Надоел Квебек, хочу в ВС. Kelowna?

[bukhtoyarov]

А зачем тогда CMHC страхует 19%? Что продать проперти по 81% от market value - риск, а по 79% не риск? Ох уж эти люди, которые взрощены на 20летнем росте рынка и не знают какие бывают падения...) В 2008 году в США тоже не знаете что было и на какой процент упали там цены на дома?

Что-то мне подсказывает, что падение цены проперти и отказ платить мортгидж заемщиком - это две совершенно разные и несвязанные напрямую проблемы. С совершенно разным процентом вероятности. И я допускаю, что банк страхует как-то отдельно понижение стоимости своих залоговых активов. Что было в США в 2008 читал. Насколько я понимаю недвижимость в дорогих городах с развитой экономикой (Нью-Йорк, Бостон, СФ, ЛА и др.) сильно не просела в 2008 и в последствии быстро вернулась на прежние уровни.

банк начнет продавать проперти не при первых признаках падения, а как только Ваш 5летний терм истечет и Вы на коленях приползете в слезах показывая, что дебет с кредитом не сходится и что дом стал в 2 раза дешевле

То есть терм истек, дом подешевел в 2 раза, я согласен продолжать выплачивать остаток по моргиджу по той ставке, что есть у банка на текущий момент, а банк начнет продавать его? Так по вашему?

[Ivan.Galv]

Мне интересна реальная информация про моргиджи, а не чья то "логика". Если у вас нет доказательства вашей точки зрения так и скажите.
То что с вами маленькие лендеры не хотели возиться значит что вы в зоне риска - плохая кредитная история/маленький даун/недостаточная зарплата/селф емплойд. В основном маленькие лендеры как раз гораздо охотнее берут рискованые случаи чем большие банки.

Вы сейчас просто хамите, заявляя что все что я говорю про маленьких лендеров - это показатель моей хреновой платежеспособности в их глазах. Я могу найти ссылки на подтверждение своей логики и мыслей. Но не надо делать вид что если я их не привожу - то моя позиция не верна. Она верна и без них пока Вы не доказали обратного.
А теперь пойдемте по прулинкам.
Возьмем просто хорошего крупного лендера с его рейтами:
https://www.truenorthmortgage.ca/rates/ontario
Откроем кнопкой expand рейт под названием "variable closed".
И что мы видим? рейт с самым низким процентом имеет жесткий Requirement:
High Ratio Purchase and Switch Only

Нука мессер, объясните как, зачем это вдруг нужно? Или будете говорить будто это уникальный случай у одного лендера?

[Ivan.Galv]

Что-то мне подсказывает, что падение цены проперти и отказ платить мортгидж заемщиком - это две совершенно разные и несвязанные напрямую проблемы. С совершенно разным процентом вероятности. И я допускаю, что банк страхует как-то отдельно понижение стоимости своих залоговых активов. Что было в США в 2008 читал. Насколько я понимаю недвижимость в дорогих городах с развитой экономикой (Нью-Йорк, Бостон, СФ, ЛА и др.) сильно не просела в 2008 и в последствии быстро вернулась на прежние уровни.

Подешевевший дом и потеря достаточного дохода - две разные проблемы, но в периоды кризисов обе нарастают. Одна проблема к тому же влияет на вторую - ведь подешевевший дом надо крыть повышенным доходом. А вот если не можешь - там и начинается продажа по цене как получится.

То есть терм истек, дом подешевел в 2 раза, я согласен продолжать выплачивать остаток по моргиджу по той ставке, что есть у банка на текущий момент, а банк начнет продавать его? Так по вашему?

Банк скажет - выплачивай если хочешь, но покажи что можешь обеспечить увеличенным доходом ту подешевевшую сумму дома, Ведь она была обеспечена стоимостью дома. Если не можешь обеспечить, продаем.

