деньги на покупку и серьезный вы покупатель или нет.
И сделку вы ему можете расстроить только так, если вам моргидж не дадут
Предоставить своему клиенту вначале выкладку по цене, и за сколько продавались аналогичные дома, а потом забирать свои слова обратно и не бояться, что пожалуются.
Если агент все время на этом рынке, а не перебивается случайными продажами, не думаю, что он этим будет заниматься.

[Sini]

И сделку вы ему можете расстроить только так, если вам моргидж не дадут.

честно говоря к изначальному вопросу это никакого отношения не имеет, но на сколько я знаю информацию по моргиджу уточняют в банке до того как собираются покупать дом. и то что я найму риелтора никак мне в этом не поможет.

Предоставить своему клиенту вначале выкладку по цене, и за сколько продавались аналогичные дома, а потом забирать свои слова обратно и не бояться, что пожалуются.

где я такое написал?
можете не отвечать. все с вами понятно. вопрос закрыт.

[Olga Iv]

ТукТук, если не хотите на форуме, можно в РМ
Ольга сориентируйте меня плз. а то у меня только два дня - хочу устроить обзорную экскурсию по видам жилья и по районам Торонто и пригородам ( то же в Монреале за полтора дня)

Наверно, вопрос ко мне?
Не могу посоветовать, потому как:
Во-первых, риелтор-не бесплатный экскурсовод;
Во-вторых, я живу Ванкувере.

[personne]

где я такое написал?
можете не отвечать. все с вами понятно. вопрос закрыт.

А это напрямую следует из ваших постулатов, так они работают - обосновывают клиенту цену на дом.
Не хотите - не слушайте. Я покупала с риэлтором, и мне идея покупать без риэлтора честно говоря не нравится - вы воюете за несколько тысяч скидки, которые возможно вам дадут, а возможно не дадут, покупая дом вслепую, без данных, что сколько стоит (продавать как раз имеет смысл, не считая конечно того, что покупателя найти сложнее). Покупайте по своим понятиям с родины, и надейтесь, что здесь так все и работает потому как местная логика вам судя по всему неинтересна.

Да и просто показ сделать - мы приходили с риэлтором, ей назначали 2-х часовой интервал, в это время хозяев дома нет, на двери кодовый замок, в котором ключ от входной двери. Но эти данные давали риэлтору, который имеет лицензию и который работает с брокереджем, а не совершенно незнакомому человеку.

[Andrei]

таких клиентов он должен облизывать со всех сторон.

Люди с таким самомнением ведут себя соответственно. Ничего хорошего из этого как правило не выходит.