Надоел Квебек, хочу в ВС. Kelowna?

[Vladimir611]

ПС. Все мои знакомые (русскоговорящие) имеют по 2-3 недвижимости в Ванкувере.
Недвижимость прекрасно сдается и продать не проблема

Островитянка, приятно видеть что хоть ктото занимается правильным инвестированием, ато на форуме засилье мнений навязанных Вовой против инвестирования в нее )

[Vovka]

@Vovka, CMHC он по всей Канаде, нету 35% даунпэймента - будешь дополнительно доплачивать CMHC insurance.

Эт я понял, мы тоже такой платили, он процент от стоитмости дома?
https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/buho/buho_023.cfm отсюа видно вроде 3.5%, правильно?

[anarsoul]

Он процент от loan-а, рейты тут:

https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/co/moloin/moloin_005.cfm

3.6% он будет с 5-9% даунпэйментом.

[messer]

@Vovka, CMHC он по всей Канаде, нету 35% даунпэймента - будешь дополнительно доплачивать CMHC insurance.

По всей Канаде? Это какое то новое правило? Читаю с офф сайта:

High-ratio mortgage—A loan that is over 80% of the lending value of a home. This means the down payment is
less than 20% and will likely require mortgage loan insurance

Mortgage loan insurance
If you have less than 20% saved for a down payment, you’ll probably have to get mortgage loan insurance. It protects
banks and other lenders against the risk of mortgage default, just like property insurance protects you in case of
loss. CMHC is a provider of mortgage loan insurance.
Insurance premiums on mortgage loans are calculated as a percentage of your total loan amount. They’re based on
factors including the size and source of your down payment.
In general, the smaller the down payment is, the higher the insurance premiums will be.
You can usually pay your mortgage loan insurance premiums up front or have them added to your mortgage loan.
You may have to pay tax on the total amount of the premiums if your province charges sales tax.

Про 35% по всей Канаде не нашел

[Ivan.Galv]

Даже если CMHC не будет нужен - не особо много выгоды.
CMHC конечно чрезмерно много берет, но даже если Вы Eligible купить без CMHC, лендер все равно в каком либо виде будет страховать это, переложив это на Ваши плечи либо в виде страховки либо в виде повышенного процента). При наличии CHMC лендер спокоен как слон под защитой государства и дает минимальный рейт.

А платить повышенный процент только лишь ради избегания CMHC платежа не знаю насколько имеет смысл. Чем меньше даунпеймент - тем более высокая окупаемость от затраченных денег при росте цены/ренте.
Кроме того щас мортгидж рейты 1.9+% при инфляции 2.1% (2.3% у BC), это тоже повод держать даунпеймент минимальным и получать с банка бесплатную халяву в виде разницы "инфляция-рейт".
CMHC страховка же один раз на весь период мортгиджа, даже если Вы на другой дом переметнулись в процессе. И врядли она самая большая проблема у нынешних покупателей)

[messer]

Иван с чего вы решили что "лендер все равно в каком либо виде будет страховать это, переложив это на Ваши плечи либо в виде страховки либо в виде повышенного процента"
Первый раз подобное слышу. Проценты для всех одинаковые и зависят скорее от кредитной истории а не от даунпеймента. Про какую страховку речь тоже не очень понял. Страховка на дом делается вообще через отдельную контору - к моргиджу она не имеет никакого отношения.
Там довольно все прозрачно - есть 20% даунпеймент, страховать не нужно. Нет дауна- будете через CMHA брать страховку на моргидж.

Мне интересно откуда информация про 35%, еще пол года назад когда покупал отсекали на 20%

[Ivan.Galv]

@messer, Про 35% это к anarsoul, Я про это тоже не слышал.

Говорил я не про страховку о пожара и тп, а про страховку от Вашего дефолта. В этом и идея CMHC. Если Вы нвезапно несмогли платить по кредиту - банк получает всё через CMHC и ничем не рискует.
А теперь сравните. В первом случае лендер дает Вам кредит зная что ничем не рискует, а в другом случае он понимает что он никак не защищен от Вашего дефолта. Думаете условия одни и те же будут в этих двух случаях? Да, то что Вы даете повышенный даунпеймент несколько уменьшает риски, но не настолько, насколько их уменьшает наличие страховки CMHC.

Более того - чем меньше лендер - тем болезненнее для него дефолт каждого замемщика. Поэтому они и стараются объединяться с другими лендерами в разного рода предприятия по совместному страхованию рисков, как альтернатива CMHC.

[messer]

А теперь сравните. В первом случае лендер дает Вам кредит зная что ничем не рискует, а в другом случае он понимает что он никак не защищен от Вашего дефолта. Думаете условия одни и те же будут в этих двух случаях? Да, то что Вы даете повышенный даунпеймент несколько уменьшает риски, но не настолько, насколько их уменьшает наличие страховки CMHC.

