Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Vladimir611]

Ну и не забывайте, что сейчас вы не можете купить недвижимость по ценам 2012 года. А следовательно ни на какие 8% только от CF надеяться не приходится.

а если ещё принять во внимание, как обкладываются налогом условные 900 долларов прибыли?
Надеюсь, что последние годы заработок Елены вывел её к максимуму при буме недвижимости, а с максимума налог на верхние 900 долларов от сдачи будет около 50%. Если же те же 900 долларов вы сделали на бирже, то налог будет около 25%. Есть разница

[Елена Палагнюк]

Елена, стали бы вы покупать и сдавать эту квартиру сегодня (будь у вас даунпеймент)?

На аренду не стала бы. При даунпейменте 20% + ЛТТ + расходы на закрытие покупка в 900,000 выходит где то 932,000.

Моргидж на 750К под 3% на 25 лет примерно будет 3500 в месяц.
Проперти такс 375
Мейнтенанс 660
Электричество 80
Все вместе выходит 4,615

Самое большое за сколько я могу сдавать эту квартиру 4200. Но тогда возможно будут простои между тенантами. Отрицательный кэш флоу причем приличный. Учитывая возможные дополнительные расходы и растущий процент на кредиты естественно за такую цену при таких показателях покупать не выгодно. Если бы разница была 100-200 долл в месяц из своего кармана и уверенность что простоев между тенантами не будет, тогда бы можно было подумать.

[Елена Палагнюк]

А за сколько вы ее сдавали сразу после покупки?

Сразу в 2012 как только дом построили, еще были не закончены amenities до регистрации сдала за 3300 на 4 месяца. После этого было 3800, последний год 3900.

[Елена Палагнюк]

а если ещё принять во внимание, как обкладываются налогом условные 900 долларов прибыли?
Надеюсь, что последние годы заработок Елены вывел её к максимуму при буме недвижимости, а с максимума налог на верхние 900 долларов от сдачи будет около 50%. Если же те же 900 долларов вы сделали на бирже, то налог будет около 25%. Есть разница

Налог здесь считается по другому. Доход от аренды минус расходы по содержанию (мейнтенанс, проперти такс, электричество, ремонт и тд) минус интерес на моргидж. Остаток прибавляют к доходу владельца и уже от этой суммы платишь налог.

[pashevich]

Если тенанты за 5 лет погасили $60 тыс моргиджа, то еще $500-700 от ежемесячного платежа - это интерес банка? Хоть и тоже за счет тенантов, но вы его в расчет не берете, т.к. он может варьироваться. Подрастет рейт до 5% и все-равно у вас еще запас прочности остается, не говоря про 70% рост цены недвижимости за эти 5 лет. Я думаю, это обусловленно тем, что изначально в этом районе дорогой и востребованный рент, иначе все подобные расчеты чаще всего сводятся к доплате из своего кармана. Либо вы покупали на этапе котлована со значительным дисконтом.

[Елена Палагнюк]

В первые годы вы выплачиваете бОльший интерес банку, с каждым платежем интерес уменьшается, выплаты в принципиальный долг увеличиваются. Когда я взяла моргидж с плавающей ставкой, процент был 1.85%. Выплаты интереса приблизительно начинались с 615, выплаты в принципал были 1050. Через 5 лет при таком же рейте интерес бы составил 515 в месяц, принципал 1,150. Я вношу в моргидж (в свой принципал) немного больше чтобы выплатить быстрее. Мой банк поднял рейт, сегодня около 2%, мои ежемесячные платежи увеличились где то на 90 долл в месяц. Даже если рейт поднимут до 5%, моргидж увеличится не намного, запас есть.

70% рост цены недвижимости за эти 5 лет. Я думаю, это обусловленно тем, что изначально в этом районе дорогой и востребованный рент, иначе все подобные расчеты чаще всего сводятся к доплате из своего кармана. Либо вы покупали на этапе котлована со значительным дисконтом.

Да район дорогой, рент там очень востребован. Квартира покупалась на стадии котлована, кстати, в 2007 году когда был очень плохой маркет и цена от строителя была в то время "заоблочной". В 2012 году, когда дом построили цены на подобные квартиры в этом районе были в пределах 500-600К, квартиры покупались плохо. Это потом спрс начал расти и цены пошли наверх.
У меня рент дорогой потому что я сдаю квартиру меблированной, если сдавать без мебели то подобная квартира будет на аренду в пределах 3000-3200.

Кстати сейчас только заметила что неправильно написала сумму моргиджа когда давала раскладку на покупку за 900,000. 20% даун 180К, сумма моргиджа 720К.

Моргидж на 720К под 3% на 25 лет примерно будет 3400 в месяц.
Проперти такс 375
Мейнтенанс 660
Электричество 80
Все вместе выходит 4,515

[Antoxa]

В первые годы вы выплачиваете бОльший интерес банку, с каждым платежем интерес уменьшается, выплаты в принципиальный долг увеличиваются.

