Куда лучше инвестировать
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
Ivan.Galv, Ну таким образом получается, что вторая и последующие проперти должны иметь 20% даунпеймент? Если предположить, что первая для лендера это owner occupied? Сколько таким образом средний гражданин может за свою жизнь купить домов в том же Торонто? Первый еще ладно, 70к как-то наскребли, но на второй и последующие где 200к взять на каждый? Или я что-то упускаю?
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
@Artash, нет.
Вы можете придти ко второму лендеру и сказать что хотите новый owner occupied обьект с 5% даунпейментом. И использовать страховщика не CMHC, а Genworth. И все будет нормально.
Просто когда подойдет время продлевать или рефинансировать предыдущий мортгидж, то Вам надо показать что в старом доме живет либо Ваш родственник, либо Вы переквалифицируете это в rental property и Ваш рейт станет +0.15% выше. К тому времени проблемы не будет так как за 5 лет у почти любого набегает 20% своих денег в проперти.
Вы можете придти ко второму лендеру и сказать что хотите новый owner occupied обьект с 5% даунпейментом. И использовать страховщика не CMHC, а Genworth. И все будет нормально.
Просто когда подойдет время продлевать или рефинансировать предыдущий мортгидж, то Вам надо показать что в старом доме живет либо Ваш родственник, либо Вы переквалифицируете это в rental property и Ваш рейт станет +0.15% выше. К тому времени проблемы не будет так как за 5 лет у почти любого набегает 20% своих денег в проперти.
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
А что касается "где взять 200к", то на это придумали cash out refinance.
Вам не обязательно иметь 200к накопленными. Если Вы допустим уже имеете в доме 20% своих денег и дом случайно еще вырос на 200к, то Вы просто идете к лендеру и говорите "сделай мне Cash out refinance, чтоб там снова было только 20% моих денег, а остальное я забираю кешем".
Если Ваш доход позволяет приобрести новый обьект по GDS/TDS ratio, то Вам удалось и доход нужный показать и даунпеймент получить.
Вам не обязательно иметь 200к накопленными. Если Вы допустим уже имеете в доме 20% своих денег и дом случайно еще вырос на 200к, то Вы просто идете к лендеру и говорите "сделай мне Cash out refinance, чтоб там снова было только 20% моих денег, а остальное я забираю кешем".
Если Ваш доход позволяет приобрести новый обьект по GDS/TDS ratio, то Вам удалось и доход нужный показать и даунпеймент получить.
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
чё-т я, как филоматик, вашей математики не понимаю. И это не стёб.Вопреки страшным историям от Владимира, оценочная стоимость сегодня 1030к, что на 110к выше цены покупки два года назад.
При изначальной инвестиции в 70к, 110к appreciation и 40к выплаченного основного долга тенантами...это порядка 100% в год прибыли. Правда негативный кешфлоу и апгрейды эту цифру слегка снижают.
Но в целом это первая более менее твердая прикидка прибыльности с опорой на документы.
Привет индексам и 7% в год
У меня 7% годовых. Это значит, что если бы я вложила 920k, через два года я бы имела
1. Год номер раз = 920 times 1.07 = 984.4
2. Год номер два = 984.4 times 1.07 = 1,053
Где я не догоняю?
А, ну, видимо, в том, что вы не вкладывали 920 и с 70 получили 110. Так?
Почему нет раскладов по негативному кэшфлоу и прочим радостям наличия тенантов?
Но, опять же, эти 110 - ни о чём в плане получения денег здесь и сейчас.
Во-первых, нет никакой гарантии, что вы продадите за эти деньги. Во-вторых, сколько с вас возьмут риэлторы и адвокаты? В третьих, каков будет opportunity cost вашей беготни с первыми и вторыми?
Я без стёба. У меня шкурный интерес!
С сентября 2011 по март 2019 мои фонды выросли ровно на 95%. Да, это чуток меньше 7% в год. Но! Я их положила и забыла. Ни тенантов, ничего.
И сняла их спокойно на покупку дома.
И я никуда не бегала, своё драгоценное время не тратила, у меня не болела голова о тенантах ( а у меня они были раньше, так что я знаю, что это и по чём).
Ну и всякие многоходовки по типу "я здесь собираюсь проживать лично", когда на самом деле не - это слишком уж концептуально, и, как мне кажется, идёт вразрез с линией правящей партии, не?
Тётя Мотя.
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
Так. 40к забыли, то что тенанты выплатили в основной долг. Проценты по кредиту, свет, газ и прочее даже упоминать не стал, покрытое тенантами.А, ну, видимо, в том, что вы не вкладывали 920 и с 70 получили 110. Так?
Негативный кешфлоу и есть все радости наличия тенантовПочему нет раскладов по негативному кэшфлоу и прочим радостям наличия тенантов?
Ждите когда появятся силы и желание более точных цифр с учетом этого;)
Конечно ниочем. Завтра недвижка может спокойно на эти же 110к и грохнуться и привет.Но, опять же, эти 110 - ни о чём в плане получения денег здесь и сейчас.
Во-первых, нет никакой гарантии, что вы продадите за эти деньги. Во-вторых, сколько с вас возьмут риэлторы и адвокаты? В третьих, каков будет opportunity cost вашей беготни с первыми и вторыми?
