Проектное финансирование на строительство доходного дома

О вопросах, связанных с деньгами в любой форме, открытием и ведением бизнеса
Ответить
Аватара пользователя
Applicant'14
Бывалый
Сообщения: 40
Зарегистрирован: 30 май 2014, 01:58
Откуда: Moscow

Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Applicant'14 » 22 сен 2014, 03:13

Уважаемые форумчане,

в свете планируемой иммиграции озадачиваюсь с возможными business opportunities в Канаде.
Как и у многих есть идея насчет доходного дома. Концепция следующая:

- доходный дом рядом с одним из университетов в Торонто (можно в другом городе в зависимости от цены "входного билета"), в котором обязательно есть Business school (стоимость обучения на MBA немаленькая, соответственно и обеспеченные студенты будут);
- в доме не полноценные квартиры, а квартиры-студии (30-40 кв. метров со своим санузлом и небольшими гардеробной и кухней)
- в доме 3-4 этажа, по 6-8 студий на этаже. Первый этаж в зависимости от расположения и zoning можно отвести под commercial use. Это позволит как то диверсифицировать источники дохода
- не знаю как насчет стоимости строительства подвального этажа в Канаде, но в России - это дорого (и рискованно из-за грунтовых вод), поэтому считаю нецелесообразным строить basement, а для laundry room и технических помещений можно пожертвовать площадь на первом этаже, будет дешевле
- технология строительства - монолитно-каркасная (не timber framing!)
- Стоимость аренды - мин 800 дол. Итого при полном заселении (от 16 до 32 студий в зависимости от этажности и размерности здания) доход получается от 12'800 до 25'600 CAD per month. Естественно, будут и расходы в виде: tax, insurance, utilities, maintenance, loan principal, interest.


Предполагаю землю ($500-600k) приобрести за свой счет, а строительство и отделку осуществить за счет заемных средств.

Теперь вопросы:

1) жизнеспособен ли на ваш взгляд такой проект?
2) занимаются ли канадские банки подобным проектным финансированием для малого бизнеса?

P.S. написать бизнес план и обоснование, подкрепленные статистическими и экспертными материалами не составит труда, так как в определенной мере причастен к подобным вещам в России.
текст указа царя Петра1 от 4 октября 1703 года:
«Указую на ассамблеях и в присутствии господам сенаторам говорить токмо словами, а не пописанному, дабы дурь каждого всем видна была».

Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Antoxa » 22 сен 2014, 04:48

Предполагаю землю ($500-600k) приобрести за свой счет, а строительство и отделку осуществить за счет заемных средств.
1) Неужели в Торонто такие цены? В Ванкувере, на мой взгляд, вы за клочек земли под такой дом заплатите на порядок больше.
2) Парковку ваш план не подразумевает?
3) "монолитно-каркасная" на 3-4 этажа? Издеваетесь?
Аватара пользователя
Applicant'14
Бывалый
Сообщения: 40
Зарегистрирован: 30 май 2014, 01:58
Откуда: Moscow

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Applicant'14 » 22 сен 2014, 05:04

Antoxa,

если бы я был на 100% уверен в реалистичности описанного плана, то не спрашивал бы.. :)

По поводу цены земли - по результатам поиска на realtor.ca мне показалось, что за 500-600k можно что то подобрать. Хотя, конечно же понимаю, что нужно более глубокое изучение вопроса и консультация местного риэлтора.
В конце концов, как я говорил, можно не зацикливаться на Торонто, а посмотреть другой вариант, где цена входного билета будет меньше.... нужно просчитывать.

Что касается монолитно-каркасной конструкции - хотите сказать, что по деньгам выйдет как "чугунный мост"? :) В чем сомнения?

Парковка будет зависеть от размеров участка земли. Как мне кажется, это скорее nice-to-have, а не must-have.
текст указа царя Петра1 от 4 октября 1703 года:
«Указую на ассамблеях и в присутствии господам сенаторам говорить токмо словами, а не пописанному, дабы дурь каждого всем видна была».
Аватара пользователя
GalinaN
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 997
Зарегистрирован: 06 дек 2012, 09:03

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение GalinaN » 22 сен 2014, 06:29

