При каких условиях можно потерять свое (не в ипотеке) жилье?

[Ivan.Galv]

Все заложено кроме инкам такса и платежей мортгиджа. Но налоговые законы благосклонны и оно все или почти все дедактится по инкам таксу.

[Antoxa]

Проще говоря - если Вы купили проперти и вселили тенанта - это уровень годовой окупаемости от стоимости дома включая налоги и утилитиз.

А так же расходы на содержание дома, страховку, проценты по ипотеке. После всего останется пшик.

[Ivan.Galv]

Антоха, Вы не поняли) После всего кроме инкам такса и мортгиджа(debt+interest) и остается типично 5.5%.
Если хотите пруфа - определение NOI читаем, которое участвует в формуле caprate
http://www.investopedia.com/terms/n/noi.asp

Net operating income (NOI) is a calculation used to analyze real estate investments that generate income. Net operating income equals all revenue from the property minus all reasonably necessary operating expenses. Aside from rent, a property might also generate revenue from parking and service fees, like vending and laundry machines. Operating expenses are those required to run and maintain the building and its grounds, such as insurance, property management fees, utilities, property taxes, repairs and janitorial fees. NOI is a before-tax figure; it also excludes principal and interest payments on loans, capital expenditures, depreciation and amortization.

Read more: Net Operating Income - NOI Definition | Investopedia http://www.investopedia.com/terms/n/noi ... z4csMu4HQJ
Follow us: Investopedia on Facebook

Объективности ради, иногда под Repairs имеют ввиду чтото масштабное. Поломки микроволновок и стиралок иногда не включают. А иногда наоборот масштабное в амортизацию а мелочи в Repairs)

[Елена18]

А классная стратегия, вложиться и сдавать покомнатно - с прицелом на возраст 50+ когда офисной побегушкой уже особо не побегаешь. Жалко только судя по обсуждению это не особо стабильный и верный источник дохода.. Тут пишут что в Келоуне проложили какой-то там оптический супер кабель и собираются делать там мини-силиконовую долину, может там подкупить на сдачу ) и сдавать на старости лет комнаты красивым молодым программистам

[Елена18]

Ипотека стоит 2.5%
Долгосрочная доходность S&P500 например в районе 10%.

Ну это что-то круто, все деньги от продажи халупы своей в акции вложить ) это для того же молодого программиста может норм, но не для человека средних лет обремененного спиногрызами..

[Antoxa]

Антоха, Вы не поняли) После всего кроме инкам такса и мортгиджа(debt+interest) и остается типично 5.5%.

Ну как же все?
It also excludes principal and interest payments on loans, capital expenditures, depreciation and amortization

Как бы вы не хотели, но платежи по интересу вам никто не вернет. Как и старение вашей собственности никто не оплатит.

Ну это что-то круто, все деньги от продажи халупы своей в акции вложить )

S&P500 - это индекс, которому уже 60 лет и который является индикатором американской экономики. За время своего существования он много что успел пережить. Последний раз это был кризис 2008, когда он потерял рекордные 38%. Тем не менее, средняя доходность за 60 лет - более 11% годовых. Иными словами чтобы потерять все и навсегда потребуется полный крах американской экономики.

НО, я вам не предлагаю купить его на все деньги. Если вы хотите спать спокойно и иметь со своих денег в районе 6% годовых, то balanced portfolio вам в руки. Вот тут можете посмотреть сравнение: http://www.canadianportfoliomanagerblog ... -12-31.pdf

[RRobins]

А классная стратегия, вложиться и сдавать покомнатно - с прицелом на возраст 50+ когда офисной побегушкой уже особо не побегаешь. Жалко только судя по обсуждению это не особо стабильный и верный источник дохода.. Тут пишут что в Келоуне проложили какой-то там оптический супер кабель и собираются делать там мини-силиконовую долину, может там подкупить на сдачу ) и сдавать на старости лет комнаты красивым молодым программистам

Молодым скорее всего придется бегать до 70, если не подсуетятся смолоду.

Тем, кто собирается инвестировать в жилье для сдачи, вышел новый закон, если жилье сдается, то после продажи платится капитал гейн. Закон новый совершенно, наша бухгалтерша даже не знала об этом, муж нашел где-то на просторах интернета. Позвонили в налоговую, они сами не в курсе как лучше декларировать доход от сдачи комнаты через airbnb.

[Ivan.Galv]

Ну как же все?
It also excludes principal and interest payments on loans, capital expenditures, depreciation and amortization

Как бы вы не хотели, но платежи по интересу вам никто не вернет. Как и старение вашей собственности никто не оплатит.