Но это и не повод всех под одну гребенку, считая по биржевому, что пока не продал - не считается. Долгосрочная нежвижка - это процесс, в котором продаж практически нету, за исключением очень экзотических случаев вроде прихода девелопера покупающего вдвое дороже или скидывания проперти, которыя крайне плохо себя показывает по сравнению с остальными по непредвиденным причинам.
То есть подход совсем иной и закладывать все расходы с продажи просто нечестно. Иначе человек может быть даже супер-успешный, сделает и 200%-300% в год, а Вы ему грубо вобьете "Да фигня, у тебя при продаже расходов будет больше чем вся прибыль первого года"
Ну так есть разный уровень пассивности...У Вас так сказать наипасивнейший из возможного, Купили и пошли чай пить. Владельцы кондо тоже весьма пассивные ребята, сидят и медитируют на интерак платежи годами. Я чуть более активный, сдавая покомнатно.И я никуда не бегала, своё драгоценное время не тратила, у меня не болела голова о тенантах ( а у меня они были раньше, так что я знаю, что это и по чём).
А есть и более активные варианты, как например BRRR подход, Buy, Renovate, Rent, Refinance. Или AirBNB - еще активнее...Синергия от активного бизнеса и пассивного преумножает результаты...Другие примеры активного бизнеса в недвижке - агенты, wholesalerы и прочие...
Так уж вышло что мой активный бизнес совсем не в недвижке, а в ИТ, но кто знает чем это дальше кончится
Пассивность это и не плохо и не хорошо, только потом не надо удивляться что никто Вам за простое давание денег не хочет давать больше 10% в год. Вполне логично, там ведь value от Вас кот наплакал
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
А я уже давно ничему не удивляюсь:)
Я для этого слишком взрослая.
Вашу мысль поняла, спасибо.
Я для этого слишком взрослая.
Вашу мысль поняла, спасибо.
Тётя Мотя.
- Font
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 2567
- Зарегистрирован: 12 май 2015, 10:01
- Откуда: Coquitlam, BC
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
Иван, а реновейшеном вы самостоятельно занимались или нанимали контракторов? Тоже поди инвестиция была.
AlmostCanadian
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
Я не делал полномасштабного реновейшена, дом был не убитый.
Но кое-какие апгрейды сделал и ремонты.
Да, надо посчитать все факторы. Цифра 100% запросто может стать и 30%-50% с учетом всего.
Но кое-какие апгрейды сделал и ремонты.
Да, надо посчитать все факторы. Цифра 100% запросто может стать и 30%-50% с учетом всего.
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
Не гоже айтишнику числа цифрами называть
И да, давно пора посчитать и расходы тоже.
И да, давно пора посчитать и расходы тоже.
-
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 6381
- Зарегистрирован: 15 июл 2011, 14:14
- Откуда: Minsk, Belarus
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
Они и так хорошие, чего их считать.Antoxa писал(а):И да, давно пора посчитать и расходы тоже.
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
Ну вы слишком большого мнения обо мне, если думаете что я могу кроме обязательных расходов по дому выкладывать 150к/24месяца = $6250 в месяц в виде негативного кешфлоу, чтобы оказаться в нулевой прибылиAntoxa писал(а): И да, давно пора посчитать и расходы тоже.
Вы кстати хотели сравнить Ваши биржевые похождения...а сами числа не показали
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
https://www.huffingtonpost.ca/2019/04/2 ... _23716615/
Statistics Canada’s Rental Housing Measure Is Now A Vertical Line Upwards
For those of you who've given up on ever buying a home, we've got more bad news: Canadian rents have been rising at their fastest pace in decades, pushing up the cost of living at a time when households are already struggling to pay the bills.
But there may be some consolation for renters to be found here: It looks like the run-up is over, at least for now, and rents have actually fallen in many places over the past month.
"Rent increases have been the third largest contributor to headline inflation over the past 12 months, trailing only mortgage interest costs and autos," Bank of Montreal chief economist Doug Porter wrote in a client note this week.
Porter charted out the change in the rent component of Statistics Canada's consumer price index. It's basically turned into a vertical line shooting upwards.
Statistics Canada’s Rental Housing Measure Is Now A Vertical Line Upwards
For those of you who've given up on ever buying a home, we've got more bad news: Canadian rents have been rising at their fastest pace in decades, pushing up the cost of living at a time when households are already struggling to pay the bills.
But there may be some consolation for renters to be found here: It looks like the run-up is over, at least for now, and rents have actually fallen in many places over the past month.
"Rent increases have been the third largest contributor to headline inflation over the past 12 months, trailing only mortgage interest costs and autos," Bank of Montreal chief economist Doug Porter wrote in a client note this week.
Porter charted out the change in the rent component of Statistics Canada's consumer price index. It's basically turned into a vertical line shooting upwards.
- Yuliya777
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 2091
- Зарегистрирован: 16 май 2015, 01:48
- Откуда: Canada, MB-->ON
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
А в чем его суть? Можно коротенько?как например BRRR подход
Senior Tax Accountant (Corporate&Personal Tax)
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
[video][/video]А в чем его суть? Можно коротенько?
- Yuliya777
- Заслуженный форумчанин
- Сообщения: 2091
- Зарегистрирован: 16 май 2015, 01:48
- Откуда: Canada, MB-->ON
Re: Куда лучше инвестировать в 2018/2019
Иван, вы списываете depreciation?
Senior Tax Accountant (Corporate&Personal Tax)