Проект очень сомнительный, если не сказать нереальный.
Мои знакомые около 5 лет назад пытались такой же осуществить. Как результат, продали то, что начали строить и теперь на много лет в долговой кабале, так что даже вынуждены сдавать половину своего дома, а сами ютятся в меньшей его части. При этом, он с рождения живет в Канаде и был довольно обеспеченный, она по профессии экономист + второе высшее (украинское) по гостиничному бизнесу.
Те расходы которые закладываются изначально, по факту оказываются в разы выше.
Если бы все было так просто, то неужели бы люди не делали на этом бизнас?
Аватара пользователя
Applicant'14
Бывалый
Сообщения: 40
Зарегистрирован: 30 май 2014, 01:58
Откуда: Moscow

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Applicant'14 » 22 сен 2014, 06:54

GalinaN, спасибо за комменты,

получается, что гораздо выгоднее и проще сдавать свою московскую недвижимость. Есть country risk, но поэтому и чистая доходность 7-10% годовых в зависимости от типа недвижимости...
текст указа царя Петра1 от 4 октября 1703 года:
«Указую на ассамблеях и в присутствии господам сенаторам говорить токмо словами, а не пописанному, дабы дурь каждого всем видна была».

Calgary_Boy
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4630
Зарегистрирован: 13 июл 2014, 23:22

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Calgary_Boy » 22 сен 2014, 07:11

да именно намного выгоднее сдавать моск. недвижимость. по крайней мере пока не ввели налог на сдаваемую площадь
We are all prisoners here of our own device
Аватара пользователя
archik
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 425
Зарегистрирован: 24 апр 2009, 23:54
Откуда: Toronto

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение archik » 22 сен 2014, 14:36

Парковка будет зависеть от размеров участка земли. Как мне кажется, это скорее nice-to-have, а не must-have.
Парковка будет зависеть от требований города к парковке (By-law) (в том числе от количества квартир, площади commercial use), иначе Вы просто не согласуете проект.
занимаются ли канадские банки подобным проектным финансированием для малого бизнеса?
Конечно занимаются. Вопрос в том, как Вам получить такое финансирование. Что или кто будет являтся гарантиями или гарантом данного предприятия?
Если бы все было так просто, то неужели бы люди не делали на этом бизнас?
Люди делают на этом бизнес, хотя не все так просто.
Architect
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Antoxa » 22 сен 2014, 15:18

Applicant'14 писал(а): По поводу цены земли - по результатам поиска на realtor.ca мне показалось, что за 500-600k можно что то подобрать.
Не берусь судить насколько это реально в Торонто, но мне кажется цены с Ванкувером не должны отличаться на порядок. На мой взгляд это совершенно нереальный бюджет.
Applicant'14 писал(а):В конце концов, как я говорил, можно не зацикливаться на Торонто, а посмотреть другой вариант, где цена входного билета будет меньше.... нужно просчитывать.
Там где земля дешевле и цены на аренду будут ниже. Да и вообще, ориентироваться на студентов мне кажется не стоит. У них есть кампусы и рентовок вокруг уже полно. Как минимум стоить изучить спрос.

Я бы на вашем месте рассмотрел вариант транспортных узлов в отдаленных от центра спальных районах. Эти места очень популярны у иммигрантов. Так например недавно построенный хайрайз на в центре транспортного и торгового узла на 250+ квартир был распродан менее чем за день на стадии преконстракшена. Люди с палатками очередь занимали, прям как за айфонами :)
Applicant'14 писал(а):Что касается монолитно-каркасной конструкции - хотите сказать, что по деньгам выйдет как "чугунный мост"? :) В чем сомнения?
Конечно, никто так не строит тут маленькие здания.
Applicant'14 писал(а):Парковка будет зависеть от размеров участка земли. Как мне кажется, это скорее nice-to-have, а не must-have.
Парковка скорее must have. Вы просто не получите пермит если не обеспечите жильцов местом под парковку. Даже у студентов здесь есть машины.
Поэтому любое новое сдание строится еще на один-пару этажей под землю, чтобы организовать парковку.

Строительство такого дома - это тоже большие затраты, значительно больше чем 500-600K. В разы. Даже если вы где то раздобудите землю, вряд ли вы получите кредит на сумму больше чем процентов 70% от стоимости залога (земли).