К чему все это? Вы это обсуждаете с идеей будето продать дом за 79% цены при 5летнем терме всегда нулевой риск для банка? Смех

[messer]

С 17 марта начинают действовать новые рейты: https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/ner ... 7-0830.cfm

Там написано typically не надо платить с 20+% даунпэймента, но ключевое слово тут typically - с таким ростом премиумов (местами в 2 раза - для 25-35%), весьма вероятно что начнут требовать и с тех, у кого до 35%

То есть тоже домыслы?

[messer]

Вы сейчас просто хамите, заявляя что все что я говорю про маленьких лендеров - это показатель моей хреновой платежеспособности в их глазах. Я могу найти ссылки на подтверждение своей логики и мыслей. Но не надо делать вид что если я их не привожу - то моя позиция не верна. Она верна и без них пока Вы не доказали обратного.
А теперь пойдемте по прулинкам.
Возьмем просто хорошего крупного лендера с его рейтами:
https://www.truenorthmortgage.ca/rates/ontario
Откроем кнопкой expand рейт под названием "variable closed".
И что мы видим? рейт с самым низким процентом имеет жесткий Requirement:
High Ratio Purchase and Switch Only

Нука мессер, объясните как, зачем это вдруг нужно? Или будете говорить будто это уникальный случай у одного лендера?

Иван мне это ваш моргидж не интересен, извените уж
Я для себя выводы сделал, никаких доказательств своей "логики" вы не предоставили. Продолжать беседу не вижу смысла.

[Ivan.Galv]

messer, слив засчитан. messer не может объяснить почему лендер с одними из самых низких ставок просит как обязательное условие страховку CMHC для своих низких ставок. Ведь по мнению мессера и без нее нормально, а тут такая нестыковочка....
Хреново Вам там в Манитобе живется, messer, коли на людей уже бросаетесь)
В общем нормально все, проиграл мессер в споре и ладно...

[anarsoul]

То есть тоже домыслы?

Рейты с завтрашнего дня увеличиваются по всей Канаде. И поверьте - в правительстве не дураки сидят, они от лишних денег под прикрытием заботы о населении не откажутся.

[messer]

Иван я понимаю что в Онтарио моргиджи - больная тема, но не надо на людей бросаться.
Мне хотелось бы видеть на форуме обьективную информацию соответсвующую реальности, а не чьи то домыслы.
Почему какая то маленькая контора дает скидки я вам точно сказать не могу, надо разбираться, звонить им. Мне влом. Предпологаю заманивают на вариабл потому что чуют что скоро рейт поднимется. Или сами условия моргиджа хуже.

Покажите мне крупный банк, а не конторку *рога и копыта* которые дают рейт лучше тем кто дает меньше даунпеймент и тогда я соглашусь с вами

[Ivan.Galv]

messer,
Тем не менее я привел Вам прямое доказательство того, что лендер дает низкий рейт для тех у кого есть CMHC и высокий рейт тем кто такого не имеет.
На их сайте в любых низких рейтах это условие стоит как обязательное.

И кстати True North - не маленькая контора, это вообще то крупнейший небанковский брокер в Канаде, который последние пару лет еще и сам стал лендером.

Я бы не ждал что незастрахованные рейты ВСЕГДА были бы выше...усиленная проверка заемщиков в случае отсутствия страховки частично помогает и могут приходить в том числе заемщики намного солиднее нищебродов с минимальным даунпейментом. Но учитывать этот фактор надо и его влияние на рейт.

Я бы Вам с радостью дал бы и крупный банк, да вот только есть масса проблем с ними, которые никак не влияют на доказанность моей позиции.
Проблемы:
-У топ5 банков рейты изначально драконовские. Что со страховкой что без - там уже заложен огромный premium.
-Топ 5 банки они не настолько все откровенны в описаниях на сайтах.
Мол вот Вам супердорогой рейт и вот Вам Special rate(кстати тоже дорогой)...заполните анкетку - Вам позвонят и все обсудят и скажут на какой из них Вы можете претендовать.
-Топ5 банки вообще напрямую редко работают, больше через брокеров и чаще брокеры дают рейт ниже чем сам банк, поэтому о прозрачности с ними мечтать не приходится.
-О сравнении рейтов с гос страховкой и без - вообще не сильно кричат. Подозреваю что есть законы запрещающие это. Даже True North пишет не про страховку а про LTV ratio, конечно же имея ввиду наличие CMHC но явно это не называя.

