Куда лучше инвестировать

[akick]

Ivan.Galv, все хотел вам вопрос задать:
С точки зрения сдачи в аренду, что лучше:
1) Купить недорогую недвигу без мортейджа/с небольшим долгом
2) Купить дорогую недвигу с минимальным взносом

Иными словами 2 ситуации:
1) Есть небольшая квартирка-студия на окраине небольшого города, стоит 150-200 тыщ. Берем вкидываем 50-100-200 тыщ, имеем доход какой-никакой. Если мортейдж, то скорее всего на короткий срок (5-10 лет);
2) Есть небольшая квартирка-студия в ДТ крупного города, стоит 500 тыщ. Берем вкидываем 25 000 (5%), берем мортейдж на 25 лет, сдаем недвижимость в аренду ради выплаты ипотеки через 25 лет и перехода недвиги в собственность, и распоряжения активом через 25 лет.

Какой вариант вы бы выбрали и почему?

[Ivan.Galv]

akick, ну мы много раз здесь обсуждали, что leverage, мортгидж усиливает Вашу доходность ( равно как и потери).
Инвестировать в Канадускую недвижку без leverage занятие достаточно скучное и малоприбыльное. Только мортгидж и делает все цифры работающими.

Мортгидж на 5-10 лет тоже брать нехорошо, так как повышенная выплата основного долга в таком моргидже будет совершенно ненужным бременем, которое заблокирует покупку чего-нибудь еще. Взяв такой же мортгидж на максимальный срок, у Вас будут такие же проценты, намного меньше обязательная выплата основного долга (больше запаса прочности если случился кризис) и большинство лендеров все равно дадудт Вам право выплатить мортгидж за 5 лет ускоренными платежами.

В Торонтовских реалиях, то что Вы спросили это либо квартира в городе как можно ближе в даунтауну, либо какой то убитый апартмент в районе Гамильтона с жуткими maintenance fee, многолетним отсутствием ремонта и со скрытыми сюрпризами.В таком варианте я конечно же выберу даунтаун так как риски старой убитой квартиры в гамильтоне будут зашкаливать.
Ну а так это валидные вопросы всегда:-
-хотите ли Вы купить чтото крупное и дорогое или маленького и дешевое. Только это обычно дом против квартиры, а не квартира даунтауна против квартиры гамильтона. И оценивают больше потенциал того что произойдет с домами или квартирами как категорией недвижки.
-хотите ли Вы купить близко к центру или в пригородах. Иметь кешфлоу получше в пригороде и ниже цену и меньше быть затронутым риском перегретости цен. Либо иметь хуже тенанта в пригороде, не такой мощный спрос и дальние поездки туда в случае надобности.

[Antoxa]

Очень хорошую работу сегодня затвитил Бен Маерс...

Ничего себе! Мужик эмпирически доказал, что цены на жилье выросли и люди вынуждены покупать меньше фитов и бедрумов!

В данном случае количество единиц жилья - метрика, лучше отражающая динамику строек.

Отправлено спустя 7 минут 41 секунду:

Какой вариант вы бы выбрали и почему?

Не вся недвижимость одинаково ценна. Есть места где недвижимость дешевая и аренда покрывает моргидж с лихвой. Но в этих местах и роста цен ожидать не приходится. И домик ваш скорее всего будет терять в цене с возрастом. Потому, собственно и нет на них спроса, потому и остаются они дешевые, в то время как аренда большая ибо жить то где то нужно.

В других местах наоборот, перспективы роста большие, спрос большой, цены растут, так что аренда не покрывает.

С чем связываться - вам решать.

[Ivan.Galv]

Ничего себе! Мужик эмпирически доказал, что цены на жилье выросли и люди вынуждены покупать меньше фитов и бедрумов!

Он доказал не это. А то что несмотря на выросшие цены, которые толкают мотивацию строить больше жилья, оно все равно построено не было в бОльших обьемах. просто перегородки Вам наштамповали так чтоб юнитов было больше.
То есть регуляции социалистов вроде рент контроля, inclusionary zoning и nymbi оказались более разрушительны чем мотивация получать прибыль.

