Задачка

О вопросах, связанных с деньгами в любой форме, открытием и ведением бизнеса
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9575
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Задачка

Сообщение Antoxa » 13 авг 2019, 13:34

Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 12:44
Антон, я вроде вчера не приходил рекламировать Вам это)) Вы сами сказали "давайте начинать")))
Что ж вы все в штыки то воспринимаете :)
Я не спорю с вами и не отговариваю, вы явно в этом вопросе больше меня шарите, вот и интересуюсь.
Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 12:44
Вся идея такой затеи - не продавать вообще.
Я не совсем эту идею понимаю, так как в большинстве случаев что в Торонто, что в Ванкувере будет если не отрицательный, то нулевой кэшфлоу. И единственнй способ деньги заработать - это либо перезаложить выплаченный дом или продать. Как, интересно, облагается налогом первое?

Отправлено спустя 40 секунд:
Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 12:44
Если честно - еще не время все это обсуждать.
Почему? И когда оно наступит? :)

Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4056
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Задачка

Сообщение Ivan.Galv » 13 авг 2019, 13:49

Antoxa писал(а):
13 авг 2019, 13:35
Я не совсем эту идею понимаю, так как в большинстве случаев что в Торонто, что в Ванкувере будет если не отрицательный, то нулевой кэшфлоу. И единственнй способ деньги заработать - это либо перезаложить выплаченный дом или продать. Как, интересно, облагается налогом первое?
Здесь Вы ошибаетесь. При 20% down большинство кондо нейтрально-позитивные. При 35% практически все серьезно позитивные.
Даже при ставке на процент или два выше рынка.
Если говорить о домах, то смысл у них многоранен, куча подходов, куча разных outcome. Но при BRRR дома обскакивают конды в цифрах.
И кстати корпоративные схемы не имеют смысла без позитивного кешфлоу. Это by definition.
И не просто позитивного, а чтоб еще и prop management, бухгалтерию и маркетинг покрывал. Тенанты сами не вселяются, не скринятся, краны сами не чинятся и тп)

Другое дело что Вам слишком много позитивности пользы не принесет. Минус - высокий income tax если не смогли задедактить. А с позитивным cf не смогли. Плюсы - больше возможностей откупаться от инвесторов ничего не продавая.
Почему? И когда оно наступит? :)
Ну когда буду готов чтонибудь предложить, тогда и наступит:)
Тогда и конкретика приедет на оленях)
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9575
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Задачка

Сообщение Antoxa » 13 авг 2019, 14:15

Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 13:49
При 20% down большинство кондо нейтрально-позитивные. При 35% практически все серьезно позитивные.
А можно какой то пример?
Ссылку на продажу квартиры и ссылку на объявление об аренде в этом же доме?
Я вот сколько ни смотрел в Ванкувере, не могу найти ничего, что хотя бы в 0 работало бы при 20%.
Может в Торонто все иначе, конечно.
Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 13:49
Ну когда буду готов чтонибудь предложить, тогда и наступит:)
Я же не инвестиционного предложения жду, в предлагаю обсудить недвижку как бизнес.
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4056
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Задачка

Сообщение Ivan.Galv » 13 авг 2019, 14:24

Antoxa писал(а):
13 авг 2019, 14:15
А можно какой то пример?
Ссылку на продажу квартиры и ссылку на объявление об аренде в этом же доме?
Я вот сколько ни смотрел в Ванкувере, не могу найти ничего, что хотя бы в 0 работало бы при 20%.
Может в Торонто все иначе, конечно.
Я просто возьму первый попавшийся юнит, а не акуратно выверенный, чтоб Вы поняли общую картину.

Конда однобедрумная за 499к.
https://www.century21.ca/varinder.puaar ... rf_Rd_1511

Рента 1бедрумных в этом доме: Написано 2100 и ниже в комментах пишут что от 2300. по факту средняя рента в городе таких квартир 2400. Но возьмем 2100 для прикидки.
https://property.trovit.ca/listing/quar ... -1gVs1-V19

Ну а дальше калькуляторы: 419 maintenance, 185 prop tax. 30 летний мортгидж при 20% down под 2.5% суммарно 2179 в месяц.

