Rent to Own

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Ответить
Аватара пользователя
chaalex
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 237
Зарегистрирован: 31 июл 2016, 15:55
Откуда: Canada.

Rent to Own

Сообщение chaalex » 19 окт 2019, 12:31

В последнее время на рынке кредитования появляются подобные предложения

How does rent to own work?
It's like buying a house because there is a down payment involved, but not the same level of qualifying as a typical lender,
and then it's like renting because you have a set rent payment for a set term. You get to live like a home owner while you have the time to qualify for mortgage financing. Think of us as your intermediate lender. The “bridge” between renting and owning.


Кто в курсе что это на самом деле и как работает? Или это мошенничество в области кредитования?

Отправлено спустя 29 минут 41 секунду:
Изображение

Отправлено спустя 1 минуту 43 секунды:
How does rent to own work?
It's like buying a house because there is a down payment involved, but not the same level of qualifying as a typical lender,
and then it's like renting because you have a set rent payment for a set term. You get to live like a home owner while you have the time to qualify for mortgage financing. Think of us as your intermediate lender. The “bridge” between renting and owning.
Do I have to qualify?
No – we begin the process of getting you mortgage ready while you begin to build your credit and accumulate your down
payment with our mortgage brokers, credit repair specialists, and our consultants to help you.
Do I have to have good credit?
No - less than perfect credit is OK! Our program gives you time to improve your credit rating and get mortgage ready while
living in your home like a homeowner. We have credit repair specialists on our team to help you.
How much is the down payment?
The down payment depends on the value of the property you choose to live in. We have many programs and ways for you to
begin living like a homeowner.
What if I don't have enough down payment?
We have several suggestions, and you are not alone. This is a common problem. With the rising cost of home ownership it
can feel like you have been left behind. The ratio of income to home prices continues get worse since home prices are rising faster than the average person’s income. We have many suggestions to help you get the initial down payment required and even more ways to help you accumulate the balance of the down payment you will require to purchase your home. This is our specialty. Let our consultants help you with the many creative suggestions and ways we have to help you.
What is the length of the term? How long until I can buy the property?
The length of the term really depends on you – how long it takes to repair your credit and/or how long you need to
accumulate your down payment. We are very flexible and want to work with you.
How much of my payment goes towards my down payment?
When you are making typical mortgage payments with a typical lender a very small amount of your payment goes to paying
down the principle - it almost all goes to interest in the first 10 years! When you are paying rent - it all goes to the Landlord. With our Rent to Own Program, a significant portion of your monthly payment will be credited toward your down payment when you purchase your home.
What is the purchase price?
Your purchase price will be at or quite possibly below fair market value at the time you purchase your home. With our
“Maximum Price Guarantee” your purchase price is set today so you will know exactly what you will pay even if prices were to escalate beyond our mutually agreed price.
What if I change my mind about buying?
You would want to make sure this is the place you want to call home. However we understand that circumstances change,
job moves, marital status etc. The initial and monthly option monies are 100% refundable as stated contractually. Breaking your contract with our company has far less impact on you than if you were to break your mortgage contract with a lender especially when you consider today’s high interest differential penalties.
Do I pay the taxes and insurance?
You are not responsible for property tax or home owner insurance until you are the registered owner of the property. You
will, however, be required to carry typical tenant content and hazard insurance since our property insurance will not cover any of your personal belongings.
Who pays for repairs?
Since you will be living like a homeowner the cost of small repairs is your responsibility. However you can take comfort in
knowing that all the large repairs will be covered by our “Large Maintenance Guarantee”.
Can I have pets?
Yes you can have pets like any homeowner. However, you must insure your pet(s) causes no damage to the property prior to
you actually purchasing the property since if you do not purchase the property you are fully responsible for damages just like any typical tenancy.
Can I paint and decorate?
As you are living like a homeowner you can paint and decorate. Any improvements will simply add to the value of your home
at the end. However, we will ask that you get all renovation or improvement plans approved by us prior to starting work

Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4051
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Rent to Own

Сообщение Ivan.Galv » 19 окт 2019, 16:20

Ну Вам никто не скажет мошенничество ли конкретно данная контора, это надо читать их договор и использовать квалифицированную юридическую помощь.
Но в целом rent-to-own это работающая модель, которая может быть не мошенничеством.
В этой модели рентер заранее дает некоторую сумму денег и(или) соглашается платить повышенную ренту, а владелец недвижки обязуется дать право в будущем этому рентеру выкупа недвижимости по фиксированной цене. Правом можно воспользоваться или нет.
Это как опцион на бирже, игра кто кого перехитрит. Если цена бурно растет, то владелец может сильно проиграть вписавшись в это, а если цена упадет, то рентер проиграет. Ну и заодно владелец либо получает хороший положительный баланс ежемесячный до момента выкупа, либо получает возможность инвестировать кудато еще.
Конечно в ней есть куча нюансов, которые должны быть учтены даже с немошенниками. Как например выселение рентера по разного рода причинам в течении срока договора.

Обычно эта модель все таки предполагает хорошее знание кто же конкретно Ваш лендлорд и что конкретно за обьект недвижимости, в котором Вы будете жить по такому договору. А не просто бумажки рекламные в почтовый ящик...
Аватара пользователя
chaalex
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 237
Зарегистрирован: 31 июл 2016, 15:55
Откуда: Canada.

