Канада vs Беларусь

[travelm]

Или приготовила ему закусь с антигрустином....

А вообще каждый бизнес имеет свои риски. И аренда не исключение. Но при внимательном менеджменте эти риски можно свести к минимуму. Для аренды есть свой метод - секьюрити депозит. Я в последнее время обычно сдаю квартиры с требованием секьюрити депозита и посещаю квартиры в первые полгода каждый месяц, а потом, если убеждаюсь что всё ок, раз в полгода. При наличии грязи сразу же выставляю жильцов из квартиры. Здесь вам не Канада, где жильцов нельзя выставить зимой, и нельзя повышать арендную плату более чем на 2% в год. С жильцами я договариваюсь что моя арендная плата равна средней арендной плате по Минску на realt.by, который публикует такие сведения каждый месяц.
https://realt.by/news/monitoring/article/23008/

Проверка состояния квартиры раз в полгода?... Да при желании квартиру можно привести в абсолютно нежилое состояние за пару часов!!! Да, нет, за полчаса, легко! Security deposit в размере тысячи долларов (здесь), когда ущерб можно легко причинить на 10-15 тысяч?!!! Не смешно!

[travelm]

Не убедительно. Разве нельзя проверить квартиру и посмотреть как относятся к ней новые жильцы? Разве ваш поляк не мог посетить квартиру через месяц-два, и посещать её каждые полгода, а не дожидаться пять лет чтоб потом делать капитальный ремонт квартиры? Считаю что фейс контрол + регулярные посещения квартиры практически исключают вот такие разочарования на 90%. Даже по поведению и разговорах понятно кто чем дышит. Вряд ли я сдал квартиру белорусскому дальнобойщику... Даже по разговору этого типажа "Ну ты чё, братан, мы гарантируем, что квартира будет тики-топ!" я бы понял уровень воспитания этого кадра.



Интересно как он увидел что она примерная домохозяйка?

Он и посещал ее ежемесячно, как и брат моей жены, собирая арендную плату. А что толку? Разве нужен месяц, или даже неделя, чтобы загадить квартиру? Да даже просто чтобы навредить хозяину напоследок: "Ну, не люблю я тебя, и все!" Вы разве не знаете, что, например, маньяки, серийные убийцы в общении были милейшими людьми, и только потом, узнав правду, хорошо знавшие их люди искренне изумлялись: "Надо же!...."

[travelm]

Не убедительно. Разве нельзя проверить квартиру и посмотреть как относятся к ней новые жильцы? Разве ваш поляк не мог посетить квартиру через месяц-два, и посещать её каждые полгода, а не дожидаться пять лет чтоб потом делать капитальный ремонт квартиры? Считаю что фейс контрол + регулярные посещения квартиры практически исключают вот такие разочарования на 90%. Даже по поведению и разговорах понятно кто чем дышит. Вряд ли я сдал квартиру белорусскому дальнобойщику... Даже по разговору этого типажа "Ну ты чё, братан, мы гарантируем, что квартира будет тики-топ!" я бы понял уровень воспитания этого кадра.



Интересно как он увидел что она примерная домохозяйка?

А потому, что она не работает, сидит дома, смотрит за детьми, а в доме сначала был полный порядок.

[Ivan.Galv]

Он и посещал ее ежемесячно, как и брат моей жены, собирая арендную плату. А что толку? Разве нужен месяц, или даже неделя, чтобы загадить квартиру? Да даже просто чтобы навредить хозяину напоследок: "Ну, не люблю я тебя, и все!" Вы разве не знаете, что, например, маньяки, серийные убийцы в общении были милейшими людьми, и только потом, узнав правду, хорошо знавшие их люди искренне изумлялись: "Надо же!...."

Не знаю как у Батьки, а в Канаде на такое есть хренова туча страховок. Начиная со страховки тенанта, далее страховка для мортгиджа и заканчивая страхованием самого кондо здания в комплекте. Не говоря уже о том, что горе-тенант потом врядли избежит оплаты всем, кто покрыл его страхованием.

[travelm]

А я привел конкретный пример с родственником, который погорел на 15 тысяч, и страховка отказала в покрытии ущерба. Причем, родственник этот- совсем не простак, в свое время он сам очень удачно судил крупную компанию и выиграл большую сумму. К делам он подходит тщательно, и, тем не менее, проиграл эту тяжбу со страховой компанией. На бумаге всегда все выглядит гладко, а на деле....
Насчет слов Матроскина "а я выставлю квартиранта, если он окажется плох..." Он же не выставит его в ту самую минуту, когда решит это сделать! Дав квартиранту на сборы даже день, он бросает тому вызов: "А, вот, спорю, ты мне не отомстишь!" Кто-то, белый и пушистый, не отомстит, а другой пойдет на принцип и пройдет насквозь через гипсокартонную стену, да оставит кусок гнилого мяса на ковре.... Я же говорю- это игра в лотерею! У владельца квартиры шансов выиграть больше, но когда-то выигрывают и квартиросъемщики...

