Ivan.Galv, Ну таким образом получается, что вторая и последующие проперти должны иметь 20% даунпеймент? Если предположить, что первая для лендера это owner occupied? Сколько таким образом средний гражданин может за свою жизнь купить домов в том же Торонто? Первый еще ладно, 70к как-то наскребли, но на второй и последующие где 200к взять на каждый? Или я что-то упускаю?

@Artash, нет.
Вы можете придти ко второму лендеру и сказать что хотите новый owner occupied обьект с 5% даунпейментом. И использовать страховщика не CMHC, а Genworth. И все будет нормально.

Просто когда подойдет время продлевать или рефинансировать предыдущий мортгидж, то Вам надо показать что в старом доме живет либо Ваш родственник, либо Вы переквалифицируете это в rental property и Ваш рейт станет +0.15% выше. К тому времени проблемы не будет так как за 5 лет у почти любого набегает 20% своих денег в проперти.

А что касается "где взять 200к", то на это придумали cash out refinance.
Вам не обязательно иметь 200к накопленными. Если Вы допустим уже имеете в доме 20% своих денег и дом случайно еще вырос на 200к, то Вы просто идете к лендеру и говорите "сделай мне Cash out refinance, чтоб там снова было только 20% моих денег, а остальное я забираю кешем".

Если Ваш доход позволяет приобрести новый обьект по GDS/TDS ratio, то Вам удалось и доход нужный показать и даунпеймент получить.

Вопреки страшным историям от Владимира, оценочная стоимость сегодня 1030к, что на 110к выше цены покупки два года назад.
При изначальной инвестиции в 70к, 110к appreciation и 40к выплаченного основного долга тенантами...это порядка 100% в год прибыли. Правда негативный кешфлоу и апгрейды эту цифру слегка снижают.
Но в целом это первая более менее твердая прикидка прибыльности с опорой на документы.

Привет индексам и 7% в год

чё-т я, как филоматик, вашей математики не понимаю. И это не стёб.
У меня 7% годовых. Это значит, что если бы я вложила 920k, через два года я бы имела
1. Год номер раз = 920 times 1.07 = 984.4
2. Год номер два = 984.4 times 1.07 = 1,053

Где я не догоняю?
А, ну, видимо, в том, что вы не вкладывали 920 и с 70 получили 110. Так?

Почему нет раскладов по негативному кэшфлоу и прочим радостям наличия тенантов?
Но, опять же, эти 110 - ни о чём в плане получения денег здесь и сейчас.
Во-первых, нет никакой гарантии, что вы продадите за эти деньги. Во-вторых, сколько с вас возьмут риэлторы и адвокаты? В третьих, каков будет opportunity cost вашей беготни с первыми и вторыми?

Я без стёба. У меня шкурный интерес!

С сентября 2011 по март 2019 мои фонды выросли ровно на 95%. Да, это чуток меньше 7% в год. Но! Я их положила и забыла. Ни тенантов, ничего.
И сняла их спокойно на покупку дома.
И я никуда не бегала, своё драгоценное время не тратила, у меня не болела голова о тенантах ( а у меня они были раньше, так что я знаю, что это и по чём).

Ну и всякие многоходовки по типу "я здесь собираюсь проживать лично", когда на самом деле не - это слишком уж концептуально, и, как мне кажется, идёт вразрез с линией правящей партии, не?

А, ну, видимо, в том, что вы не вкладывали 920 и с 70 получили 110. Так?

Так. 40к забыли, то что тенанты выплатили в основной долг. Проценты по кредиту, свет, газ и прочее даже упоминать не стал, покрытое тенантами.

Почему нет раскладов по негативному кэшфлоу и прочим радостям наличия тенантов?

Негативный кешфлоу и есть все радости наличия тенантов
Ждите когда появятся силы и желание более точных цифр с учетом этого;)

Но, опять же, эти 110 - ни о чём в плане получения денег здесь и сейчас.
Во-первых, нет никакой гарантии, что вы продадите за эти деньги. Во-вторых, сколько с вас возьмут риэлторы и адвокаты? В третьих, каков будет opportunity cost вашей беготни с первыми и вторыми?