Ну так поэтому и ввели это правило с 20% и обязательной страховкой что бы лендерам минимизировать риски. Не надо придумывать того чего нет.

[Ivan.Galv]

Никто и не придумывает чего нет.
С точки зрения лендера заемщик который платит 19% даунпеймента и имеет CMHC - это нулевой риск его дефолта. И лендеру вообще фиолетово какой там даунпеймент - 5% или 19%. Риск в обоих случаях нулевой, гарантия государства.
А человек который платит 21% даунпеймента - может и обанкротиться с ненулевой вероятностью. Думаете эти лишние 2% даунпеймента снизят риски для лендера настолько, чтобы он считал риск дефолта нулевым?
Вон Вову спросите насколько риск дефолта нулевой, у него на этот счет есть много чего сказать и много ссылок на ютуб

[messer]

Какое мне дело до лендера? Они и так с нас деньги неплохо гребут.
У вас есть какие то доказательства что "лендер все равно в каком либо виде будет страховать это, переложив это на Ваши плечи либо в виде страховки либо в виде повышенного процента" или это просто домыслы?

[bukhtoyarov]

Думаете эти лишние 2% даунпеймента снизят риски для лендера настолько, чтобы он считал риск дефолта нулевым?

О каких рисках для лендера идет речь? Чем рискует лендер если он владеет 79% (на вашем примере 21% дауна) проперти? Я так понимаю, что вообще ничем. Дефолтнулся заемщик - продается проперть, деньги банка возвращаются банку, что осталось - заемщику. В чем тут риск для лендера?

[bukhtoyarov]

Про 35% кстати я тоже не слышал. На сайте CIBC есть инфа только про 20%

https://www.cibc.com/en/personal-bankin ... gages.html

Так что интересно откуда anarsoul взял информацию про 35%.

[Ivan.Galv]

@messer рейт 2.0% годовых за мортгидж - это "не гребут", это то что они и считают достаточной компенсацией для себя. Чистая прибыль так сказать и никаких рисков. Добалвяете риски дефолта сюда и 2.0% превращаются в больше.

Я Вам объяснил логику, это не моя проблема что Вы не желаете ничего понимать. Она сама по себе уже является доказательством. Но два месяца назад я имел дело с мелкими лендерами и наслушался как они возятся с рисками и как это влияет на процент по мортгидж рейту. В итоге удалось и без них все дслеать, и хорошо.

О каких рисках для лендера идет речь? Чем рискует лендер если он владеет 79% (на вашем примере 21% дауна) проперти? Я так понимаю, что вообще ничем. Дефолтнулся заемщик - продается проперть, деньги банка возвращаются банку, что осталось - заемщику. В чем тут риск для лендера?

А зачем тогда CMHC страхует 19%? Что продать проперти по 81% от market value - риск, а по 79% не риск? Ох уж эти люди, которые взрощены на 20летнем росте рынка и не знают какие бывают падения...) В 2008 году в США тоже не знаете что было и на какой процент упали там цены на дома?
Чтоб Вы лучше понимали - банк начнет продавать проперти не при первых признаках падения, а как только Ваш 5летний терм истечет и Вы на коленях приползете в слезах показывая, что дебет с кредитом не сходится и что дом стал в 2 раза дешевле. За эти 5 лет в случае негативного развития событий уйма чего с ценами может случиться.

[messer]

@messer рейт 2.0% годовых за мортгидж - это "не гребут", это то что они и считают достаточной компенсацией для себя. Чистая прибыль так сказать и никаких рисков. Добалвяете риски дефолта сюда и 2.0% превращаются в больше.

Я Вам объяснил логику, это не моя проблема что Вы не желаете ничего понимать. Она сама по себе уже является доказательством. Но два месяца назад я имел дело с мелкими лендерами и наслушался как они возятся с рисками и как это влияет на процент по мортгидж рейту. В итоге удалось и без них все дслеать, и хорошо.

Мне интересна реальная информация про моргиджи, а не чья то "логика". Если у вас нет доказательства вашей точки зрения так и скажите.
То что с вами маленькие лендеры не хотели возиться значит что вы в зоне риска - плохая кредитная история/маленький даун/недостаточная зарплата/селф емплойд. В основном маленькие лендеры как раз гораздо охотнее берут рискованые случаи чем большие банки.

[anarsoul]

По всей Канаде? Это какое то новое правило? Читаю с офф сайта:

С 17 марта начинают действовать новые рейты: https://www.cmhc-schl.gc.ca/en/corp/ner ... 7-0830.cfm

Там написано typically не надо платить с 20+% даунпэймента, но ключевое слово тут typically - с таким ростом премиумов (местами в 2 раза - для 25-35%), весьма вероятно что начнут требовать и с тех, у кого до 35%