На 79 долларов не попали в позитивный cf. А выше я писал "При 20% down большинство кондо нейтрально-позитивные.". Похоже на правду?:)
Marmeladoff
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 263
Зарегистрирован: 16 июл 2019, 22:14

Задачка

Сообщение Marmeladoff » 13 авг 2019, 16:31

20% от полляма это сотка.
Выкидываешь сотку и на 79каксов в минусе, офигенный биснесс. В Торонто полно бизнесов, начинаешь с сотки и растешь......

Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9575
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Задачка

Сообщение Antoxa » 13 авг 2019, 17:27

Какой из них выбрали вы? :)
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4056
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Задачка

Сообщение Ivan.Galv » 13 авг 2019, 17:38

Мармеладов это Калгари бюой или мне кажется?:)
Мне кажется я достаточно конкретно намекал на то, что обьект с минусом 79 баксов неприемлем, и что по факту нужен обьект с +300 и выше. Даже если Вы скажете что нету такого обьекта, вполне очевидно, что простое наращивание даунпеймента делает такой плюс реальностью, правда снижая ROI.
Если Вы не увидели этого намека между строк, Мармеладов, прочитайте еще раз:)
Я просто возьму первый попавшийся юнит, а не аккуратно выверенный
1)Что касается сотки, то в первый год с этого примера один только principal debt будет выплачен на 14.3k (14.3% return).

2)Далее, price appreciation. Тут варианты, аля взятие рисков:
а)Если крах и кровь по улицам течет, сами понимаете.
б)Если цена просто двигается на уровне инфляции 2%, то это Ваши 10% return.
в)Если цена растет так как росла прошлый год (5%), то это Ваши 25% return
г)Если цена растет быстрее, то тоже сами понимаете. За последние годы она росла и на 30% в год в 2017.

3)Кешфлоу.
Как я сказал выше, я бы целился на 300+, а если постараться то и на 500+. С тем расчетом чтобы 300 по итогам года становились 3600 чистого кешфлоу, аля 3.6% return и чтобы 200 шли на property management без учета ремонтов. Если ремонт случается, то это либо чтото мелкое то что только снижает эти 300 и дедактится полностью, либо это реновация от сьехавшего тенанта и тогда такая реновация полностью покроется выросшей ценой на ренту от нового тенанта.

Так что консервативно я бы взял 14.3% principal payment + уровень инфляции в росте цены 10% плюс 3.6% кешфлоу. Суммарно 27.9%
Реалистично 14.3% principal payment + 25% от роста цены + 3.6% кешфлоу. Суммарно 44%

По рискaм:
В негативном плане падение цены на 3.5% в год оставит Вас с нулевым return. Если падение более 3.5% в год идет более 5 лет подряд, то проблемы рефинансирования и риск потерять даже вложенное.
Чтобы потерять совсем всё, надо чтоб цена пять раз упала на 3.5% и в дополнение обвалилась на 20%. Суммарно чтобы через пять лет обьект стоил на 37.5% дешевле.

По перспективам кроме цены:
Рост ренты в Торонто был 10%+ два года подряд и сейчас 7% в год. Новые конды исключены из рент контроля.
Каждые 4% выросшей ренты условно равны 1% дополнительному Return.

Это то как оно внутри. А с наружи надо кормить того, кто хочет этим заниматься, брать на себя персональные риски если потребуется, бухгалтера и маркетинг. Так что можете ополовинить и консервативный и реалистичный сценарий:)
Marmeladoff
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 263
Зарегистрирован: 16 июл 2019, 22:14

Задачка

Сообщение Marmeladoff » 13 авг 2019, 18:35

Да спасибо Иван.
Так то получается Вы правы. Но брать моргич на 30 лет и выкидывать сотку только для того чтобы остаться при нулях. Конечно я согласен с вами и 200к уже меняют все цифры. Но имея 200к кэшем на руках, уже открываются очень многие двери. И просто вот так вкинуть 200к в недвигу, за копеечный доход, ну это надо быть очень богатым человеком..то бишь иметь их лишними. Туда 200к сюда 200к пофик. да и 30 лет уж очень долго, пряников не увидишь, хочется прокрутить деньги и остаться при своих ещё при этой жизни.

