Русский форум Канады

Вот ситуация. По ряду причин в течение минимум трех лет будем привязаны к Торонто. Что потом - пока не ясно. Скорее всего, и дальше будем привязаны, а возможно надо будет переехать по работе, но это пока не известно. Известно что три года - стопудов! - торчим в Торонто. Сейчас рентуем апартаменты. Есть некая сумма, которую можно было бы пустить на первый взнос по моргиджу.
Что вам кажется более разумным:
- продолжать рентовать еще минимум три года;
- брать ипотеку сейчас где-нибудь в GTA и переезжать туда, чтобы эти три года не платить дяде, а вкладывать в собственное жилье. Решим остаться в GTA - останемся в этом жилье, решим переехать - значит, будем продавать-покупать (или какие еще будут варианты).
Как бы вы поступили?

дьявол кроется в деталях
Нужно понимать за сколько снимаете, за сколько хотите купить, сколько есть на даунпеймент и каков процент по мортгижду, стоимость входа на рынок и выхода из него и ещё с десяток значений.
Кроме того такие вещи считать исключительно математикой было бы неверно.

Font писал(а): ↑

06 июл 2020, 16:34

дьявол кроется в деталях

По сути я конечно согласна. А какие *нематематические* факторы вы имеете в виду?

Покупка и последующая быстрая продажа - вещи очень термоядерные на примере Торонто. Я бы крайне не рекомендовал.
Недвижка любит тишину, как любят штутить торонтовские инвесторы и собственники...rule of thumb - you never sell Toronto property

На милионный дом одна только страховка CMHC будет стоить ~33тыс, если даунпеймент ниже 20%. Land Transfer Tax тоже в районе 4-8тыс в зависимости от ого first time buyers Вы или нет. Риэторские услуги при продаже 5% от цены дома (50к для миллионника). Прочие накладные расходы.
Надо быть очень сильным оптимистом, чтобы планировать все это окупить, да еще и выгоду получить с этого за 3 года.

Вместо этого, Вы могли бы правильно спланировать покупку, которая могла бы быть и место Вашего проживания и инвестментом во времена, когда Вы решите там больше не жить. Или даже одновременно и тем и другим (house hacking). То есть все те же яйца, только в профиль, без планов продажи когда-либо.


P.S. обращайтесь в ПМ, помогу чем смогу

Почему бы не рассмотреть возможность последующей сдачи купленного жилья, если захотите уехать. Сдавать будете в GTA, а снимать в другом месте. Конечно в этом случае попадает на налоги от сдачи.

Ivan.Galv писал(а): ↑

06 июл 2020, 16:39

На милионный дом одна только страховка CMHC будет стоить ~33тыс,

Господь с вами, какой миллионный дом Попробуем найти за $450K max.

Alt писал(а): ↑

06 июл 2020, 16:48

Сдавать будете в GTA, а снимать в другом месте.

Да, это вполне вариант, хотя не уверена, что в GTA так уж легко сдать... но не знаю, не вникала. На самом деле большая вероятность что так и останемся тут жить, но хотелось бы разные версии рассмотреть.

Я тоже рассматриваю вариант если останемся в Торонто купить что-то пристойное в Бёрлингтоне, например, а потом "перевозить" недвижимость с собой в случае желания переехать в другой город. Посижу, почитаю, интересно.

Налог от сдачи есть, если есть прибыль... уже ведь обсуждали.
Сильно от расклада зависит.
Про три года это конечно замануха, ну т.е. вы сейчас не уверены, а надо ли, а хлопоты, затраты...
А через три года будете думать - вот взяли бы - дешевле вышло и пеерзжать не пришлось, аренда останавливаться сильно не собирается.
С другой стороны - может сама недвижимость просесть, в краткосрочной перспективе вполне возможно, а вам вдруг продавать - придётся в убыток скидывать, но можно не скидывать, а пересдать как здесь предлагали и потом продать, когда деньги понадобятся.