С бюджетом в 500-600 тысяч в области недвижимости мне кажется лучше просто купить пару тройку кондо на стадии преконстракшена на сдачу. При этом получать больше 5-6% годовых вряд ли получиться с аренды (не забывайте про налоги и maintenance fee).
igor2011
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 760
Зарегистрирован: 04 окт 2011, 01:19
Откуда: Calgary

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение igor2011 » 22 сен 2014, 16:10

Этот проект абсолютно не жизнеспособен.
Имея 500-600 тысяч гораздо легче и надежнее покупать убитые дома (которые будут в перспективе сдаваться - дуплексы, форплексы и т.д.), делать в них реновейшн и продавать. 30-40% в год можно вполне зарабатывать (а на растущем рынке и того больше).
Calgary_Boy
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4630
Зарегистрирован: 13 июл 2014, 23:22

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Calgary_Boy » 22 сен 2014, 16:47

хорошая идея вот только терзают сомнения ибо такой бизнесс активно рекламируется в разных ТВ шоу а всё что рекламируется в ТВ шоу как правило не имеет прязки к реальной жизни, взять те же сторадже Ворс, или это не так?
We are all prisoners here of our own device
igor2011
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 760
Зарегистрирован: 04 окт 2011, 01:19
Откуда: Calgary

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение igor2011 » 22 сен 2014, 16:52

Я с вами согласен полностью по поводу - что рекламируется, то уже не выгодно. Но рекламируются эта схема для частных домов. Она очень шаткая. А что касается условно комерческой недвижимости - тут совсем другое дело. Но нужно следить постоянно за конкретным рынком и ловить такие обьявления. Они как правило покупуются за один день
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1152
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Елена Палагнюк » 23 сен 2014, 19:20

Проблем при постройке обсуждаемой недвижимости с нуля будет множество - основное это получение различных permits (разрешений) на постройку. Самая главная это re-zoning, те переделать статус single family residential на multi-family residential or apartment building with commercial units on main floor. В каждом муниципалитете есть определенные места где коммерческий зонинг разрешен а где нет (к примеру Норс Йорк http://www1.toronto.ca/City%20Of%20Toro ... _11x17.pdf).

Далее $500-600К на покупку земли под такое строительство в нормальном, подходящем районе явно мало. Даже если вы хотите задействовать только свои средства (а банк под землю деньги и не дает) то этой суммой не обойтись 3-4 этажа + коммерция внизу, реально с коммерческим зонингом такой кусок земли в Торонто будет стоить гораздо больше 1 млн. Это только земля.

Предположим что вам удалось переделать зонинг на multi-residential/commercial. После этого вам придется получить определенное количество разрешений от различных городских департаментов: Engineering, Planning, Fire and Building Departments. В каждый департамент нужно будет предоставить подробный архитектурный план в соответствии с их требованиями и строительным кодом.
Каждый из этих департаментов должен дать резолюцию или свои комментарии на исправление – вы должны будете все исправить соответственно.
После этого нужно будет получить Excavation and Foundation Permits.
Заплатить соответствующие суммы за все разрешения и potential Damages deposits, а это не малые суммы.
Tолько после того как все разрешения получены и все суммы уплачены, сити выдаст вам разрешение на строительство - Building Permit. И можно начинать строить (смело берите на это дело год жизни, а то и больше). Пример, мои клиенты купили землю под строительство дома по индивидуальному проекту на уже существующем участке где стоял старый дом под снос. Этот участок продавался как часть проекта по перепланированию серии других участков. Так вот даже в этом случае у застройщика заняло почти 2 года чтобы получить все пермиты от сити и дать моему клиенту разрешение на строительство. Все что касается коммерческой недвижимости будет решаться дольше и сложнее.
После разрешения на строительство возникнут вопросы финансирования, а это уже совсем другая история...

В общем и целом теоретически такая постройка возможна, практически в том варианте который здесь обсуждается – нет.

Если хочется заниматься бизнесом связанным с «доходными домами», то гораздо легче купить уже существующий.
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Antoxa » 23 сен 2014, 19:30

Вот почитате пример rezoning application: http://grosvenoredgemont.com/rezoning-compressed.pdf
Это конечно проект маштабнее, но это позволит ощутить серьезность подхода к строительству.
Аватара пользователя
Елена Палагнюк
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1152
Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Откуда: Toronto

Re: Проектное финансирование на строительство доходного дома

Сообщение Елена Палагнюк » 24 сен 2014, 17:11

Что я хотела донести - частному лицу не имеющему представления о таком виде строительства и не обладающему достаточными финансовыми средствами чтобы нанять кого-то для осуществления этой задачи заниматься таким строительством с нуля не стоит. Обычно этим занимаются профессиональные строительные компании с достаточными ресурсами, для которых подобный объект это всего лишь их следующий проект.
Елена Палагнюк, Ваш агент по недвижимости в Торонто и GTA - Gtarealestate.info

Ответить

Вернуться в «Финансы и бизнес»