Отправлено спустя 4 минуты 24 секунды:
По поводу рост цены рента, я бы не был таким оптимистичным. Поднимешь рент, тенанты сразу сбегут. Вам конечно виднее ибо вы занимаетесь этим профессионально. Но тут все же немного спорный вопрос.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9575
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Задачка

Сообщение Antoxa » 13 авг 2019, 19:59

Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 17:38
Так что консервативно я бы взял 14.3% principal payment + уровень инфляции в росте цены 10% плюс 3.6% кешфлоу. Суммарно 27.9%
Хм, давайте я пересчитаю ваши салфеточные вычисления. А то вы смешали 20% даунпеймета и фантазии на тему значительного кэшфлоу.

1. Чтобы иметь позитивный кэш (а его, как вы правильно заметили, иметь нужно), придется заплатить 30% как минимум. Это означает 150к вложения и 1400 платеж по кредиту на 350k. Учитывая озвученные расходы (~600 на такс и мейтененс) у вас получится 2000 расходов. Допустим вы таки сдаете за 2300 и имеете +300 позитивного кеша.

2. За выплату основного долга при этих условиях вы получите 9k. Или 9/150 = 6%

3. Инфляция в 2% добавит +10к или 6.6%

4. Кэшфлоу в 3600 в год скорее всего будет тратится на текущие расходы и мини-мейтененс. Я бы вообще на них не расчитывал как на доход. Но даже если расчитывать - это 2.4%

Итого: 15% - это уже больше похоже на правду :)

А вот теперь стоит поделиться с сотрудниками и инвесторами.
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4056
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Задачка

Сообщение Ivan.Galv » 13 авг 2019, 20:22

Антон, Ваши слова можно перевести так:
О прикольно! первая попавшая пропертя рандомно тыкнутая на карте! Сто процентов такой кешфлоу как у нее будет у всех квартир в городе! Значит даунпеймент 30% обязателен!

И из этого наглого и ложного предположения у Вас сразу выросли все biased цифры:)

Вы бы уж уточняли что за примеры просите. Ато выглядели как человек, который просто сомневался в том что положительный кешфлоу возможен в таких городах как Ванкувер или Торонто. Когда Вам показали что более чем возможен - Вы зачем то перекинулись на то, что все квартиры города должны быть с абсолютно идентичной доходностью и что выбирание более плохого или хорошего deal - занятие пустое:)

Отправлено спустя 7 минут 20 секунд:
Раз хитрите Антон, вот Вам другой пример:)
Цена 440к.
$268 Maintenance
$109 Property Taxes
$1,388 Principal and Interest (20% down, 2.5%, 30 years)
Суммарные расходы 1765 в месяц.

https://www.realtor.ca/real-estate/2077 ... n-junction?

И ой, сдается снова за $2100:)
https://www.zumper.com/apartments-for-r ... toronto-on

Как же так? 350 баксов позитивного кешфлоу, а даунпеймент лишь 20%? Непорядок! Вся концепция разрушена!))))
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9575
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Задачка

Сообщение Antoxa » 13 авг 2019, 21:27

Вань, я не пытаюсь доказать вам несостоятельность этого бизнеса. Наоборот, я был бы рад увидеть для себя возможности.
Более того, возможности эти есть, просто они не такие радужные как вы пишите.

Ну вот, например, что у меня получилось по вашим данным:

Изображение

20% - это очень неплохо.
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4056
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Задачка

Сообщение Ivan.Galv » 13 авг 2019, 22:01

И что Антон магия эксельных табличек нам добавит?:)
Сразу сделает салфетки не салфетками?

Debt пишется через b:)
Из наблюдений сходу - заниженные closing costs, завышенная insurance (considering что она вообще нужна) и сразу нарисованные fixes.
Для того, чтобы обратить на отсутствие этого внимание, не нужно было эксель делать. Эти вещи не были учтены осмысленно.

Ну допустим, не 88, а 88 + 5 нарисовали и cashflow из 350 сократили до 123 искуственными затратами, что тогда?
Тогда все равно на год#1 при вложениях в 93к:
ROI от кешфлоу(1476): 1.6%
ROI от price appreciation, (которая у Вас 17.6k): 19%
ROI от principal payment: 9%

Total: 29.6%

Ищите ошибку:) Либо пиняйте все на то, что пять ужасных лет так усреднили все.

P.S. Держать деньги залоченными 5 лет в principal - это тоже смелый assumption, так как дорога к реинвестированию не перекрыта.