Альтернативный вариант - это вложиться в акции, точнее акции это риковано, но в ГИГи, Меги, бонды и т.д.
Во всё то что приносит стабильный гарантированных доход, пусть 5-7%, за 3 года вы хотя бы что-то поимеете.
Тем более что рынок ценных бумаг и всего остального хлама ещё далёк от максимума и его ещё будет трясти,
можно даже удачно "закупиться", а учитывая что есть возможность налог не платить с этих вложений, правда с ограничениями.

Но я бы в жильё вложился, а остальное в ценные бумаги, фонды и т.д. с максимальным выхлопом

Торонто - самый быстрорастущий мегаполис Северной Америки. Поэтому жилье будет только дорожать, пока не отменят Express Entry. Сам склоняюсь к покупке. Но с другой стороны это как то опрометчиво, если не познакомился с другими городами Канады.

Основная мотивация простая: сейчас у меня по 30к в год уходит на аренду, а деньги, которые можно потратить на даунпеймент, приносят только 10к в год. То есть 20 тысяч просто улетают вникуда. Даже если представить, что купленное жильё не будет расти, вычесть все затраты на проценты, содержание, налоги и дальнейшую продажу, всё равно получается, что расходы буду меньше (ай мин, часть из этих улетающих 20к таки будут аккумулироваться в жилье).

Mishka писал(а): ↑

06 июл 2020, 17:04

Альтернативный вариант - это вложиться в акции, точнее акции это риковано, но в ГИГи, Меги, бонды и т.д.

На этом всем можно и прилично потерять. Если рассматривать единственное жилье, то не стоит его менять на более рискованные инструменты.

rabbit писал(а): ↑

06 июл 2020, 17:01

Я тоже рассматриваю вариант если останемся в Торонто купить что-то пристойное в Бёрлингтоне

У меня коллега по работе из Бёрлингтона. Ездит в даунтаун Торонто каждый день на работу, я была поначалу удивлена - казалось, далековато. Но она вполне довольна, говорит что нормально ей. И Бёрлингтон очень хвалит, так что вполне себе вариант.

Mishka писал(а): ↑

06 июл 2020, 17:04

Альтернативный вариант - это вложиться в акции, точнее акции это риковано, но в ГИГи, Меги, бонды и т.д.

С одной стороны вроде да. С другой стороны, когда пришел ковид и повалились фонды, я бы блин предпочла под собственной крышей сидеть, чем с фондами )) Ну и не такие уж у нас супер-пупер накопления, чтобы с фондами играться в надежде на сверхприбыль.

Кстати, если кто-нибудь подскажет приличный калькулятор (лень в экселе ковырять), который позволяет поиграться с параметрами жилья, меячными платежами и прочим, дабы посчитать какую сумму надо тратить ежемесячно и, главное, какая сумма будет "оседать" в самом жилье при разном поведении рынка - я буду признателен. Если такого нет - в экселе сделаю или сам накодю.

rabbit писал(а): ↑

06 июл 2020, 17:08

Основная мотивация простая: сейчас у меня по 30к в год уходит на аренду, а деньги, которые можно потратить на даунпеймент, приносят только 10к в год. То есть 20 тысяч просто улетают вникуда.

У вас есть 100К, недвижимость стоит 500К. Вы берете 400К под 3%. В первый год вы заплатите где-то 11К процентов + коммуналка + налог. Пусть это все вместе будет 18К (думаю даже больше). Поэтому если недвижка не будет расти, то выгода сомнительна.

Ну то есть типа вбиваю параметры типа "беру жильё за 500к с даунпейментом 200к, плачу столько-то в месяц, а еще расходы на содержание такие-то", а оно мне выдаёт, какая сумма идёт в само тело кредита (читай откладывается тебе в карман при последующей перепродаже) и как эта сумма будет меняться при удорожании или удешевлении жилья.

Отправлено спустя 33 секунды:

Alt писал(а): ↑

06 июл 2020, 17:15

У вас есть 100К, недвижимость стоит 500К. Вы берете 400К под 3%. В первый год вы заплатите где-то 11К процентов + коммуналка + налог. Пусть это все вместе будет 18К (думаю даже больше). Поэтому если недвижка не будет расти, то выгода сомнительна.

А если 200к?

Отправлено спустя 1 минуту 9 секунд:
Тогда уже 9к процентов при схожих условиях