Мармеладов это Калгари бюой или мне кажется?:)
Мне кажется я достаточно конкретно намекал на то, что обьект с минусом 79 баксов неприемлем, и что по факту нужен обьект с +300 и выше. Даже если Вы скажете что нету такого обьекта, вполне очевидно, что простое наращивание даунпеймента делает такой плюс реальностью, правда снижая ROI.
Если Вы не увидели этого намека между строк, Мармеладов, прочитайте еще раз:)
Я просто возьму первый попавшийся юнит, а не аккуратно выверенный
1)Что касается сотки, то в первый год с этого примера один только principal debt будет выплачен на 14.3k (14.3% return).
2)Далее, price appreciation. Тут варианты, аля взятие рисков:
а)Если крах и кровь по улицам течет, сами понимаете.
б)Если цена просто двигается на уровне инфляции 2%, то это Ваши 10% return.
в)Если цена растет так как росла прошлый год (5%), то это Ваши 25% return
г)Если цена растет быстрее, то тоже сами понимаете. За последние годы она росла и на 30% в год в 2017.
3)Кешфлоу.
Как я сказал выше, я бы целился на 300+, а если постараться то и на 500+. С тем расчетом чтобы 300 по итогам года становились 3600 чистого кешфлоу, аля 3.6% return и чтобы 200 шли на property management без учета ремонтов. Если ремонт случается, то это либо чтото мелкое то что только снижает эти 300 и дедактится полностью, либо это реновация от сьехавшего тенанта и тогда такая реновация полностью покроется выросшей ценой на ренту от нового тенанта.
Так что консервативно я бы взял 14.3% principal payment + уровень инфляции в росте цены 10% плюс 3.6% кешфлоу. Суммарно 27.9%
Реалистично 14.3% principal payment + 25% от роста цены + 3.6% кешфлоу. Суммарно 44%
По рискaм:
В негативном плане падение цены на 3.5% в год оставит Вас с нулевым return. Если падение более 3.5% в год идет более 5 лет подряд, то проблемы рефинансирования и риск потерять даже вложенное.
Чтобы потерять совсем всё, надо чтоб цена пять раз упала на 3.5% и в дополнение обвалилась на 20%. Суммарно чтобы через пять лет обьект стоил на 37.5% дешевле.
По перспективам кроме цены:
Рост ренты в Торонто был 10%+ два года подряд и сейчас 7% в год. Новые конды исключены из рент контроля.
Каждые 4% выросшей ренты условно равны 1% дополнительному Return.
Это то как оно внутри. А с наружи надо кормить того, кто хочет этим заниматься, брать на себя персональные риски если потребуется, бухгалтера и маркетинг. Так что можете ополовинить и консервативный и реалистичный сценарий:)