Аренда жилья

[messer]

Неужели среди новых ничего не интересно?

Да не особо, сейчас что то все меньше новых интересных машин.
Я недавно на сайт Форда ради интереса зашел. В разделе cars только фьюжн и мустанг. При том фьюжн как я понимаю тоже последний год продается. Вместо них куча кросоверов.. и так у почти всех автопроизводителей.
Не что то не особо интересно

[nick_]

Что современная макроэкономическая ютьюб-наука говорит по поводу таких графиков?

[Ivan.Galv]

ютуберы не любят такие точные цифры каких то дедов морозов...у них все конкретнее...они используют данные гавнокомпании под названием CMHC...
И эти данные вполне понятны при первом ознакомлении, в комментариях не нуждаются


Но даже график от Вашего товарища показывает достаточно отчетливо, что подавляющее число миллионеров было создано с помощью недвижки. И только в миллиардеры путь лежит через другой бизнес чаще. Просто повнимательнее смотрите - синий компонент real estate складывайте с красным компонентом primary residence, и получаете что все люди до миллиона баксов wealth больше чем наполовину в недвижке сделали деньги.

[nick_]

Ну на синем графике видно, что в Канаде просто нет экономики кроме пузыря недвижимости. Вот тут подробно объясняют.

[Ivan.Galv]

А тут поправляют



Отправлено спустя 43 минуты 8 секунд:
Чисто чтоб морально поддержать Ника, ФедРезерв США сегодня пообещал утопить его в бабле...чисто пока он ждет момента когда дома станут стоить десять баксов за штуку, чтоб не скучно ждать было...
The Fed is expected to make a major commitment to ramping up inflation soon

https://www.cnbc.com/2020/08/04/the-fed ... -soon.html

[Ivan.Galv]

Ну на синем графике видно, что в Канаде просто нет экономики кроме пузыря недвижимости

А что наши верующие в судный день и крах недвижки думают о таких отчетах от оифициальных источников? Вышел час назад, свежачок.


Представьте себе людей с миллионными домами, которые выросли на $255к за год в цене, при том, что такие дома люди покупали с даунпейментом 7.5%-20%, то есть за $75k-$200k

[nick_]

тут был пост, но я перенёс его дальше и разбил на 2 из-за движка

[Ivan.Galv]

Ну мы это уже читали, nick.
Особо впечатляет здесь, Ваша способность четко расчитывать нормы прибыли (7%), для людей из моего примера, которые купили дом за 999к с даунпейментом в 70тыс, и за год заработали 255к.

[nick_]

наши верующие в судный день и крах недвижки

Тут такое. Не нужно проецировать свой способ рассуждения на окружающих. Я не считаю, что вкладывать в недвижку плохо потому что она упадёт. Я считаю, что это глупо потому что как минимум субоптимально по отношению ко всему остальному, что можно делать с деньгами. Почему, я подроно объяснял тут в другом треде. Но, коротко, это глупая идея, и если озвучить её как вариант в финансовом отделе любой лавки, там все будут ржать в голос, хватаясь за животики, и показывать на предложившего пальчиком. Приведу всё же опус и тут с образовательными целями.

На самом деле если рассматровать эту схему как финансовый кейз, то преимущества очевидны:
Отличный параметры бизнеса:
- низкие капитальные затраты, мы же тут все умные и богатые;
- быстрая оборачиваемость капитала, всего 30 лет;
- высокая норма прибыли, аж до 7% и это даже без учёта всех возможных негативных владов;
- быстрый breakeven, всего 30 лет;
- у Ивана-то преимущество, он владеет куда большим объёмом информации, чем профессиональные участники рынка, и знает ставки и динамику рынка наперёд, не то что всякие неудачники недавно в Австралии, дивилоперы, сокращающие объёмы строительства, и банки, наращивающие loss provisions;
- Иван честно сравнил все рынки с целью понять, куда приложить деньги, и Торонто тут вне конкуренции, не зря же ему года 4 данют топ 3 по переоценённости, что-то плохое столько стоить не может;

- никто не догадался это делать до Ивана, так что совсем нет риска, что все останутся без денег, зато при обезьянах.

Риски вообще выглядят блестяще:
- мало операционных рисков, ведь работа с недвижкой и людьми - самое беспроблемное дело;
- мало финансовых рисков и они крайне прогнозируемы в перспективе 30 лет, ведь условия ипотеки в GTA фиксированы на целые 5 лет;
- мало рисков от среды и регулирования, ведь отрасль недвижки регулируется хоть и больше чем payday loans, но куда меньше торговли людьми;
Уверен, что дисконтированные на риск финансовые показатели просто потрясающи.

Ну как тут не согласиться с Иваном, особенно когда калькуляторы, при самоочевидном предположении что всё будет хорошо, при прямом забивании цифр дают всего -1000 кешфлоу, из которых 800 с пиписькой - налог на недвижку и кондо фи. Вывод очевиден, нет и не может быть бизнеса лучше, чем мелкорозничное непрофессиональное инвестирование в Сиднее, т.е. в Торонто, в недвижку собственных средств. Неверные же пусть убоятся и сгинут всуе.