Оптимизма нету, как видите цифры вполне реальны. Это как раз у Вас пессимизм изниокуда. В то время как реальный пессимизм в других вещах вроде bad tenants или риска краха.
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 9575
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Задачка

Сообщение Antoxa » 13 авг 2019, 23:12

Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 22:01
И что Антон магия эксельных табличек нам добавит?:)
Сразу сделает салфетки не салфетками?
Это такая же салфетка. Мне просто так удобнее.
Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 22:01
Debt пишется через b:)
Хаха, пардонте :)
Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 22:01
Ищите ошибку:)
Ошибка у вас, вы забыли из заработков за первый год вычесть те самые 5 тысяч на closing costs, которые в отличии от даунпеймента испарились. Если посчитать правильно, то будет 24% за первый год и около 20 за 5 лет.

Отправлено спустя 10 минут 19 секунд:
Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 22:01
Оптимизма нету, как видите цифры вполне реальны.
Как видите оптимизм :)
Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 22:01
Это как раз у Вас пессимизм изниокуда.
Сlosing costs - я от фонаря взял, но вы говорите там еще больше будет.
Fixes - ну уж лучше хоть какой то запас иметь?
Insurance - почему она под вопросом? А если тенант дом спалит?

Отправлено спустя 1 минуту 49 секунд:
Ivan.Galv писал(а):
13 авг 2019, 22:01
P.S. Держать деньги залоченными 5 лет в principal - это тоже смелый assumption, так как дорога к реинвестированию не перекрыта.
Не совсем понимаю что вы предлагаете. Каждый год эти копеечки рефинансировать чтобы выплату долга реализовать к кэш?
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4056
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Задачка

Сообщение Ivan.Galv » 14 авг 2019, 06:55

А ну да, 5k испаряются-принято:)
Но даже это нaнесет только одноразовый удар по ROI в первый год и снизит его с 29.6% до 24.6%, a не до 20%. Во второй год этого фактора нету.
Fixes - ну уж лучше хоть какой то запас иметь?
Не такой:) И 10% ренты на prop mgmt сразу выделять надо.
Если не сходится, значит не покупаем пока не найдется то что сходится, и только.
Insurance - почему она под вопросом? А если тенант дом спалит?
А дом то вообще есть или мы о кондо говорим?:) У кондо етсь и building insurance и у тенанта есть insurance. А разведет ли Вас банк на еще третий вид инсурсанса или нет - хз, но даже если да - это будет вдвое ниже сумма.
Не совсем понимаю что вы предлагаете. Каждый год эти копеечки рефинансировать чтобы выплату долга реализовать к кэш?
Смотря какие копеечки. Рост на 4% в год цены может и не достаточная мотивация к движению. А 10-15% накопленных уже достаточная. Это может быть и HELOC и cash out refinance вдобавок ко второму раунду краудфандинга и аналогичной покупки. Все в лучших традициях реинвестирования прибыли прям как на Вашей бирже.
Кроме того, если ктото хочет заранее смыться и некому выкупить его долю, есть ситуации в которых взятие денег из HELOC для buyback чьей то доли более выгодно чем наращивание инвестиций. Зависит от дискаунта при buyback:) Если допустим такой buyback идет по цене ликвидации ассетов (с вычтенными costs, capgain tax и тп), то он выгоден и наращивает ROI у оставшихся участников.
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4056
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Задачка

Сообщение Ivan.Galv » 15 авг 2019, 09:04

Meantime in Canada:)
https://blog.padmapper.com/canadian-rent-trends

https://blog.padmapper.com/wp-content/uploads/AugRR.png

Саскатун в огне полыхает:)


И ставки по мортгиджам в огне:
https://www.reuters.com/article/us-cana ... SKCN1V50EB
Money markets see about a 25% chance that the central bank will ease at its next interest rate decision on Sept. 4, up from 10% last month. By December, a rate cut is almost fully priced into the market.
Отправлено спустя 1 час 15 минут 44 секунды:
А тут чувак сравнивает ROI недвижки, канадского рынка акций и американского:)
Естественно без всяких мортгиджей, ренты, дивидендов...только цена.

http://www.century21.ca/scott.ingram/bl ... I_-_Q2_201

Его цифры по индексу SP500 не такие радужные как рисует нам Антон.

https://images.century21.ca/Images/9i7n ... a098c4.png

Ответить

Вернуться в «Финансы и бизнес»