Страх перед сделкой

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Marmeladoff
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 591
Зарегистрирован: 16 июл 2019, 22:14

Страх перед сделкой

Сообщение Marmeladoff » 06 май 2020, 07:56

Мы за одну машину платим $70, за вторую $60. В общем то несущественно. Самая большая статья расходов у нас это налог на недвигу, интернет и еда.

messer
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 7349
Зарегистрирован: 29 май 2012, 18:19

Страх перед сделкой

Сообщение messer » 06 май 2020, 08:57

Marmeladoff писал(а):
06 май 2020, 07:56
Мы за одну машину платим $70, за вторую $60. В общем то несущественно. Самая большая статья расходов у нас это налог на недвигу, интернет и еда.
Так вы в лесу диком живете. Какая там страховка
Как субару поживает кстати?

Отправлено спустя 4 минуты 30 секунд:
Snowfall писал(а):
05 май 2020, 18:49
ну так всё правильно! В чём противоречие? Я ж написал - на 20 не готов переезжать и если интервью пройдёт хорошо - хотел торговаться до 25...Я помышлял что можно урезать доход с учётом что там жить дешевле чем в Торонто. Грубо говоря мои 70к здесь это 55-60 там по качеству жизни. Может я ошибся в расчётах, беру средние цифры исходя из того сколько я трачу в месяц на всё про всё
Даже с 25 в час не вижу выигрыша по деньгам. Это же все таки большой город и недвижка там не такая уж копеечная. Вот если бы вы переехали на теже 35 туда то вижу какие то перспективы. Тем более с падением нефти в Альберте все идет вниз, смысл туда ехать? Там в скором времени небось и своим работы не будет.

Вот если б вы с Торонто переехали в небольшой городок типа того же любимого на форуме Мордена, то да с падением зарплаты с 35 до 25 вы бы могли поддерживать уровень жизни выше. Спокойно купили бы себе какой нить таунхаус за 200-250 и жили бы себе припеваюче. Правда тут с невестами швах, в этом плане вы бы потеряли конечно
Marmeladoff
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 591
Зарегистрирован: 16 июл 2019, 22:14

Страх перед сделкой

Сообщение Marmeladoff » 06 май 2020, 09:28

В Оттаве куда жена через день ездит, там канадские менты размышляют по иному.
У меня сейчас все закончилось, и стикеры, и права.
А офисы эти так и закрыты. Стрёмно как то.
TomaGafk
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 06 май 2020, 18:26

Страх перед сделкой

Сообщение TomaGafk » 06 май 2020, 18:38

Добрый день, Выбрал эту тему потому что испытываю страх.

Ситуация в вкратце такова. Покупаю дом в Онтарио. Выбрал Юриста который сопровождает сделку. Со слов Юриста был выполнен A title search но никаких проблем выявлено не было. В день закрытия сделки оказалось что была пропущена 1 закладная на дом. Регистрация права собственности остановлено пока эта закладная не будет удалена из Тайтла. Вопрос. Такое бывает, или просто юрист не качественно выполнил свою работу? Могут ли в будущем всплыть еще какие нибудь закладные на этот дом?
TomaGafk
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 06 май 2020, 18:26

Страх перед сделкой

Сообщение TomaGafk » 06 май 2020, 20:26

Дополнение. Может это была не закладная а например требование кредитора которое запрещает продавать дом, но при title search это требование не отобразилось? А появилось когда стали закрывать сделку.

Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4384
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Ivan.Galv » 06 май 2020, 20:50

TomaGafk писал(а):
06 май 2020, 18:38
Добрый день, Выбрал эту тему потому что испытываю страх.
Title search и обновляют перед самым закрытием, потому что реально возможно, что никаких записей на title не было в момент первого title search, а запись появилась после этого прямо перед самым закрытием. Теоретически, возможно что юрист не виноват и title был чистым в момент первого запроса.
Врядли Вы найдете здесь юристов, которые Вам знаючи расскажут, что скорей всего юрист "не заметил".

В случае таких проблем, на самом деле, большинство вопросов юристы с двух сторон могут решить "авансом", то есть успешно закрыть сделку, но пару нерешенных вопросов договориться, что решат позже под свою персональную ответственность, если известен способ их решения и цена вопроса. Как только Вы получите title insurance, большинство подобных сюрпризов больше не Ваша головная боль.

Просто взять и сказать, что сделка остановлена - не корректно, имхо, это несоблюдение договора купли продажи. Мортгиджи тоже заточены быть оплачены ровно в день закрытия, а не когда Ваш юрист соизволит. В этом случае либо возможен amendment договора купли продажи с другой датой закрытия, либо mutual release подписанный обеими сторонами и аннулирующий весь договор и возвращающий депозит(или как договоритесь), либо разборки в суде в течении которых депозит будет лежать на траст аккаунте у листинг брокереджа.

