Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

[Ivan.Galv]

Почему не тянет? именно 20% они вам и дадут. Еще и денег за это возьмут. То есть по факту вы будете платить HELOC на 20% + mortgage на 80%. .

Не тянет потому что это не Ваши деньги. Вы их не платите. Это долговые "виртуальные" деньги, которые Вам разрешили использовать изза того что Ваш имеющийся дом также "виртуально" вырос в цене. Вы же не продали имеющийся дом для фиксации прибыли, а просто получили бенефит из ничего.
Не понимаю почему у Вас это вызывает споры. Кредитное плечо есть? Есть. Первоначальные затраты есть? Нету.
Так что вложений там по честному 0% даунпеймента, а не Ваши 20%. Берете мортгидж на 100% стоимости дома при 0% даунпейменте.

При этом вы никак не прокоментировали, что же вы будете делать когда залог будет дешевле долга? Я не специалист, но как мне кажется банк решит предпринять что то по этому поводу.

Потому что вчера вечером мусолили эту тему долго - потому и не прокоментировал) Лучше бы почитали все на предыдущих страницах) банк попросит компенсировать разницу при следующем обновлении мортгиджа. Способов для этого море и учитывается все: выросший доход за счет рентал инкам, погашенный в течении 5 лет долг, выросшая зарплата, и рефинансирование на более долгий период в случае нехватки средств и инкама. Даже при сильном падении маловероятно что рентал инвестор не сможет продлиться.

[Antoxa]

Не тянет потому что это не Ваши деньги.

Оригинально
Вы обменяли выплаченную часть дома на эти деньги. Еще и добавили сверху процента 4 годовых.
Это вполне реальные деньги, которые можно потратить на что угодно. Или вложить во что угодно.
Просто это вы выбираете покупку еще одного дома.

Моргидж вы берете на 80% от стоимости дома.
А за 20% полученых денег платите еще больше.

[Antoxa]

Потому что вчера вечером мусолили эту тему долго - потому и не прокоментировал) Лучше бы почитали все на предыдущих страницах)

Простите, я и правда пропустил.

[Antoxa]

Вам не надоело уже "про сбросить с себя актив в -300к"? Если у Вас net worth -300k, то никуда Вы его не сбросите.

От долга в -300 вам позволяет избавиться процедура банкротства.

[Antoxa]

Для владельца рентал проперти - это именно бумажный долг, потому что он не имеет никакого смысла и реальной убыли денег, если только не собраться продавать дом.

До того момента, как вы начнете переоформлять моргидж. Вам придется где то раздобыть 300К чтобы ваш залог покрывал долг банку. Иначе придется продавать.

[Antoxa]

В случае если Вы не продаете недвижимость никогда - это падение - фикция, бумажка.А расплачиваться за эту фикцию Вы готовы реальными неудобствами и утратой реальных 5к в месяц в Ваш карман.

В случае выплаченого дома. Но это и близко не ваш случай.

[Ivan.Galv]

Простите, я и правда пропустил.

До того момента, как вы начнете переоформлять моргидж. Вам придется где то раздобыть 300К чтобы ваш залог покрывал долг банку. Иначе придется продавать.

Либо Вы думаете недостаточно, либо очень невнимательны и не видите многократно повторенных вещей. Еще раз - Если Вы покажете рентал инкам которого у Вас не было в момент взятия мортгиджа - он уже может оказаться достаточным для того чтобы покрыть ту вымышленную сумму в 300к долга. Я это уже повторил несколько раз:) А Вы все также считаете что достать из кармана 300к - единственный способ продления мортгиджа.

Оригинально
Вы обменяли выплаченную часть дома на эти деньги. Еще и добавили сверху процента 4 годовых.
Это вполне реальные деньги, которые можно потратить на что угодно. Или вложить во что угодно.
Просто это вы выбираете покупку еще одного дома.

Моргидж вы берете на 80% от стоимости дома.
А за 20% полученых денег платите еще больше.

Вы не верно понимаете как работает HELOC. Вы берете из HELOC всю сумму на мортгидж, ни 20%, ни 80%, а всю сумму. Правило даунпеймента 20% валидно только для обычных мортгиджей а не для HELOC.
Это верно подмечено, что деньги из HELOC можно инвестировать куда то еще. Можете. Только это будет одноразовая вещь и Вы можете навсегда забыть о том чтобы Ваш HELOC постоянно рос в размерах разрешенного лимита. Только инвестирование в новую проперти позволит HELOC нарастить лимиты далее. Поэтому вопрос инвестирования куда то еще не актуален. Также как с обычным мортгиджем - Вы можете взять его с 5% даунпеймента, но Вы не можете накупить акций с кредитным плечом 5%. Так что всю сумму приписывать в инвестицию для подсчета ROI не корректно ни с мортгиджем ни с HELOC. Тут просто нет аналогий между Real estati и stock exchange, есть ключевые отличия которые stock exchange повторить не может.

[Antoxa]

Я обновил эксельку, сделал ее слегка более user friendly. Теперь не нужно ничего дополнительно считать, просто вводите свои входные данные в зеленые поля.

Дополнительно я добавил такое значние как NPV (Net Present Value). В данном случае оно показывает на сколько сегодняшних долларов больше (или меньше) можно заработать на этом проекте по сравнению с инвестицией под X%. Я сравниваю с 7%, но можно поменять.