Вам конкретно Антон с семьей и детишками, студия в 300 футов не шибко потравится как юнит)))

[Antoxa]

Ну да, строят компактнее, согласно спросу. Неужели это какое то откровение? Достаточно сравнить размеры юнитов построенных 30 лет назад и сейчас, чтобы заметить тенденцию.

Но количество юнитов, которые строят - выше среднего. Количество покупателей, которых обеспечат предложением - выше среднего. Какая разница сколько стройматериалов на это ушло? Поинт же не в этом.

Моя семья может и хотела бы жить в доме квадратом на 5000. Но приходится выбирать чего попроще. Вот это попроще и строят. В большом (выше среднего) количестве.

[Ivan.Galv]

Ну так давайте я свой шкаф разделю на 3 миллиона кусочков и назову это юнитами...
А потом мэр Торонто по CBC народу расскажет "У нас такие замечательные законы, что мы в этом году удвоили число юнитов в Торонто!".

Вы так и не поняли суть уже со второго раза, Антон. Это доказательство failed policies. А то что Вам разрешили стеночки покомпактнее штамповать - это просто чтобы факт Failed policies не был так сильно очевиден и чтобы кое кто сохранил за своей задницей место в политическом кресле.

То что Вы говорите имело бы смысл если бы и юниты становились все более компактными, но и темпы строительства наращивались по суммарным sq ft. До нехватки жилья чтоб строили X кв метров, а после 1.5X. И сделав юниты вдвое компактнее, Вы бы достигли утраивания юнитов (1.5 * 2).

[abbat]

недавно читал статью что в Канаде есть два основных типа жилья, огромные дорогие дома, и маленькие убогие квартиры, и дома занимают площадь намного больше, а людей там живет на много меньше, что есть неравенство и несправедливость. Ещё что то было про то, что застройщикам не выгодно стоить маленькие дома и квартиры, потому их строят мало.

[Antoxa]

Ну так давайте я свой шкаф разделю на 3 миллиона кусочков и назову это юнитами...

Да пожалуйста, если это то, что нужно покупателям и если вы обеспечите соответствующий спрос.

А то что Вам разрешили стеночки покомпактнее штамповать - это просто чтобы факт Failed policies

Угу, заговор на каждом шагу. Может просто не могут люди кондо на 2000 квадратов покупать, вот и приходится их делить на 4 юнита обеспечив жильем 4 семьи? Да, 30 лет назад нужно было построить 4x2000 на те же 4 семьи. Дело ж не в строительных рекордах, а в обеспечении спроса.

То что Вы говорите имело бы смысл если бы и юниты становились все более компактными, но и темпы строительства наращивались по суммарным sq ft.

Строят, по объему построенного, меньше. Но обеспечивают жильем на приличном уровне. Могли бы больше, да (судя по другим годам).

Отправлено спустя 1 минуту 25 секунд:

неравенство и несправедливость

Неравенство не всегда означает несправедливость, к слову.

[Ivan.Galv]

Строят, по объему построенного, меньше. Но обеспечивают жильем на приличном уровне. Могли бы больше, да (судя по другим годам).

В этом и суть, Антон.
Нехватка жилья выросла, а строить стали меньше. А как вы сами говорите "могли бы и больше".
Это и называется демократия, когда народ умеет спросить с политиков "какого x$#?". Но в Канадских реалиях имеем мягкотелых Антонов, которые сделают все возможное чтобы спустить все на тормозах и не держать выбранных бездарных социалистов Accountable за плохие результаты плохих законов

Я лично стеночки могу и сам наштамповать. Я уже это делаю сдавая single family detached покомнатно. А от билдера както да, хотелось бы квадратных метров, а не разделительные стеночки)

[Antoxa]

А как вы сами говорите "могли бы и больше".

Так стройте, кто вам мешает то? Если нехватка растет, озолотитесь же.

Я лично стеночки могу и сам наштамповать. Я уже это делаю сдавая single family detached покомнатно. А от билдера както да, хотелось бы квадратных метров, а не разделительные стеночки)

Странно, сами - стеночки, а от билдера требуете нечто, на что нет спроса

[Ivan.Galv]

Так стройте, кто вам мешает то? Если нехватка растет, озолотитесь же.