Это то чему меня теоретически учили, на практике не сталкивался.
Интересно было бы послушать Елену с ее большим опытом.
P.S. А Ваш риэлтор то что говорит? Обычно за советом все таки идут к своему риэлтору, а не на форумы :)
TomaGafk
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 06 май 2020, 18:26

Страх перед сделкой

Сообщение TomaGafk » 06 май 2020, 21:33

Ivan.Galv Спасибо за ответ.
Да, Вы правы. Мы с юристом сделали amendment.
title insurance есть.

Из вышесказанного возникает вопрос. Если title обновляют перед самым закрытием, зачем тогда в договоре купли продажи стоит пункт где Title search должен быть выполнен до закрытия сделки (например дней за 5) а не в самый последний день.
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4384
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Ivan.Galv » 06 май 2020, 22:41

Вы очевидно имеете ввиду, что title insurance запланирована, но до закрытия сделки ее нету.
Я не сказал, что в Вашем случае произошло обновление в последний день, может и не так, может юрист и накосячил :)
Там достаточно большая история с title. Есть два условия в договоре купли продажи обычно - Title Search и Title Clause. Они оба добавляются для Вашей(покупателя) защиты. Одно просто позволяет Вам и Вашему юристу ознакомиться с title, всеми прежними владельцами, долгами и прочим, в том числе твердо убедиться что продавец вообще владеет домом и может его продать...а второе предъявить претензии и обязать продавца устранить проблемы в title за его счет. Наличие undischarged mortgage или lien это как раз потенциально устраняемая проблема, вопрос только в стоимости для продаца :)
Это второе условие как раз выживает всегда, и за 5 дней до закрытия и за 5 минут до закрытия...То есть оно адаптировано под изменчивую природу title.

Риэторы просто не имеют права советовать Вам как исправить проблему в title и как действовать, это может сделать только юрист, а риэторы могут только отослать за советом к юристу. Поэтому юриста Вам не заменит никто...
Но в целом, арсенал возможностй я назвал. Со стороны риэтора: amendment того что скажет юрист, mutual release или суд.
Со стороны юристов, устранение проблем в title, определение за чей счет, и все остальное что юрист порекомендует для Вашей защиты...
TomaGafk
Сообщения: 4
Зарегистрирован: 06 май 2020, 18:26

Страх перед сделкой

Сообщение TomaGafk » 06 май 2020, 23:05

Ivan.Galv Спасибо!!!
Договор составлял риэлтор и про Title Clause там нет ни слова.
Сейчас все общение идет с юристом.
Юрист говорит что Title Search был выполнен в срок. (кстати она может мне его показать?) Она нашла кучу всего и отправила письмо юристу продавца для устранения проблем. Проблемы были устранены но в день закрытия сделки вылезла еще одна закладная. Вод и думаю юрист накосячил или система так устроена. Может юрист дать гарантию что после закрытия сделки не всплывут другие долги или это уже решается через страховку?
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1077
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Страх перед сделкой

Сообщение Елена Палагнюк » 07 май 2020, 10:28

Иван уже может получать реэлторский лайсенс, все в общем правильно написал :).
Договор составлял риэлтор и про Title Clause там нет ни слова.
В договор купле продажи Agreement of Purchase and Sale на третьей странице посмотрите параграфы №8 Title Search и 10 Title. Там все написано, ваш реэлтор должен был пройти с вами по всему договору и объяснить все его пункты перед тем как этот договор подписывать.
Юрист говорит что Title Search был выполнен в срок. (кстати она может мне его показать?
Дата на Title Search стоит в пункте 8. Обычно его делают за две недели до закрытия сделки. Если к этому дню обнаруживаются проблемы то вам обязаны об этом сообщить чтобы принять соответствующие меры. Иван выше правильно про это написал.
Она нашла кучу всего и отправила письмо юристу продавца для устранения проблем. Проблемы были устранены но в день закрытия сделки вылезла еще одна закладная. Вод и думаю юрист накосячил или система так устроена.
Это странно, я не знаю какая именно закладная вылезла у вас на момент закрытия и почему ее не нашли сразу. Обычно все что официально зарегистрировано against the title юристы выясняют вовремя, но бывают и такие варианты что выявляются previously unreported liens and easements on the property. Ну а на этот случай и существует Title Insurance.
Может юрист дать гарантию что после закрытия сделки не всплывут другие долги или это уже решается через страховку?
Нет не может. После закрытия сделки упущения адвокатов покрывает Title Insurance.

Я не знаю какой именно дом вы покупали и в какой местности, но очень часто проблемы с Title существуют в домах продаваемых банками, наследство и загородных домах (rural properties). И здесь не всякий юрист может правильно закрыть сделку потому что есть свои нюансы которые нужно знать.
Твой дом там где спокойны твои мысли.
Конфуций.

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»