Конечно ниочем. Завтра недвижка может спокойно на эти же 110к и грохнуться и привет.
Но это и не повод всех под одну гребенку, считая по биржевому, что пока не продал - не считается. Долгосрочная нежвижка - это процесс, в котором продаж практически нету, за исключением очень экзотических случаев вроде прихода девелопера покупающего вдвое дороже или скидывания проперти, которыя крайне плохо себя показывает по сравнению с остальными по непредвиденным причинам.
То есть подход совсем иной и закладывать все расходы с продажи просто нечестно. Иначе человек может быть даже супер-успешный, сделает и 200%-300% в год, а Вы ему грубо вобьете "Да фигня, у тебя при продаже расходов будет больше чем вся прибыль первого года"

И я никуда не бегала, своё драгоценное время не тратила, у меня не болела голова о тенантах ( а у меня они были раньше, так что я знаю, что это и по чём).

Ну так есть разный уровень пассивности...У Вас так сказать наипасивнейший из возможного, Купили и пошли чай пить. Владельцы кондо тоже весьма пассивные ребята, сидят и медитируют на интерак платежи годами. Я чуть более активный, сдавая покомнатно.
А есть и более активные варианты, как например BRRR подход, Buy, Renovate, Rent, Refinance. Или AirBNB - еще активнее...Синергия от активного бизнеса и пассивного преумножает результаты...Другие примеры активного бизнеса в недвижке - агенты, wholesalerы и прочие...
Так уж вышло что мой активный бизнес совсем не в недвижке, а в ИТ, но кто знает чем это дальше кончится
Пассивность это и не плохо и не хорошо, только потом не надо удивляться что никто Вам за простое давание денег не хочет давать больше 10% в год. Вполне логично, там ведь value от Вас кот наплакал

А я уже давно ничему не удивляюсь:)
Я для этого слишком взрослая.
Вашу мысль поняла, спасибо.

Иван, а реновейшеном вы самостоятельно занимались или нанимали контракторов? Тоже поди инвестиция была.

Я не делал полномасштабного реновейшена, дом был не убитый.
Но кое-какие апгрейды сделал и ремонты.
Да, надо посчитать все факторы. Цифра 100% запросто может стать и 30%-50% с учетом всего.

Не гоже айтишнику числа цифрами называть

И да, давно пора посчитать и расходы тоже.

Antoxa писал(а):И да, давно пора посчитать и расходы тоже.

Они и так хорошие, чего их считать.

Antoxa писал(а): И да, давно пора посчитать и расходы тоже.

Ну вы слишком большого мнения обо мне, если думаете что я могу кроме обязательных расходов по дому выкладывать 150к/24месяца = $6250 в месяц в виде негативного кешфлоу, чтобы оказаться в нулевой прибыли
Вы кстати хотели сравнить Ваши биржевые похождения...а сами числа не показали

https://www.huffingtonpost.ca/2019/04/2 ... _23716615/

Statistics Canada’s Rental Housing Measure Is Now A Vertical Line Upwards

For those of you who've given up on ever buying a home, we've got more bad news: Canadian rents have been rising at their fastest pace in decades, pushing up the cost of living at a time when households are already struggling to pay the bills.

But there may be some consolation for renters to be found here: It looks like the run-up is over, at least for now, and rents have actually fallen in many places over the past month.

"Rent increases have been the third largest contributor to headline inflation over the past 12 months, trailing only mortgage interest costs and autos," Bank of Montreal chief economist Doug Porter wrote in a client note this week.

Porter charted out the change in the rent component of Statistics Canada's consumer price index. It's basically turned into a vertical line shooting upwards.

как например BRRR подход

А в чем его суть? Можно коротенько?

А в чем его суть? Можно коротенько?

[video][/video]

Иван, вы списываете depreciation?