Каждый месяц вы выплачиваете банку абсолютно одинаковый процент долга, который указан в вашем договоре!

[Vladimir611]

На аренду не стала бы.

абсолютно справедливо

[Vladimir611]

Налог здесь считается по другому. Доход от аренды минус расходы по содержанию (мейнтенанс, проперти такс, электричество, ремонт и тд) минус интерес на моргидж. Остаток прибавляют к доходу владельца и уже от этой суммы платишь налог.

Я именно так посчитал. 3900 рента в плюс, расходы в 3000 в минус (оставим мебель за скобками). Разница в 900 долларов добавляется к вашему доходу и облагается налогом по максимуму. Если вы в верхней категории это 50% налога на ваши 900 долларов. 900 долларов прибыли на бирже не добавляются, как ваш доход, а облагаются по шкале capital gains. Примерно 25% налога, вместо 50%

[Елена Палагнюк]

Каждый месяц вы выплачиваете банку абсолютно одинаковый процент долга, который указан в вашем договоре!

Правильно, процент остается тем же до конца терма, но внутри платежи меняются по мере выплаты долга: интерес уменьшается а принципал увеличивается, общая сумма остается той же.

[Antoxa]

Правильно, процент остается тем же до конца терма, но внутри платежи меняются по мере выплаты долга: интерес уменьшается а принципал увеличивается, общая сумма остается той же.

В долларовом выражении. И это логично. Один и тот же процент от уменьшающейся суммы долга будет так же уменьшаться.

Просто часто встречаю мнение, что мол злобный банк специально так подстраивает, чтобы в начале срока с вас побольше процентов списывать.

[Елена Палагнюк]

Дело не в злобном банке а в Prime rate от которого зависят выплаты процентов. Если прайм низкий , скажем меньше 2.5%, то выплаты интереса как правило будут ниже, если же прайм будет выше 3-3.5% то сумма интереса внутри общей выплаты какое то время будет выше. Потом уменьшится и когда то наступит момент, когда в принципал пойдет больше.

Интересно то что в 1999 году когда мы купили свой первый дом в Канаде моргидж был 6.8%. Выплаты по моргиджу на 200,000 были примерно 1400 в месяц. Из них в интерес шло ~1150 а в принципал ~250. На 400,000 под 1.85% моргидж в месяц примерно 1660 из которых в интерес сразу идет примерно 615 а в выплату принципала 1,050. Как говориться почувствуйте разницу .

[Antoxa]

Дело не в злобном банке а в Prime rate от которого зависят выплаты процентов. Если прайм низкий , скажем меньше 2.5%, то выплаты интереса как правило будут ниже, если же прайм будет выше 3-3.5% то сумма интереса внутри общей выплаты какое то время будет выше. Потом уменьшится и когда то наступит момент, когда в принципал пойдет больше.

Это если говорить о Variable rate. Если рейт Fixed, то вы всегда платите ровно тот процент, что указан в договоре. С первого до последнего дня (терма).

[Ivan.Galv]

Это если говорить о Variable rate. Если рейт Fixed, то вы всегда платите ровно тот процент, что указан в договоре. С первого до последнего дня (терма).

Это у американцев после 2008го стало можно взять мортгидж на 25-30 лет и все эти годы иметь один процент и не делать продлений. А в Канаде уже на 10летних термах и диких цифрах видно что это заградительные цифры. Возня в Канаде с fixed rate это мелочная игра. Вы все также подвержены общему тренду зависящему от BoC prime rate, но имеете легкое сглаживание ставки в свою или чужую пользу на периодах до 5ти лет. Спустя 5 лет рыночная ставка Вас в любом случае настигает и никуда не деться.

[Antoxa]

Интересно то что в 1999 году когда мы купили свой первый дом в Канаде моргидж был 6.8%. Выплаты по моргиджу на 200,000 были примерно 1400 в месяц. Из них в интерес шло ~1150 а в принципал ~250.

На интерес шло ровно 6.8% от суммы долга (в первый день от 200К).

На 400,000 под 1.85% моргидж в месяц примерно 1660 из которых в интерес сразу идет примерно 615 а в выплату принципала 1,050.

На интерес шло ровно 1.85% от суммы долга (в первый день от 400К).

Как говориться почувствуйте разницу .

Чтобы почувствовать разницу достаточно сравнить 6.8 и 1.85. Очевидно, что первое 3.5+ раза больше второго. Поэтому даже взяв в 2 раза больше денег платеж будет меньше.

А переменной здесь является сумма которую вы платите в принципал. И зависит от вашей платежеспособности и срока кредита. Хотите быстрее - платите больше в принципал. Хотите медленнее - платите меньше в принципал. Simple