[Ivan.Galv]

Это не лотерея, а простое управление рисками. Вероятность получить разрушительного тенанта очень низка. При его такие получении, вероятность заиметь проблемы со страховкой - еще ниже.
Чем более профессионально Вы занимаетесь арендой - тем больше для Вас такой риск подобен простому шуму. Если для обладателя одной единственной квартирки такой тенант в первый месяц аренды может стать катастрофой, то для сдающего квартиру долго - это уже проще, так как риски были заложены в цену и подушка безопасности уже есть. А для обладателя сотни квартир - такая проблема и вовсе обычное дело, время от времени случается с заранее известной периодичностью и понятно откуда брать средства на восстановление.
Не стоить делать вид, что этот риск настолько велик, что вся рента становится цирком и лотереей, в которой получение прибыли - дело удачи пронесет/не пронесет с высокой вероятностью что не пронесет. Она не высокая, а ничтожная.

Да и отбор тенантов - нифига не лотерея ни капли. Те профессиональные тенанты, которые создают в СМИ horror stories в Канаде - воняют небезопасностью за километр при детальном рассмотрении. Основная масса таких случаев - когда скрининг делегирован риэлтору, которого легко облопошить.

[Церберус]

Интересно, добьем до 200 страниц?

В 2010 были две белорусских темы общей длиной в 250 с лишним страниц. А с учётом порезанного модераторами- так и 300 с гаком. Обе темы до сих пор можно наблюдать на сером форуме "Терра политика" как реликтовое излучение тех незабываемых по накалу страстей...
http://www.terrapolitica.ru/topic5151.html
http://www.terrapolitica.ru/topic6329.html

Так что 200 страниц о Беларуси- нифига не предел... Больше, чем о Беларуси, на этом форуме можно написАть только об Израиле.

[Stjernberg]

Их финансовые проблемы, на самом деле, бесконечно далеки от проблем тех же белорусских, или российских пенсионеров. Те из них, кто открыты и честны (и при этом не скаредны до безумия!), могли бы Вам дать истиную картину их прихода-расхода денег, и я встречал здесь немало таких. Это положение с тех пор мало изменилось, разве что редкие счастливцы из российских пенсионеров теперь тоже могут позволить себе поездки за рубеж...

Смешно сравнивать жизнь людей, переживших
1. распад страны
2. обмен валют
3. полную смену режима
4. заморозку сбережений
5. гиперинфляцию
6. дефолт
7. "лихие 90-е"
8. полный крах промышленности
9. etc etc

с жизнью людей в стране, в которой за это время не происходило ровным счетом ничего.

Логичнее будет сравнивать, когда нынешние 30летние россияне и канадцы выйдут на пенсии, при условии что обе страны будут относительно стабильны.

Недаром ведь еще в доперестроечные времена советские люди так удивлялись обилию в стране иностранных туристов преклонного возраста, в том числе и инвалидов, недоумевая откуда у тех находятся средства для путешествий!

Ну жители Доминиканы или Маврикия тоже в свое время сильно удивлялись наплыву россиян. Откуда у людей столько денег и как им не лень лететь 10 часов, чтобы полежать на море.

[Stjernberg]

В 2010 были две белорусских темы общей длиной в 250 с лишним страниц. А с учётом порезанного модераторами- так и 300 с гаком. Обе темы до сих пор можно наблюдать на сером форуме "Терра политика" как реликтовое излучение тех незабываемых по накалу страстей...
http://www.terrapolitica.ru/topic5151.html
http://www.terrapolitica.ru/topic6329.html

Так что 200 страниц о Беларуси- нифига не предел... Больше, чем о Беларуси, на этом форуме можно написАть только об Израиле.

а как же Виннипегосрач? Давно кстати мы не брали в руки шашки...

[Ivan.Galv]

Смешно сравнивать жизнь людей, переживших
1) распад страны
2) обмен валют
3) полную смену режима
4) заморозку сбережений
5) гиперинфляцию
6) дефолт
7) "лихие 90-е"
полный крах промышленности
9) etc etc

ай ай ай, Как же можно было пропустить великую финансовую катастрофу 2014го

[Stjernberg]

ну это как раз пусть нынешние 20летки себе в послужной список внесут

[Antoxa]

Логичнее будет сравнивать, когда нынешние 30летние россияне и канадцы выйдут на пенсии, при условии что обе страны будут относительно стабильны.

А что вас заставляет думать, что нестабильная страна из списка станет вдруг стабильной?

