Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Все вопросы о жизни в Торонто. Полезная информация.
Аватара пользователя
Sveta_nik
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 311
Зарегистрирован: 08 фев 2014, 16:48
Откуда: Кингстон - Торонто

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Sveta_nik » 06 июл 2020, 16:20

Вот ситуация. По ряду причин в течение минимум трех лет будем привязаны к Торонто. Что потом - пока не ясно. Скорее всего, и дальше будем привязаны, а возможно надо будет переехать по работе, но это пока не известно. Известно что три года - стопудов! - торчим в Торонто. Сейчас рентуем апартаменты. Есть некая сумма, которую можно было бы пустить на первый взнос по моргиджу.
Что вам кажется более разумным:
- продолжать рентовать еще минимум три года;
- брать ипотеку сейчас где-нибудь в GTA и переезжать туда, чтобы эти три года не платить дяде, а вкладывать в собственное жилье. Решим остаться в GTA - останемся в этом жилье, решим переехать - значит, будем продавать-покупать (или какие еще будут варианты).
Как бы вы поступили?
Апрель 2014: подача на SP + OWP (муж) + SP (сын).
Июнь 2014: пермиты получены. Сентябрь 2014 - май 2016: учеба, MA degree. Получен PGWP.
Апрель 2017 - номинация Онтарио (Masters stream). Май 2017 - документы на PR в Сиднее. Октябрь 2018 - залендились.

Аватара пользователя
Font
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 569
Зарегистрирован: 12 май 2015, 10:01

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Font » 06 июл 2020, 16:34

дьявол кроется в деталях
Нужно понимать за сколько снимаете, за сколько хотите купить, сколько есть на даунпеймент и каков процент по мортгижду, стоимость входа на рынок и выхода из него и ещё с десяток значений.
Кроме того такие вещи считать исключительно математикой было бы неверно.
AlmostCanadian
Аватара пользователя
Sveta_nik
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 311
Зарегистрирован: 08 фев 2014, 16:48
Откуда: Кингстон - Торонто

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Sveta_nik » 06 июл 2020, 16:37

Font писал(а):
06 июл 2020, 16:34
дьявол кроется в деталях
По сути я конечно согласна. А какие *нематематические* факторы вы имеете в виду?
Апрель 2014: подача на SP + OWP (муж) + SP (сын).
Июнь 2014: пермиты получены. Сентябрь 2014 - май 2016: учеба, MA degree. Получен PGWP.
Апрель 2017 - номинация Онтарио (Masters stream). Май 2017 - документы на PR в Сиднее. Октябрь 2018 - залендились.
Ivan.Galv
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 4842
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Ivan.Galv » 06 июл 2020, 16:39

Покупка и последующая быстрая продажа - вещи очень термоядерные на примере Торонто. Я бы крайне не рекомендовал.
Недвижка любит тишину, как любят штутить торонтовские инвесторы и собственники...rule of thumb - you never sell Toronto property :)

На милионный дом одна только страховка CMHC будет стоить ~33тыс, если даунпеймент ниже 20%. Land Transfer Tax тоже в районе 4-8тыс в зависимости от ого first time buyers Вы или нет. Риэторские услуги при продаже 5% от цены дома (50к для миллионника). Прочие накладные расходы.
Надо быть очень сильным оптимистом, чтобы планировать все это окупить, да еще и выгоду получить с этого за 3 года.

Вместо этого, Вы могли бы правильно спланировать покупку, которая могла бы быть и место Вашего проживания и инвестментом во времена, когда Вы решите там больше не жить. Или даже одновременно и тем и другим (house hacking). То есть все те же яйца, только в профиль, без планов продажи когда-либо.


P.S. обращайтесь в ПМ, помогу чем смогу :)
Alt
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 154
Зарегистрирован: 24 ноя 2019, 12:43

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Alt » 06 июл 2020, 16:48

Почему бы не рассмотреть возможность последующей сдачи купленного жилья, если захотите уехать. Сдавать будете в GTA, а снимать в другом месте. Конечно в этом случае попадает на налоги от сдачи.

