Куда лучше инвестировать

[Mishka]

1) Есть ли квартиры, которые нельзя сдавать?

Есть квартиры которые на AIRBNB нельзя сдвать, но это не ваш случай.

2) Уменьшается ли налогооблагаемая база

На налог да, может ремонт тоже... коммуналку ведь арендатор платит, как и страховку должен делать и т.д.

наиболее рентабельные?

Так как везде, нужно соотношение расходов/ к приходу смотреть.
Грубо говоря квартира за 300 тыс., сдаётся за 3 тыс. это один расклад.
А за 500 тыс. за 2500 уже другой расклад.
Вам нужен наиболее приходный при наименьших затратах, а это от множества факторов зависит.
Можно и за 10 тыс. выставить - но вряд ли возьмут если рядом будет за 1 тыс.
Можно как Иван взять дом, попилить и сдавать по комнтано или по студиям отдельным, тогда будет вместо 4 тыс. за всё пять раз по 1 тыс.
Совсем дешман это действительно риски найти стрёмных арендаторов, но их тоже вам выбирать, так что зависит.
Или некондишн взять и привести в идеальное состояние, но это если вы разбираетесь и сами этим всем будете заниматься, иначе выхлоп будет меньше.
А бывает квартиры уже с арендатарами продаётся и изестна цена за сколько сдаётся.
пс. есть более знающие - пусть подправят если что не так

[Ivan.Galv]

Just got my client's offer accepted for Toronto Downtown condo

[Alt]

Ivan.Galv, как агент, убедите, что инвестиция в недвижимость в Торонто привлекательнее чем в Монреале. Условно за 600К я могу купить однокомнатное кондо в Торонто и сдать за $2000 или купить две однокомнатные квартиры в Монреале и сдать их за $2400.

[Ivan.Galv]

Ivan.Galv, как агент, убедите, что инвестиция в недвижимость в Торонто привлекательнее чем в Монреале. Условно за 600К я могу купить однокомнатное кондо в Торонто и сдать за $2000 или купить две однокомнатные квартиры в Монреале и сдать их за $2400

Я не специалист по Монреалю, но насколько знаю он последние годы рос как на дрожжах. Такое нередко сопровождается не столь безоблачным ростом, а плато или коррекцией. В Торонто же конды год назад испытали значительно падение цен и только только выкарабкались, так что накоплен запас роста.

Второй аргумент - это социалистическая особенность Квебек провинции и их регулирование цен на рентал маркете. Онтарио может показаться островом свободы.

Что касается цифр, то до ковида, однобедрумные уже сдавались в аренду в среднем за $2400. Нет никаких сомнений что это случится снова и даже превысит доковидные уровни.
Но если Вы ищете именно хороший кешфлоу, то в однобедрумных его нет впринципе. Слишком много инвесторов могут себе позволить только 1бедрум и поэтому конкуренция в них перманентно иррациональна. А вот двухбедрумные могут в Торонто прекрасно кешфлоуиться.
До ковида двухбедрумная сдавалась в аренду за ~$3000.
По последжним данным, 2BR в даунтауне уже сдавались в среднем за 3100 в мес, а в среднем по городу за 2850 в июле.
Купив двухбедрумную за 750k в даунтауне со ставкой 1.2% на 30 лет С 20% downpayment (mortgage amount $600k), Ваши расходы будут:
1)Monthly Principal debt: $1666
2)Interest: $600
3)Tax:~$200
4)Maintenance: $450
5)Insurance:$50

То есть все обязательные ежемесячные расходы даже при минимальном даунпейменте в 20% составят $2966 - ниже чем $3100 ренты. При том что потенциал роста ренты будет огромным при новых таргетах правительства завозить по 400к иммигрантов в год.
С однобедрумными такая математика даже при 30% downpayment присниться не сможет.

У меня есть калькулятор кешфлоу для всех квартир в городе (перк бытия айтишником), если надо - пишите, посоветую.

[Alt]

Купив двухбедрумную за 750k в даунтауне со ставкой 1.2% на 30 лет С 20% downpayment (mortgage amount $600k), Ваши расходы будут:

Только с 3100 (минус maintenance) нужно будет заплатить 40% налогов. Это самая главная статья расходов.

