Покупка дома в Калгари

[Sined]

Риэлтора приличного не посоветуете?

если кого-то интересует покупка дома в Эдмонтоне, могу посоветовать хорошего риелтора

[Вадим1977]

если кого-то интересует покупка дома в Эдмонтоне, могу посоветовать хорошего риелтора

Посоветуйте, будем благодарны.

[karma]

Настоятельно рекомендую не покупать без риэлтора. На то есть минимум 2 причины: 1. Риэлтор для покупателя абсолютно бесплатен.

Ничего бесплатного нет. Комиссия риэлтора заложена в цену дома. Если покупаете у собственника можно неплохо сторговаться потому как комиссии очень высокие.

[igor2011]

Бесспорно риэлтора гавермент не оплачивает и его услуги заложены в стоимость дома, но без риэлтора продаются очень мало домов (т.е. меньшая часть) и очень сложно из этого маленького выбора найти что-то подходящее. А торговаться - это обычное дело и с риэлтором тоже - сначала продавец соглашается на уменьшение цены, а когда он уже дальше не согласен - риэлторы часто готовы умерить немного свои апетиты. Так что совершенно не однозначно, что покупать дом без риэлтора будет дешевле. То что неудобнее - это однозначно.

[Sined]

Учтите, что риелтор имеет доступ к более широкой базе данных. Он может посмотреть всю историю дома. Сколько раз выставлялся на продаже, по каким ценам. Он же сможе посмотреть историю продаж на аналогичные дома. Это позволит четче определить адекватную стоимость дома и стратегию торговли. Плюс, я бы не рискнул самостоятельно оффер состовлять, особенно если это ваш первый дом. Может оказаться, что в итоге покупка без риелтора выйдет дороже. Плюс, как правило хороший риелтор имеет одного или двух инспекторов, лоеров, с которыми он работает. Это все облегчит документооборот, чем если вы сами этим будете заниматься не имея особого опыта

[karma]

риэлторы часто готовы умерить немного свои апетиты

если Вы действительно знаете такого риэлтора, скиньте в личку коордтнаты, пожалуйста.

[marinam]

а мне пока личку не открыли может на имейл?очень нужен хороший риелтор. marusa75@rambler.ru пасибо заранее

[RRobins]

А кто-нибудь, кто недавно покупал дом, можете пошагово рассказать процесс покупки дома в Альберте. Мы сегодня сделали предложение на дом в Лесбридже через нашего агента. Она не агент продавца и является нашим представителем только. И все-таки хотелось бы быть уверенным, что все законы будут соблюдены и не всплывут косяки.

[RRobins]

Вчера нам прислали несколько договоров от агенства, кроме сьандартных об информации и лояльности и что все стараются сделать как лучше, есть о нашем предложении. Мы хотим купить дом в котором живет тенант, но мы хотим купить без тенанта. И строка в договоре, что дом будет освобожден от тенанта для вступеления во владение к 1 октября или как позоволят права тенанта. Надвигается зима и такая трактовка нам не подходит. Тенанта зимой фиг выгонишь.

[archik]

Какой договор с тенантом? Fixed term or periodic term?
Зима не являеться проблемой в Альберте.

Can a landlord evict a tenant during the winter months?

Yes.

(http://www.servicealberta.gov.ab.ca/618.cfm)

[Amigo]

Очень опасная оговорка про "как позволят права тенанта". По закону, если тенант на помесячной оплате (нет оговорённого срока проживания) его можно выселить предупредив заблаговременно за 90-дней. Если Fixed Term - никаких шансов, пока срок не закончится.

Процедура покупки примерно следующая.
На ваше предложение о покупке продавец может согласиться, может выставить своё контр-предложение. В Offer вы вправе выставить условия (Home Inspection, Mortgage Approval by Bank etc.) Если инспектор выявит серьёзные недостатки, можно отказаться от сделки. В вашем случае, подозреваю, такое условие отсутствует. Следует упомянуть, что вы риелтору не платите. Продавец через своего риелтора в итоге ему заплатит. Так что ваш риелтор никак не заинтересован в каких-то осложнениях, долгой торговле со снижением цены, отменении сделок и пр. Он, попросту Salesman. Так что будьте максимально осторожны с тем, что предлагается и на каких условиях. Настаивайте на инспециях, заставляйте сторговывать цену. Если заметите, что он давит на вас, ищите другого.

Инспекции. Очень рекомендуется найти независимого инспектора, не того, что предложит риэлтор. Причина та же. Независимый инспектор, получающий оплату непосредственно от вас и отработает на совесть. Дома старше 25 лет могут оказаться с сюрпризами вплоть до асбеста в стенах.

Оценщик. Если вы получаете Mortgage, банк до окончательного утверждения вас как заемщика может запросить Оценку. Оценщику, как и Инспектору, доступ в дом обеспечит ваш риэлтор. Банк также запросит с вас с десяток документов для Mortgage. С ними надо управляться быстро.

Как только предложение принято продавцом, у вас будет 7-10 дней (это должно быть чётко прописано в вашем Offer-е) что-бы снять условия или отказаться. И инспектор и банк со своей оценкой дожны уложиться в этот срок. Если какие-то затяжки, возможно договориться о дополнительных дне-двух, тоже работа риэлтора.

Далее документы попадут к вашему юристу. Причём напрямик от риэлтора и банка. От вас теперь ничего не зависит. Как только юрист проверит все документы и прокалькулирует сальдо, он позвонит и вы встретитесь. На встречу он вернее всего попросит принести пару ID и чек (или Money Order) на сумму Down Payment+Его Услуги+Накладные+Кое-какие доплаты.

Указанный в Offer Possession Day и будет торжественным днём получения ключей.

[RRobins]

Большое спасибо за такую подробную инструкцию! все выглядит как покупка в Англии.
Я не поняла почему наш агент просит депозит на имя агенства. Вы тоже пишете, что депозит будет у юриста до окончания сделки. И вообще как покупатель мы ничего не должны агенству,так зачем тогда договор с ними?

[Amigo]

Депозит, обычно в пределах 5000, действительно нужно передавать при подписании Offer. Он зачтётся в общей калькуляции как часть вашего Down Payment. Или уйдёт разделённый сторонами, если вы откажетесь от сделки за пределами условий Offera. Это как задаток в России.
Договор по принятой практике - вещь вовсе не обязательная. Обычно доверия между сторонами хватает, чтобы работать без него. Ну а если агентство желает, читайте внимательно. Может статься, они хотят быть вашим эксклюзивным агентом, да ещё и со штрафными.

Я не риэлтор, оговорюсь сразу. Могу чего-то и не знать. Но в силу обстоятельств вникал и участвовал в сделках в последнее время часто. Готов на добровольной основе помогать в меру сил.

[RRobins]

Еще раз спасибо!
Мы сейчас никак не можем решиться, какой дом покупать. Один с тенантом, там совершенно отдельная квартирка внизу, но район не очень и от этого тенанта надо избавиться. А второй в районе универа, но там если сдать, то только комнату и делить кухню и ванную. Пока нет необходимости в сдаче, но в будущем неизвестно как все повернется. Англ пенсия у мужа заморожена, русскую мою могут прекратить в любой момент, события в России не выглядят оптимистично.
Второй дом продается без агенства, мы сами нашли продавца и организовали встречу. И теперь еще и угрызения совести перед агентом, она на нас потратила много времени.

[Amigo]

Не угрызайтесь. Не хватало ещё, чтоб мы дом от стыда покупали.