В условиях свободного рынка мне бы никто не мешал и выросшие цены немедленно трансформировались бы в резкий рост обьемов строительства. А у нас с гениями в партиях NDP и Liberals видимо чтото все таки мешает... Уж не знаю провел ли премьер министр вашей BC хоть один вечер не думая о том, как бы повесить всех желающих озолотиться на недвижке:D

[Antoxa]

А какие именно полиси мешают строить больше?

[Ivan.Galv]

Это называется эластичность предложения.
Некоторое время назад CMHC подсчитало, что на каждый 1% роста цены, предложение нового жилья ответит ростом на:
2% в случае Калгари и Эдмонтона
0.5% в Торонто
0.3% в Ванкувере

Причин миллион, большинство из них завязано на убежденность политиков в том, что путь светлого социализма - самый верный и что лендлорды должны платить за все.

Чисто как пример, один из миллиона других примеров...Увидел лендлорд что цены расти стали и на ренту и на покупку...думает "Дайка я бейсмент превращу в юнит"..и государство ему говорит "окей, щас мы твой апликейшн рассмотрим, fee за рассмотрение и approval 30 тысяч канадскизх баксов, ну и чтоб жизнь медлом не казалось рассмотраивать будем долго". Уж не знаю сюрприз ли это для Вас Антон, но каждая такая мелочь бьет по эластичности предложения.
И все что государство готово снять с плеч создателей предложения автоматически улучшает эластичность. Например снятие налогов, субсидии и прочее... Только социалистический взгляд имеет в своей основе желание делать ровно противоположное.

Тут важно оговориться, что создателями предложения являются не билдеры, а точнее не только они. Билдеры работают в связке с теми кто покупает их продукт, аля инвесторы и простые владельцы своего жилья. То есть всякие Land Transfer Tax и все остальное - тоже прямые удары по эластичности, хотя лично билдеров это и не затрагивает.

[akick]

Не вся недвижимость одинаково ценна. Есть места где недвижимость дешевая и аренда покрывает моргидж с лихвой. Но в этих местах и роста цен ожидать не приходится. И домик ваш скорее всего будет терять в цене с возрастом. Потому, собственно и нет на них спроса, потому и остаются они дешевые, в то время как аренда большая ибо жить то где то нужно.

В других местах наоборот, перспективы роста большие, спрос большой, цены растут, так что аренда не покрывает.

С чем связываться - вам решать.

А есть примеры? Ну типо в Китченере скорее вот так, в Калгари скорее вот так
Интересно просто:)

[Antoxa]

Чисто как пример, один из миллиона других примеров...Увидел лендлорд что цены расти стали и на ренту и на покупку...думает "Дайка я бейсмент превращу в юнит"..и государство ему говорит "окей, щас мы твой апликейшн рассмотрим, fee за рассмотрение и approval 30 тысяч канадскизх баксов, ну и чтоб жизнь медлом не казалось рассмотраивать будем долго".

Не знаю, что там у вас на повестке негодования, но в нашем скромном Северном Ванкувере обсуждают и принимают правила, позволяющие легче и проще делать свиты и строить laneway домики. Для простых laneway случаев, например, вообще отменяют процесс рассмотрения отправляя человека сразу получать building permit. Или разрешили иметь одновременно и свит и laneway house. Есть послабления по subdivision. И так далее.

Отправлено спустя 10 минут 18 секунд:

А есть примеры? Ну типо в Китченере скорее вот так, в Калгари скорее вот так
Интересно просто:)

Ну вот товарищ мне рассказывал недавно о инвест предложении в St. Jorge - дом с лотом в пол акра за 200k , сдается студентам покомнатно за 2k/мес.
То есть, хороший позитивный кешфлоу. С другой стороны, это означает, что земля там по сути бесплатна, а 200k - это стоимость дома, который будет стареть, убиваться студентами, и так далее.

В Ванкувере купить кондо, которое будет сдаваться за 2000/мес будет стоить 800k минимум. А скорее всего 1M. То есть ни о каком положительном кэше речь не идет. Зато те кто купил 10 лет назад подобное кондо за 200k сейчас в шоколаде.