[gzn]

С двумя квартирами в два раза больше возни с квартирантами будет. А это дело такое, как повезёт, могут такой pain in the ass устроить, что положить деньги в банк под 1% годовых покажется раем. Знаю минимум трех таких горе-инвесторов, которые поиграли пару лет в лендлордов и продали свои инвестиционные квартиры.

Надо ещё учитывать ремонт после выезда тенантов, простой между тенантами, риелторскую комиссию. Мелкий текущий ремонт, который тоже на арендодателе. Если тенанты перестанут платить, то с нынешними очередями в LTB все может стать очень кисло. Смело можно рассчитывать на полгода без ренты.

[Ivan.Galv]

Только с 3100 (минус maintenance) нужно будет заплатить 40% налогов. Это самая главная статья расходов.

Если Вы сдаете в аренду квартиру, то ничего из перечисленного не облагается income tax, кроме выплаты principal debt.
Но income tax не используется в расчетах кешфлоу. Он у всех разный, у кого то 15%, у другого 53%.

То есть да, речь примерно о $666 в месяц отдать государству. То есть там где Ваш долг гасился бы со скоростью $1666 в мес, реально изза налогов он будет гаситься со скоростью $1000 в мес.
Ну а чтобы из своего кармана это не брать, можете раз в пять лет рефинансироваться и вынимать эту сумму из выплаченного principal debt и бремени на кошелек не будет.

[Mishka]

сдать их за $2400

Каждую...

[Ivan.Galv]

Знаю минимум трех таких горе-инвесторов, которые поиграли пару лет в лендлордов и продали свои инвестиционные квартиры.

Волков бояться -в лес не ходить.
Для особо боящихся - есть страховки от этого бедствия.
Даже я могу Вас застраховать от этой напасти, при условии что я собственноручно буду делать тенант скрининг

Но реально это уже заложено в цену на ренту. Каждый лендлорд лучше посидит подождет хорошего тенанта, нежели сдаст кому попало.
То, какой страх эта проблема наводит на среднестатистического лендлорда и вынуждает его повышать ренту при первой возможности - не идет нивкакое сравнение с реальной вероятностью наступления этого события.

[Alt]

Ну а чтобы из своего кармана это не брать, можете раз в пять лет рефинансироваться и вынимать эту сумму из выплаченного principal debt и бремени на кошелек не будет.

Т.е. каждые 5 лет брать кредит для оплаты налога, чтобы ни цента не брать из кубышки?

Надо ещё учитывать ремонт после выезда тенантов, простой между тенантами, риелторскую комиссию.

Я согласен, что сдача жилья - это геморрой. И этим лично мне не хочется заниматься. Но, видя, как растет недвижимость я не вижу альтернатив. Покупка в ипотеку, это как покупка ценной бумаги с плечом 4. Только риски несравненно ниже.

[Ivan.Galv]

Т.е. каждые 5 лет брать кредит для оплаты налога, чтобы ни цента не брать из кубышки?

Год1-5: Вы заплатили 8k income tax. Итого 40k.
А выплачено было в principal debt 1666*5*12=100k
На пятый год идете в банк и говорите - хочу сделать Cash out refinance чтобы снова equity осталось 20%.
Вам отдают эти 100к назад на покупку чего то еще. Будьте аккуратны только - их можно тратить только на новые инвестиции, иначе проценты не будут deductible.

И это невозможно песимистичный сценарий в котором цена за 5 лет вообще не поменялась. Если поменялась, то вытащить можно больше чем 100к.

[gzn]

Согласен, тут вопрос рисков. Купив одну квартиру под аренду в ипотеку с минимальным первоначальным взносом вы находитесь в самой уязвимой позиции. Нужна подушка безопасности, по хорошему.

Хорошо быть лендлордом когда у тебя несколько юнитов в одном здании, и таких зданий не одно. Запас прочности колоссальный.

[cls]

А есть какой либо смысл заводить корпорацию для этих дел ?

[Ivan.Galv]

А есть какой либо смысл заводить корпорацию для этих дел ?

Для одного человека - нету. И выселять людей будет труднее (no personal use) и income tax будет по максимальной ставке идти и бухгалтера оборзевшие по ценам.
А для группы людей бывает удобно, особенно если один дает деньги, другой гарантор и прочее...
В любом случае мортгиджи будут под personal guarantee одного из вас.

[Font]

Just got my client's offer accepted for Toronto Downtown condo

Поздравляю!
Поведайте Иван, так ли велики золотые горы, которые загребают себе риелторы, как о них говорят?