Аватара пользователя
Sveta_nik
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 311
Зарегистрирован: 08 фев 2014, 16:48
Откуда: Кингстон - Торонто

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Sveta_nik » 06 июл 2020, 16:56

Ivan.Galv писал(а):
06 июл 2020, 16:39
На милионный дом одна только страховка CMHC будет стоить ~33тыс,
Господь с вами, какой миллионный дом :-) Попробуем найти за $450K max.
Alt писал(а):
06 июл 2020, 16:48
Сдавать будете в GTA, а снимать в другом месте.
Да, это вполне вариант, хотя не уверена, что в GTA так уж легко сдать... но не знаю, не вникала. На самом деле большая вероятность что так и останемся тут жить, но хотелось бы разные версии рассмотреть.
Апрель 2014: подача на SP + OWP (муж) + SP (сын).
Июнь 2014: пермиты получены. Сентябрь 2014 - май 2016: учеба, MA degree. Получен PGWP.
Апрель 2017 - номинация Онтарио (Masters stream). Май 2017 - документы на PR в Сиднее. Октябрь 2018 - залендились.
Аватара пользователя
rabbit
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3014
Зарегистрирован: 22 янв 2017, 06:37
Откуда: Mimico

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение rabbit » 06 июл 2020, 17:01

Я тоже рассматриваю вариант если останемся в Торонто купить что-то пристойное в Бёрлингтоне, например, а потом "перевозить" недвижимость с собой в случае желания переехать в другой город. Посижу, почитаю, интересно.
27.09.2018 EE 462
03.10.2018 ITA
30.10.2018 AOR
29.11.2018 Med passed, BIL
04.12.2018 Biometrics completed
08.04.2019 Comprehensive security screening
27.09.2019 Re-med request
10.10.2019 Med passed
11.10.2019 PPR
27.02.2020 Landed
Mishka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 1248
Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
Откуда: Minsk, Belarus

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Mishka » 06 июл 2020, 17:04

Налог от сдачи есть, если есть прибыль... уже ведь обсуждали.
Сильно от расклада зависит.
Про три года это конечно замануха, ну т.е. вы сейчас не уверены, а надо ли, а хлопоты, затраты...
А через три года будете думать - вот взяли бы - дешевле вышло и пеерзжать не пришлось, аренда останавливаться сильно не собирается.
С другой стороны - может сама недвижимость просесть, в краткосрочной перспективе вполне возможно, а вам вдруг продавать - придётся в убыток скидывать, но можно не скидывать, а пересдать как здесь предлагали и потом продать, когда деньги понадобятся.

Альтернативный вариант - это вложиться в акции, точнее акции это риковано, но в ГИГи, Меги, бонды и т.д.
Во всё то что приносит стабильный гарантированных доход, пусть 5-7%, за 3 года вы хотя бы что-то поимеете.
Тем более что рынок ценных бумаг и всего остального хлама ещё далёк от максимума и его ещё будет трясти,
можно даже удачно "закупиться", а учитывая что есть возможность налог не платить с этих вложений, правда с ограничениями.

Но я бы в жильё вложился, а остальное в ценные бумаги, фонды и т.д. с максимальным выхлопом :)
Alt
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 154
Зарегистрирован: 24 ноя 2019, 12:43

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Alt » 06 июл 2020, 17:08

Торонто - самый быстрорастущий мегаполис Северной Америки. Поэтому жилье будет только дорожать, пока не отменят Express Entry. Сам склоняюсь к покупке. Но с другой стороны это как то опрометчиво, если не познакомился с другими городами Канады.
Аватара пользователя
rabbit
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3014
Зарегистрирован: 22 янв 2017, 06:37
Откуда: Mimico

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение rabbit » 06 июл 2020, 17:08

Основная мотивация простая: сейчас у меня по 30к в год уходит на аренду, а деньги, которые можно потратить на даунпеймент, приносят только 10к в год. То есть 20 тысяч просто улетают вникуда. Даже если представить, что купленное жильё не будет расти, вычесть все затраты на проценты, содержание, налоги и дальнейшую продажу, всё равно получается, что расходы буду меньше (ай мин, часть из этих улетающих 20к таки будут аккумулироваться в жилье).
27.09.2018 EE 462
03.10.2018 ITA
30.10.2018 AOR
29.11.2018 Med passed, BIL
04.12.2018 Biometrics completed
08.04.2019 Comprehensive security screening
27.09.2019 Re-med request
10.10.2019 Med passed
11.10.2019 PPR
27.02.2020 Landed
Alt
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 154
Зарегистрирован: 24 ноя 2019, 12:43

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Alt » 06 июл 2020, 17:09

Mishka писал(а):
06 июл 2020, 17:04
Альтернативный вариант - это вложиться в акции, точнее акции это риковано, но в ГИГи, Меги, бонды и т.д.
На этом всем можно и прилично потерять. Если рассматривать единственное жилье, то не стоит его менять на более рискованные инструменты.
Аватара пользователя
Sveta_nik
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 311
Зарегистрирован: 08 фев 2014, 16:48
Откуда: Кингстон - Торонто