Ваш пример ( с учетом 5% даун и нулевым ростом стоимости дома) дает 20% годовых (как я и предположил в соседней ветке) при учете продажи дома через 10 лет (ибо дальше будут капитальные расходы которые мне считать лень).

Если же поднять даунпеймент до 20%. Что (1) позволит брать кредит без муток и (2) даст защиту от дефолта. То доходность снижается до 11%.

[Antoxa]

Еще раз - Если Вы покажете рентал инкам которого у Вас не было в момент взятия мортгиджа - он уже может оказаться достаточным для того чтобы покрыть ту вымышленную сумму в 300к долга.

Иван, банк изначально дает вам денег ожидая, что расплачиваться вы будете из дохода от рента. Вы конечно можете сказать банку что это принципал проперти и показать свою зарплату как гарантию выплат, но это разовая возможность. Вторую проперти вы не сможете купить "под зарплату".

Кроме того, как наличие дополнтельного дохода (возможности платить регулярные платежи) повлияет на необходимость иметь залог, покрывающий кредит? Или вы считаете что банк даст вам на это покрытие дополнительный кредит за счет ваших доходов? Так его выплачивать нужно. И процент по нему будет очень не низкий.

Далее, моргидж вы и так берете на 25 лет. Пересчет его на 30 лет не решит проблему.

Так что да. Вам придется платить из своего кармана с очень большой вероятностью.

Вы не верно понимаете как работает HELOC. Вы берете из HELOC всю сумму на мортгидж, ни 20%, ни 80%, а всю сумму. Правило даунпеймента 20% валидно только для обычных мортгиджей а не для HELOC.

Боюсь это вы заблуждаетесь. HELOC или Home Equity Line of Credit - это всего лишь позможность занять денег под залог выплаченной части дома.
Вы можете взять эти деньги и купить дом. Если хватает на весь дом - покупайте весь (зачем толье, кредит то дорогой). Если хватает на 20% - возьмите моргидж.

И молитесь чтобы стоимость залога не упала

Только это будет одноразовая вещь и Вы можете навсегда забыть о том чтобы Ваш HELOC постоянно рос в размерах разрешенного лимита.

Под залог ценных бумаг дают точно такой же кредит, если что.

[xron]

Антоха, у вас в таблице property tax 1330 - это такой низкий тах на дом 380к в ошаве ?

[Antoxa]

Прошу пардону, там указан рейт для Ванкувера.
Для Ошавы нужно вместо 3.5 указать 14.8.
https://www.oshawa.ca/residents/property-taxes.asp

Это делает доходность еще ниже. Всего 8% при 20% даунпейменте.
При 5% даунпеймента доходность 15%, но CF - отрицательный.

P.S. Ну хоть что то в Ванкувере дешевле

[Ivan.Galv]

Антоха Вы уверены? Это больше чем проперти такс моего дома втрое дороже и в торонто, а не Ошаве)

[Antoxa]

Так в Торонто налог сильно ниже (в 2 с лишним раза). Пройдите по ссылке.

[Vladimir611]

Владимир - для Ошавы дом за 380к - это не убитый дом, если Вы не поняли, а средней или слегка ниже среднего)
Мой дом без кондиционера и дакта сдается намного выше, но я то платил не за качество дома, а за землю прямо возле метро вблизи от даунтауна, а не за некоторое количество кирпичей.
Вообще непонятно зачем Вы начали разводить полемику про ремонт, когда Вам сказали что на здоровье - изменяйте цифры по ремонту. Про телодвижения - когда long term рент это телодвижения близкие к нулю. И прочее. Просто Вам неловко что все что Вы вчера строчили оказалось полным бредом - вот Вы и пошли в разнос на все темы болтать без разбора)

Иван, что значит ниже среднего? Я же хорошо помню ваш линк на этот "ниеже среднего". Сколько у вас на него будет уходить на ремонт? Я вам скажу, что 8т / год - минимум. Иначе он у вас придёт к состоянию, что он вообще ничего стоить не будет. Но я сразу сказал, ни ваши цены на сдачу (которые имхо несуразны), ни тем более выкладки Антона я не замению. Сейчас найду его ексел. Единственное с чем я у него был несогласен, так он не считал простой дома пустым. а у вас ведь 2 съёмщика? Я тогда сказал 5% простоя, но если он не изменил это прерогатива Антона

Это не проблема, а фактическое положение дел. В расчетах вложено 34к и ни копейкой больше.
То что в процессе выплат мортгиджа деньги становятся залоченными в платежах - не меняет ситуации, а просто изменяет ROI от года к году. Условно говоря снижает его с 50% в первый год до 9% в 25й год. Все по честному расчитано, можете не извиваться)
Я даже умолчал что эта стратегия не подразумевает то чтобы инвесторы ждали эти 25 лет чтобы ROI cнизился до 9%, они постоянно приобретают новое жилье и обновляют цифры ROI в сторону увеличения. Просто и без этого жалко Вас с Вашей несостоятельной позицией)

Как вы приобретаете новое жильё, если вы уже должны больше его стоимости??!!

[Vladimir611]

От долга в -300 вам позволяет избавиться процедура банкротства.

Иван не верит в банкротство и хочет показать, что вне зависимости от падения и того, что вы должны за актив больше стоимости актива, вам всё равно выгодно иметь это ярмо на себе. Не подбросите ссылку на свой эксел?