Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
akick
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 19 июл 2018, 02:56

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение akick » 08 июн 2019, 02:09

Не, я немного к другому клоню.

Суть не в том чтобы заработать на росте недвижки, а просто чтобы ее выкупили за тебя тенанты, и за очень короткий срок.

Предположим покупается недорогая студия в Гатино, с хорошим расположением.
Делаем первый платеж такой, чтобы ежемесячный платеж по mortage был на 300-500 долларов больше рыночной аренды такой студии. Можно сравнять, но платеж первичный будет очень большой. На срок 3-5 лет.

Тут цель не заработать на росте недвиги, а из 60 тысяч (30 взнос + 30 траты на отрицательный кеш-флоу) получить 150 за 5 лет.

Чем это плохо?

Я понимаю что в теории можно вложить 100 тысяч и купить в Торонто что-то серьезное и надеяться на рост, но тут временной отрезок значительно меньше и выглядит все немного проще.
28.05.2019 || EE CRS 456

Mishka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 870
Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
Откуда: Minsk, Belarus

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Mishka » 08 июн 2019, 11:03

akick
Быстрая выплата кредита это может быть плюсом, т.к. меньше % выплатите банку.
Но с другой стороны вы вкладываете свои деньги, правда с умеренным риском.
Допустим жильё стоит 100 тыс.
Вы вложили изначально 30 тыс.
Ваши арендаторы платят по 600 каждый месяц.
За десять лет выйдет: 72 тыс.
Т.е. как если бы вы вложили 30 тыс. под 9% годовых в банк,
выглядит очень привлекательным, правда здесь без учёта простоя, без ремонтов и т.д.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 8813
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Antoxa » 08 июн 2019, 14:08

akick писал(а): Тут цель не заработать на росте недвиги, а из 60 тысяч (30 взнос + 30 траты на отрицательный кеш-флоу) получить 150 за 5 лет.

Кроме взносов то еще налог и condo fee поди есть.
А то как то слишком сказочно.
akick
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 19 июл 2018, 02:56

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение akick » 09 июн 2019, 02:24

Да, налог по Гатино я не нашел, в Quebec он около 1%.
Т.е. 1.5к/год = 7.5 тысяч за 5 лет. Ок, отнимаем еще в расходы.

Вот с condo fee интереснее, какой примерно размер может быть?
28.05.2019 || EE CRS 456
Mishka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 870
Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
Откуда: Minsk, Belarus

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Mishka » 09 июн 2019, 07:51

Building assessment (2019) $94,600
Land assessment (2019) $33,900
Co-ownership fees $2,424
School taxes $141
Municipal Taxes $1,593
Maintenance Fees $236

Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 8813
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Antoxa » 09 июн 2019, 19:35

akick писал(а): Вот с condo fee интереснее, какой примерно размер может быть?
Баксов 250-300 в месяц, на realtor.ca это обычно указывают.

https://www.realtor.ca/real-estate/2042 ... val-boisée?
akick
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 19 июл 2018, 02:56

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение akick » 10 июн 2019, 02:19

Так, значит что считается в общие расходы по недвижке?

1) Платеж по mortage;
2) Налог (он один?);
3) Maintenance fee (я так понимаю отсутствует в случае detached дома, т.к. тут все сам);
4) Condo fee?

Я просто вижу Mishka выше скинул некие цифры, но не вполне понимаю что они значат.
Кто-то может расшифровать (не перевести, а объяснить их формирование и природу :mrgreen: )
28.05.2019 || EE CRS 456
Font
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 273
Зарегистрирован: 12 май 2015, 10:01

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Font » 10 июн 2019, 11:44

akick писал(а):
Вот с condo fee интереснее, какой примерно размер может быть?
Посмотрите внимательнее в приведенных вами же ссылках:
1. $202/monthly
2. $236/monthly
1) Платеж по mortage;
2) Налог (он один?);
3) Maintenance fee (я так понимаю отсутствует в случае detached дома, т.к. тут все сам);
4) Condo fee?
5) Страховка. Для рентуемых помещений обычно не дешевая. Точная цифра зависит от типа страховки, дедактиблсов и прочего. $100+ в месяц легко
6) One time closing fees and taxes, move-in move-out fees
7) Special levy fees. Это в случае если страта решит попилить денег по-крупному на ремонте крыши, замены труб водоснабжения или ещё чего. А в старом билдинге всегда есть что заменить, пространство для фантазии огромное.

Да и это ещё не все, по-любому будут ещё какие-то расходы, как минимум самый простой реновейшн
AlmostCanadian
akick
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 399
Зарегистрирован: 19 июл 2018, 02:56

Re: Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение akick » 13 июн 2019, 13:37

Тогда в целом ничего удивительного, что люди так не делают в массе.

Выходит выгоднее брать дорогую недвигу в DT Toronto/Vancouver/Ottawa на 30 лет и сдавать ее, надеясь на то, что через 30 лет она будет стоить х2 от цены покупки сегодня.

Ну или вариант - закидывать в недорогое кондо сразу от 50% и закрывать ипотеку за 3-5 лет.
Особо много не заработаешь, зато спустя 3-5 лет можно уже чистую аренду получать с недвижимости. По идее по 1к чистыми должно выходить с такой недвиги, т.е. штук 3-5 квартир выплаченных должны быть хорошим подспорьем.

Нюансов конечно много все равно, это все очень грубо.

Лан, времени дофига, буду думать по факту) Заодно ближе к делу буду читать законы про налоги, ренту и прочее..
28.05.2019 || EE CRS 456
Аватара пользователя
SUPER
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 328
Зарегистрирован: 27 июл 2011, 13:29

Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение SUPER » 12 июл 2019, 13:21

Ontario sets 2020 rent increase guideline at 2.2 per cent https://www.thestar.com/news/gta/2019/0 ... -cent.html
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3898
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение Ivan.Galv » 12 июл 2019, 15:00

А толку то, инфляция все равно выше.

https://globalnews.ca/news/5407052/cana ... -may-2019/
Canada’s inflation up 2.4 per cent in May, largest gain since October
Rental increase - это фикция, я вообще не повышаю ренту никому (Oven Bigland кстати тоже).
Зато вон тенантша съезжает с августа, которая 750 платила. Сразу до 1050 поднятие.
Она уже пыталась съезжать прошлым сентябрем, но передумала. Уже тогда за 1000 набегало народу.
Там правда особый случай, такое поднятие не означает что рента выросла на 40%...просто рынок позволяет мини комнатки подтянуть до уровня больших комнат без каких либо различий.

Но на кондо рапортуют что слишком много жилья завершается и темпы роста ренты снизились до 7% за этот год.
Аватара пользователя
SUPER
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 328
Зарегистрирован: 27 июл 2011, 13:29

Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение SUPER » 18 июл 2019, 19:07

Понял, наверное тоже не буду повышать ренту если жильцы покажут себя с хорошей стороны.

У меня тоже один тенант съезжает с августа через 3 месяца после подписания годового контракта. Только сегодня дал знать. Он просто поставил нас перед фактом, что больше не может платить ренту. Офигеть! Нельзя ли будет взыскать с него убытки?
anarsoul
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 2801
Зарегистрирован: 25 фев 2015, 13:42
Откуда: Ванкувер

Инвестиционная недвижимость: что может быть лучше!

Сообщение anarsoul » 18 июл 2019, 19:17

@SUPER, теоретически можно если вы не сможете найти никого на 1 августа. На практике это может сильно затянуться.

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»