[travelm]

Это не лотерея, а простое управление рисками. Вероятность получить разрушительного тенанта очень низка. При его такие получении, вероятность заиметь проблемы со страховкой - еще ниже.
Чем более профессионально Вы занимаетесь арендой - тем больше для Вас такой риск подобен простому шуму. Если для обладателя одной единственной квартирки такой тенант в первый месяц аренды может стать катастрофой, то для сдающего квартиру долго - это уже проще, так как риски были заложены в цену и подушка безопасности уже есть. А для обладателя сотни квартир - такая проблема и вовсе обычное дело, время от времени случается с заранее известной периодичностью и понятно откуда брать средства на восстановление.
Не стоить делать вид, что этот риск настолько велик, что вся рента становится цирком и лотереей, в которой получение прибыли - дело удачи пронесет/не пронесет с высокой вероятностью что не пронесет. Она не высокая, а ничтожная.

Да и отбор тенантов - нифига не лотерея ни капли. Те профессиональные тенанты, которые создают в СМИ horror stories в Канаде - воняют небезопасностью за километр при детальном рассмотрении. Основная масса таких случаев - когда скрининг делегирован риэлтору, которого легко облопошить.

Я и написал, что у владельца квартиры больше шансов на удачный исход дела, но когда-то "выигрывают" и квартиросъемщики. Риск, возможно, и небольшой для крупных дельцов, как Вы написали, владеющих сотнями квартир (сколько таких по стране?...). Но когда речь идет о маленьком человеке (а таких- подавляющее большинство), у которого, возможно, его одна-две квартиры, сдаваемые в аренду- это все, что у него есть, то рисковать этим последним состоянием ради небольшой выгоды... далеко не для каждого.

Квартиры-дома ведь стареют по-любому, вне зависимости от качеств квартиросъемщиков, так что ремонты-обслуживание всегда ложатся на хозяина. Вопрос только в частоте ремонтов. Если квартира-дом находится в Канаде, то одни налоги на недвижимость и страховки съедят половину всего дохода от их сдачи! Если это condo, то я лично не видел здесь codo fees ниже 200 долларов в месяц, чаще- от 350 и выше. Плата за газ и воду в сдаваемых квартирах тоже ложится на владельца. Любая проблема- засорился ли унитаз, испортился водогрей, или furnace, да мало ли что,- очередное беспокойство для владельца. Да замена одного только водогрея обойдется под тысячу долларов! Чистка канализации- еще тысячу. Если владелец молод, полон сил и энергии, если обслуживание сданной им в аренду недвижимости- его единственное занятие, тогда еще ничего, а если владелец сдаваемой квартиры-дома немолод, хочет покоя и отдыха после 30 лет отпаханных на производстве?

[Ivan.Galv]

travelm, у меня property tax 7% с ренты, страховка 3%, в сумме порядка 10% от суммарного дохода с ренты.
Старение и ремонт тоже достаточно предсказуемы в зависимости от текущей ветхости жилья, консервативно 15%, но врядли выше 10% обычно, а долгие периоды вообще не будет ничего.

Если Вы очень сильно опасаетесь риска тенанта - то не стоит думать, что все страховки будут относиться к Вам как мальчику для битья. Чем больше Вы платите страховщику - тем больше всяких особенных случаев он покрывает. Даже от атаки инопланетян могут застраховать uncoditionally.
Есть вообще проперти менеджмент компании, с которыми Вы если работаете - то страховка без условий от всего на свете уже включена в комплект. Они сами делают скрининг тенантов и могут сами минимизировать риски проблем своими действиями насколько это возможно. Для такой компании Ваша пропертя и есть одна из сотен и проишествия - не катастрофа, а запланированное событие с ожидаемой вероятностью. Даже не вероятностью, а периодичностью.

[travelm]

Я беру в качестве примера квартиру в Эдмонтоне, в приличном районе (юго-запад). Любой дом постройки после 2007 года. Аренда- 1200, из них вычитаем 300 соndo fee, 80- газ, вода и мусор (платит владелец), 80- страховка, 170- налог на недвижимость. Все прямые расходы составляют 52% от суммы общего дохода. Доход- 570, это 3.2% годовой прибыли на инвестиции (если считать, что квартира куплена без кредита!), минус ремонты+обслуживание+возможные поломки+ваше время и труд+налог на вашу прибыль (income tax)+поборы управляющей компании (недавно собрали с каждой квартиры по 5 тысяч на обновление асфальта на парковке!). Не густо... GIC c 2.9% годовых представляются намного более выгодным вариантом, я уж не говорю о беспроблемности выбора. А места для платы управляющей компании я вообще не вижу! Тут себе на штаны из секонд-хэнда не остается.

Одна-единственная надежда владельца квартиры- рост стоимости недвижимости в перспективе, но это опять игра в лотерею: вывезет-не вывезет... Уже были периоды по 20 лет, когда роста цен на недвижимость не наблюдалось.