Отправлено спустя 21 секунду:
Если по поводу статистики. Я не слежу за этим рынком и не читаю актуальную статистику. Но в таких случаях всегда нужно смотреть на количества сделок, смотреть, не сместилась ли статистика. Например, если было продано 5 домов, 4 их которых огромные особняки, вместо обычных 100 лачуг, то понятно, что с такой статистикой нужно делать. Но я понятия не имею, могу тыкнуть пальцем ещё, может это с отложенным спросом связано. Или с тем, что люди уезжают с городов. Или что в экономику влили охулион CERB, или что ЦБ натужно покупает CMB, или как оно там называется, создавая ренту для банков и освобождая им оборотные средства.

Кстати, я, хоть и не собираюсь участвовать в празднике, спрашивал у своих знакомых профессионалов в области финансов, одна таки финансовый менеджер в крупной лавке - она считает, что цены не оправданы фундаментально. Спрашивал у знакомого товарища, который занимается упаковкой финансовых продуктов для крупных клиентов - то же мнение. Пузырь - лауреат ежегодных конкурсов, а на numbeo нельзя заходить без смеха.

Вот, кстати, городок в 10 милях от Манхеттена
https://www.numbeo.com/property-investm ... wark%2C+NJ

Отправлено спустя 42 секунды:

Ну мы это уже читали, nick.

Ну да, потому и пишу. Странно полагать, что я такой же спекуль, только медвежего толка, прочитав это.

Отправлено спустя 5 минут 54 секунды:

(7%(, для людей из моего примера, которые купили дом за 999к с даунпейментом в 70тыс, и за год заработали 255к.

- hindsight bias (это если бы я в 20XX биткойн купил, сколько бы заработал!). Иван, идите покупать битки, там такая "математика" куда круче.
- недоказанная база;
- liability;
- чтобы заработать надо продать, primary residence продавать мало кто будет.

Короче, это идите в финансовый отдел убеждать дать вам денег, если у вас хорошая идея. Там всё объяснят. Ну или REIT создайте, чтобы не заниматься теребоньканьем собственных средств. Канал на Ютьюбе вот идея хорошая.

[Ivan.Galv]

- hindsight bias (это если бы я в 20XX биткойн купил, сколько бы заработал!). Иван, идите покупать битки, там такая "математика" куда круче.
- недоказанная база;
- liability;
- чтобы заработать надо продать, primary residence продавать мало кто будет.

Хоспади, какая ахинея.
И все почему? Да потому что в предыдущем споре цифра в 7% появилась из абстрактного рассуждения о том, сколько мы заработаем на сдавании в аренду если цена не будет расти вообще никак.
Вам надо нормально ориентироваться в этих всех допущениях, иначе Вы просто кидаетесь фразами не зная откуда они и что они означают. Я Вам только что показал, что изменение цены обьекта способно давать и 300% от вложенных средств, а Вы запутались и пытаетесь натянуть эти 7% сюда както.
Никто и не говорит что 300% будут всегда из года в год, но конкретно в сегодняшнем случае - это есть по Average price (по benchmark price ниже ~10% вместо 25.5%)

- чтобы заработать надо продать, primary residence продавать мало кто будет.

Ой ладно, занимайтесь лучше чемнибудь в айти...Человек богатеет не только когда количество чемоданов с баблом у него под кроватью увеличивается. Формы богатства бывают совершенно разные, включая и equity в principal residence. И использовать эту equity можно легко и не продавая дом, через cash out refinance или HELOC. Но Вас пока лучше оставить с текущем уровнем познаний и с полной кастрюлей пассивной агрессии к недвижке)

[messer]

Ну мы это уже читали, nick.
Особо впечатляет здесь, Ваша способность четко расчитывать нормы прибыли (7%), для людей из моего примера, которые купили дом за 999к с даунпейментом в 70тыс, и за год заработали 255к.

На бумаге милионер а на деле уровень жизни ниже индуса с завода из Мордена
Слушай может тебе криозаморозиться на 25 лет. Вылезешь из морозилки и сразу миллионер с выплаченым домом. К чему эти мучения

[nick_]

Хоспади, какая ахинея.
И все почему? Да потому что в предыдущем споре цифра в 7% появилась из абстрактного рассуждения о том, сколько мы заработаем на сдавании в аренду если цена не будет расти вообще никак.
Вам надо нормально ориентироваться в этих всех допущениях, иначе Вы просто кидаетесь фразами не зная откуда они и что они означают. Я Вам только что показал, что изменение цены обьекта способно давать и 300% от вложенных средств, а Вы запутались и пытаетесь натянуть эти 7% сюда както.
Никто и не говорит что 300% будут всегда из года в год, но конкретно в сегодняшнем случае - это есть по Average price (по benchmark price ниже ~10% вместо 25.5%)

У меня жир с экрана потёк.

Отправлено спустя 3 минуты 52 секунды:

Ой ладно, занимайтесь лучше чемнибудь в айти...

Я занимаюсь, вот, пожалуйста.

[Ivan.Galv]

Я занимаюсь, вот, пожалуйста.

Ну выглядит очень даже ничего. Так и надо, когда каждый занимается тем, что хорошо знает

[nick_]

когда каждый занимается тем, что хорошо знает

Вот-вот, мне сейчас дедушка в линкедине втирает дичь, но всё же посмотри:
- рискует на чужие;
- быстрая крипта вместо медленной недвижимости;
- у него цифры больше и Нью-Васюки звездатее.



Как говорится, сказка ложь, но в ней намёк.

[rabbit]

Странно, что он до сих пор не мультимиллиардер
Рост в два раза за месяц - это ж рост в тыщу раз за год!

Отправлено спустя 23 секунды:
*в 1024 раза за десять месяцев, если быть точнее