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Sveta_nik » 06 июл 2020, 17:12

rabbit писал(а):
06 июл 2020, 17:01
Я тоже рассматриваю вариант если останемся в Торонто купить что-то пристойное в Бёрлингтоне
У меня коллега по работе из Бёрлингтона. Ездит в даунтаун Торонто каждый день на работу, я была поначалу удивлена - казалось, далековато. Но она вполне довольна, говорит что нормально ей. И Бёрлингтон очень хвалит, так что вполне себе вариант.
Mishka писал(а):
06 июл 2020, 17:04
Альтернативный вариант - это вложиться в акции, точнее акции это риковано, но в ГИГи, Меги, бонды и т.д.
С одной стороны вроде да. С другой стороны, когда пришел ковид и повалились фонды, я бы блин предпочла под собственной крышей сидеть, чем с фондами )) Ну и не такие уж у нас супер-пупер накопления, чтобы с фондами играться в надежде на сверхприбыль.
Апрель 2014: подача на SP + OWP (муж) + SP (сын).
Июнь 2014: пермиты получены. Сентябрь 2014 - май 2016: учеба, MA degree. Получен PGWP.
Апрель 2017 - номинация Онтарио (Masters stream). Май 2017 - документы на PR в Сиднее. Октябрь 2018 - залендились.
Аватара пользователя
rabbit
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3014
Зарегистрирован: 22 янв 2017, 06:37
Откуда: Mimico

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение rabbit » 06 июл 2020, 17:14

Кстати, если кто-нибудь подскажет приличный калькулятор (лень в экселе ковырять), который позволяет поиграться с параметрами жилья, меячными платежами и прочим, дабы посчитать какую сумму надо тратить ежемесячно и, главное, какая сумма будет "оседать" в самом жилье при разном поведении рынка - я буду признателен. Если такого нет - в экселе сделаю или сам накодю.
27.09.2018 EE 462
03.10.2018 ITA
30.10.2018 AOR
29.11.2018 Med passed, BIL
04.12.2018 Biometrics completed
08.04.2019 Comprehensive security screening
27.09.2019 Re-med request
10.10.2019 Med passed
11.10.2019 PPR
27.02.2020 Landed
Alt
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 154
Зарегистрирован: 24 ноя 2019, 12:43

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение Alt » 06 июл 2020, 17:15

rabbit писал(а):
06 июл 2020, 17:08
Основная мотивация простая: сейчас у меня по 30к в год уходит на аренду, а деньги, которые можно потратить на даунпеймент, приносят только 10к в год. То есть 20 тысяч просто улетают вникуда.
У вас есть 100К, недвижимость стоит 500К. Вы берете 400К под 3%. В первый год вы заплатите где-то 11К процентов + коммуналка + налог. Пусть это все вместе будет 18К (думаю даже больше). Поэтому если недвижка не будет расти, то выгода сомнительна.
Аватара пользователя
rabbit
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 3014
Зарегистрирован: 22 янв 2017, 06:37
Откуда: Mimico

Взять ипотеку в GTA vs. Жить в рентовке

Сообщение rabbit » 06 июл 2020, 17:18

Ну то есть типа вбиваю параметры типа "беру жильё за 500к с даунпейментом 200к, плачу столько-то в месяц, а еще расходы на содержание такие-то", а оно мне выдаёт, какая сумма идёт в само тело кредита (читай откладывается тебе в карман при последующей перепродаже) и как эта сумма будет меняться при удорожании или удешевлении жилья.

Отправлено спустя 33 секунды:
Alt писал(а):
06 июл 2020, 17:15
У вас есть 100К, недвижимость стоит 500К. Вы берете 400К под 3%. В первый год вы заплатите где-то 11К процентов + коммуналка + налог. Пусть это все вместе будет 18К (думаю даже больше). Поэтому если недвижка не будет расти, то выгода сомнительна.
А если 200к? :)

Отправлено спустя 1 минуту 9 секунд:
Тогда уже 9к процентов при схожих условиях
27.09.2018 EE 462
03.10.2018 ITA
30.10.2018 AOR
29.11.2018 Med passed, BIL
04.12.2018 Biometrics completed
08.04.2019 Comprehensive security screening
27.09.2019 Re-med request
10.10.2019 Med passed
11.10.2019 PPR
27.02.2020 Landed

Ответить

Вернуться в «Торонто/Онтарио»