Rent to Own

Сообщение chaalex » 19 окт 2019, 18:44

Интересно было бы узнать, от тех кто подобными кредитами пользовался. Какие преимущества и подводные камни? Так сказать от первого лица.
Аватара пользователя
AlexAA
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1318
Зарегистрирован: 30 мар 2016, 10:51

Rent to Own

Сообщение AlexAA » 21 окт 2019, 10:21

Я узнавал как работает эта схема, больно уж заманчиво это казалось на бумаге.
Мои впечатления - да, в основном этим занимаются люди не с лучшей репутацией..
В кратце - берётся дом, более-менее убитый и находится жилец - с убитой кредитной иссторией.
Жильцу говорится - типа плати "немного больше за дом - кажды месяц и эта сумма пойдёт в даунпемент".
Т.е. жилец настолько убитый, что не может сам отложить пару сотен долларов на дом и как-бы даёт их домовладельцу.
Если жилец решает соскочить - эти деньги ПРОПАДАЮТ и остаются у домовладельца.
Домовладелец не мог продать дом, а тут он его как бы "продал" - ничем не рискуя, т.к. жилец обязн купить дом - или он теряет всё, что открыто переплатил за сьём.
При этом жилец - не только дико переплачивает за убитый дом но и уже как бы впрягся в моргидж, при этом не имея своего жилья.
В общем - данная схема работает, когда ОБА и жилец и домовладелец - владеют товаром, не ходовым на плохом рынке.
ДОмовладелец - не может его продать за нормальные деньги и жилец не может ничего вообще купить, т.к. нет кредит хистори, а чаще и даунпеймента и при это жилец НЕ МОЖЕТ сам отложить даунпеймент...
Занимаутся этим в Торонто не многие, как пример http://propertyandfinanceguide.ca/sekre ... nt-to-own/
В общем - грязненький такой бизнесс...
messer
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 6687
Зарегистрирован: 29 май 2012, 18:19

Rent to Own

Сообщение messer » 21 окт 2019, 10:38

Вот меня тоже как то настораживает что делается такой упор на людей с плохой кредитной историей. В основном в таких случаях выгодных финансовых условий не дадут потому что люди с плохой кредитной историей хватаются за соломинки и им особо выбирать не из чего - никакой нормальный банк не даст им кредит. Тут и вступают всякие мутные конторы готовые рискнуть под большой процент.

Это как в автомобильных обьявлениях если смотришь обьявление дилера и их главный selling point - we approve everyone with any credit то очевидно что там будут впихивать хлам за дикие деньги/проценты.

Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4051
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Rent to Own

Сообщение Ivan.Galv » 21 окт 2019, 10:45

Данная моель не о взаимоотношениях тенанта и банка. Она о договоре между лендлордом и тенантом. Никаких кредитов на первых порах нету, есть только договор о том что тенант в будущем имеет право купить дом у лендлорда.
Схема эта уместна в любое время на самом деле. Просто в разные времена больше мотивации к ней либо у лендлорда либо у тенанта и то как именно они сторгуются играет не последнюю роль.
Чаще всего такой договор заключается когда жилец уже давно живет и ему нравится и лендлорд и дом и вот тогда и начинаются такие обсуждения.
Выигрыш тенанта да, в том что он сегодня может и не иметь возможность получить мегамортгидж или не имеет даунпеймент, а в будущем будет иметь и купит дом.
Но главная суть такого договора не в этом, а в оценке того как изменится цена дома в будущем. Это не обязательно неспособность сегодня продать.
Если лендлорд испытывает финансовые трудности и считает что недвижка уже черезчур сильно в цене росла и больше такого не будет, он может словить момент и вписаться в такой договор, указав там хорошую прибавку к цене. Тенант видя что недвижка сильно росла в цене захочет вписаться, ожидая что она и дальше будет в цене расти. Тут лендлорд и выиграл. Он по сути трансформировал рост цены(который отсановился) в увеличенную ренту.
Есть и обратная ситуация когда тенант предложил достаточно хороший премиум к цене в будущем на покупку, но недвижка росла намного более бурно, да и рента тоже..В этом случае тенант из ниоткуда поимел много денег, а лендлорд недополучил.

В Торонтовских реалиях это имеет достаточно мало смысла для лендлорда, потому что предлгаая умеренный преимум к цене тенант становится заведомо в более выигрышном положении. Если недвижка упала в цене или плохо росла-тенант просто не покупает ее. А если она как говорится skyrocketed, то тенант воспользуется этим правом.А история показывает что в этом городе она частенько может выстреливать вверх... То есть тенанту дают право выиграть огромную лотерею с хорошими шансами и если он не выиграл - потерять достаточно мало денег с переплаченной ренты...По этой причине редкий лендлорд даст тенанту такие условия, в которых он с хорошей вероятностью срубит вабанк.
Аватара пользователя
AlexAA
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1318
Зарегистрирован: 30 мар 2016, 10:51

Rent to Own

Сообщение AlexAA » 21 окт 2019, 12:31

Ivan.Galv писал(а):
21 окт 2019, 10:45
В Торонтовских реалиях это имеет достаточно мало смысла для лендлорда
именно так, когда я узнавал - это был в основном Гуелф и обычно плохие р-ны, где цена не росла так активно.
При этом город - довольно рабоче-крстьянский.
т.е. нузно, чоб и р-н был - не очень и чтоб покупатель был - без кредит хистори и даунпеймента...
В общем - будьте осторожны - бесплатный сыр - сами знаете где...

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»