Антоха, я именно это и написал, что платежи по мортгиджу не учитываюся в Caprate.

После всего кроме инкам такса и мортгиджа(debt+interest) и остается типично 5.5%.

Старение да - не оплатит, но только если разделять старение и ремонт правильно.
По большому счету это не вопрос того что ктото комуто чтото оплатит. Это способ которым инвесторы считают прибыльность и только. Ктото вправе себе в капрейт закладывать больше, ктото меньше для своих личных расчетов.

Как бы вы не хотели, но платежи по интересу вам никто не вернет. Как и старение вашей собственности никто не оплатит.

Никто, кроме государства;) Если проперти куплена с целью получения прибыли в долг, то проценты по платежу этого долга - tax deductible. И даже если рент дохода не достаточно для таких дедактингов - есть другая loophole в налогом законе - negative gearing.

[Vladimir611]

Тем, кто собирается инвестировать в жилье для сдачи, вышел новый закон, если жилье сдается, то после продажи платится капитал гейн. Закон новый совершенно, наша бухгалтерша даже не знала об этом, муж нашел где-то на просторах интернета. Позвонили в налоговую, они сами не в курсе как лучше декларировать доход от сдачи комнаты через airbnb.

первый раз слышу, можно ссылку?
При продаже недвижимости, которая сдавалась, всегда был capital gains налог. Это скорее говорит про ликвидность сдаваемого жилья, перед продажей вам возможно придётся пожить там 2 года, чтобы избежать этого налога

[Antoxa]

Никто, кроме государства;) Если проперти куплена с целью получения прибыли в долг, то проценты по платежу этого долга - tax deductible.

Ну вы же понимаете разницу между tax deductable (вычетом из налогооблагаемой базы) и возвратом уплаченных процентов, о котором вы говорите?

[Ivan.Galv]

Понимаю конечно.
Слово возврат Вы использовали, я с самого начала говорил что дедактибл.
Просто рентал доход становится неналогооблагаемым. В отличии от дохода с фондового рынка. В этом большое преимушество.

[Ivan.Galv]

первый раз слышу, можно ссылку?
При продаже недвижимости, которая сдавалась, всегда был capital gains налог. Это скорее говорит про ликвидность сдаваемого жилья, перед продажей вам возможно придётся пожить там 2 года, чтобы избежать этого налога

RRobins, Владимир, то что жилье либо primary residence (что не мешает его сдавать), либо дополнительное рентовочное - всегда было. Вы просто по разному декларируете это вроде. С рентовочным можно дедактить расходы на ремонт, но лишаетесь бонуса capital gains.
Тут ничего нового нету. Просто в зависимости от роста цен каждый может выбрать что ему выгоднее дедактить в конкретный год.
На деле там немного больше условий - но суть именно такая - что можно выбирать что выгоднее дедактить. То есть важен не факт сдавания жилья в аренду, а факт использования права задедактить дополнительные расходы, связанные с рентой.
Иметь primary residence без Capital gains налога и при этом сдавать его в аренду можно.

Про увеличение до двух лет вроде пока тока разговоры.

[Antoxa]

Просто рентал доход становится неналогооблагаемым.

Ну с чего вдруг? Часть выручки, идущая в расход не облагается налогом. Это логично.

Доход от фондового рынка вполне может хранится в TFSA или RRSP.

[Ivan.Galv]

Антоха, согласен, там нету знака равенства между размером дохода с ренты и размером уплаченных процентов за мортгидж. Не весь такой доход автоматически дедактибл. Но вы же понимаете как в Канаде действуют многие...часть рентал дохода нормально декларируют, а часть договариваются кешем между тенантом и лендлордом...В эирбнб такое сплошь и рядом, тока начальную сделку совершают, а потом не хотят отстегивать эйрбнб fee для продлений.
А потом по итогам года все на честной совести лендлорда сколько рентал дохода декларировать, способов прижать почти нету. Даже если конкретный тенант покажет договор и ресипты, лендлорд всяко декларирует больше чем один конкретный тенант заплатил.

А насчет сравнения с TFSA и RRSP - так TFSA очень маленький по лимитам, а RRSP лишь откладывает оплату налогов, но не уменьшает особо, а фокусы с откладыванием дают слабую выгоду.

[anarsoul]

Не стоит рассматривать RRSP как деньги на пенсию - рассматривайте как резерв на случай непредвиденных обстоятельств и всё встанет на свои места