Так что релевантны именно условия не по завышенным банковским, а по минимально возможным рейтам, так как там почти сплошная чистая прибыль и нет премиума на риск.

Так что можете сомневаться до какой то степени, но наличие прямого доказательства отрицать бессмысленно. Существует лендер, дискриминирующий в рейтах незастрахованных заемщиков.

[Ivan.Galv]

Кроме того мессер, широко известно, что маленькие лендеры занимаются страхованием выданного мортгиджа просто потому, что им это дает возможность нарастить дальнейший капитал для выдавания новых мортгиджей.
Это называется securitization и широко доступно для ознакомления в инете:
https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/abo ... do_003.cfm

Так что говорить что затраты лендеров на страховку нулевые при отсутствии CMHC - доказанно неверно. Банки как раз могут себе позволить не пользоваться этим и иметь собственное страхование рисков, а потом почему то все видят у них супер высокие рейты.

[Vladimir611]

А теперь сравните. В первом случае лендер дает Вам кредит зная что ничем не рискует, а в другом случае он понимает что он никак не защищен от Вашего дефолта.

это не так. В любом случае лендер рискует, потому что страховка не покроет ему всё возможное падение цены недвижимости с которой он останется в случае вашего дефолта. Но риск это уменьшает.
По канадскому банковскому законодательству давать вам заём не обеспеченный на 20% минимум чартерные банки просто не имеют права. То есть не то, что есть высокий риск и они могут это сделать, заставив вас платить более высокий процент. А просто не имеют права

[Vladimir611]

Никто и не придумывает чего нет.
С точки зрения лендера заемщик который платит 19% даунпеймента и имеет CMHC - это нулевой риск его дефолта.

хорошо, что вы не в наковской сфере
Нулевой риск

[Vladimir611]

Какое мне дело до лендера? Они и так с нас деньги неплохо гребут.
У вас есть какие то доказательства что "лендер все равно в каком либо виде будет страховать это, переложив это на Ваши плечи либо в виде страховки либо в виде повышенного процента" или это просто домыслы?

дело простое. По законодательству чартерный банк не имеет вам права дать заём, если у вас нет 20% даунпаймента. CMHC просто позволяет вам купить обязательную страховку на эту разницу. Никакого обнуления риска, по Ваниной логике нет. Просто вы переходите в категорию риска человека с даунпейментом

[Vladimir611]

О каких рисках для лендера идет речь? Чем рискует лендер если он владеет 79% (на вашем примере 21% дауна) проперти? Я так понимаю, что вообще ничем. Дефолтнулся заемщик - продается проперть, деньги банка возвращаются банку, что осталось - заемщику. В чем тут риск для лендера?

Берёте ситуацию в Штатах в 2008. Пикупатели без даунпеймента. Маркет пошёл вниз и их долг банку оказался выше того, что они внесли уже (минимум). Они отдали банку ключи и сказали бай. Все банки выставили дома на продажу. Риска ведь никакого. Недвижимость рухнула окончательно. Вместе с банками. Привет, Ваня

В Канаде, просто есть эта подушка безопасности. Страховка создаёт эту дополнительную безопасность, чтобы банки не потеряли сразу много и рынок не рухнул. Теоретически это всё равно возможно, но процент падений для этого должен быть гораздо выше

[Vladimir611]

Что-то мне подсказывает, что падение цены проперти и отказ платить мортгидж заемщиком - это две совершенно разные и несвязанные напрямую проблемы. С совершенно разным процентом вероятности.

а что мешает человеку вместо отказа от платежа просто продать проперти и выплатить банку с полученных денег остаток?