Ivan.Galv писал(а):Не все в Канаде пару десятилетий, как Вы, Владимир)
Время рассудит у кого и что работоспособное. Если говорить о корректировке - она уже происходит по GTA весьма схожая с Ванкувером изза схожих мер правительства. Та же Ошава стала еще более положительная по кешфлоу)

Иван, не будем пиписьками меняться Вопрос не во мне, а в том, что исторически является лучшей инвестицией. Берёте s&p 500 за последние 20 лет и увидите, что несмотря на небывалый рост цен на недвижимость в Торонто рост индекса и цены на недвижимость одинаков в 3 раза. А ведь это уникальный промежуток, который так любят приводить в пример риалторы. Предыдущие два подобных подъёма заканчивались 10+ годами спада и подъёма только выйти на цену покупки! На покупке дома для жизни - ну что же не повезло кому-то. А инвестора с 5-10% даунпеймента?
Не говорю уже опять про вложенное время и труд, неликвидность и прочее

Ivan.Galv писал(а): Никто Вам не мешает оформлять каждый объект на каждого члена семьи, коих вероятно более одного) Сразу лет на 5 себя отмасштабируете. Даже отрицая это как системный подход, если у Вас есть возможность воспользоваться минимальным даунпейментом, а Вы решаете это не делать и довести до 20%- то это не айс) Надеюсь у Вас не так)

То есть повесить собственные риски на детишек, параллельно накрыв медным тазом их ррсп на покупку недвижимости, кредитную историю и т д. Толково

bukhtoyarov писал(а):А вот такой вопрос - сколько времени тратит среднестатистический инвестор-лэндлорд на одну проперть, которую он сдает одному тенанту (семье)? Есть такие прикидки среди профессионалов инвесторов? Причем интересует все время: поиск жильцов, ремонты после жильцов, разные бытовые проблемы, всякая бумажная работа (налоги, страховки и др.). Может если все время посчитать то окажется, что не такой уж это и пассивный доход. Кстати, а как в отпуск ездят такие инвесторы, если весь их рент не проходит через специальную контору?

Это как температура по больнице. С жильцом, конечно, как повезёт. Но с точки зрения ремонтов 40 летний бангало, упомянутый Иваном, выглядит соблазнительно

С телефона пишу, ошибок больше, чем обычно

Владимир, ну Вы же понимаете, даже если Ваш фондовый рынок в 15 раз больше будет расти, с Вашими безмаржиновыми подходами - грошь этому цена) Вся фишка в заемности и неповторимым по масштабам кредитным плечом которое очень сильно сказывется.
К тому же анализ который Вы делаете - чрезмерно поверхностен. Антоха вон ито поточнее начал считать. То что оцениваете Вы - элементарную голую спекуляцию, до сих пор не поняв, что инвестиции в недвижимость очень доходны даже при полном отсутствии роста цены. Если цена растет - это вообще джекпот. Пока Вы это не поймете, Вам не станет понятно ничего из того что я говорил)
Антохе не нравился по сути кешфлоу. Непонятно кстати почему. Ведь он ценен именно для описанной мной схеме постоянного приобретения новой недвижимости. А прибыльность она и при негативном кешфлоу хорошая, и чем ниже даунпеймент - тем она выше.

Да, Иван расскажите как это плечо помогает купившему в 1974 (цены вернулись на этот уровень в 1985) или купившему в 1989 (цены вернулись в 2009).


И если человек живёт в своём доме - нот а биг дил. Что видит инвестор в недвижимость - подставляет в ексел, сделанный Антоном. Прикол в том, что в отличии от биржи, где вы можете продать, закрепив потери и сисать их против своих выигрышных активов в том числе будущих, здесь вы сами понимаете, что вы продолжаете на теряющем активе сидеть. Хотите подставить в спредшит те покупки?
Или посчитать, что такое вкладывать усилия, время и деньги в течении 10 лет и терять?

Ivan.Galv писал(а):Владимир, ну Вы же понимаете, даже если Ваш фондовый рынок в 15 раз больше будет расти, с Вашими безмаржиновыми подходами - грошь этому цена) Вся фишка в заемности и неповторимым по масштабам кредитным плечом которое очень сильно сказывется.

безмаржиновый подход - просто ваше рисковое предпочтение. Здесь нет правильного ответа и то, что у меня порядка миллиона в паевых фондах и выплаченный дом больше чем за миллион не говорит о моей правоте. Ведь вкладывай я на марже могло быть больше, верно? Не могло. У меня во всяком случае, потому что для меня есть риск комфортный и нет. У другого планка своя.

Да, Иван расскажите как это плечо помогает купившему в 1974 (цены вернулись на этот уровень в 1985) или купившему в 1989 (цены вернулись в 2009).

Еще раз повторю-разговор бессмысленен до тех пор пока Вы не сумеете понять то, что я повторил уже очень много раз. Еще раз - при полном отсутствии роста цены - недвижимость все равно генерирует доход. А Вы мне в ответ тычете графиком ЦЕНЫ. Вы хоть слышите меня?
Причем Ваш же график цены показывает что long term всегда рост.
В общем поднатужтесь и осознайите, что покупая дом - человек покупает не слиток золота на который надо молиться и в трусах удовольствие испытывать, надеясь на рост цены. Покупая дом, человек прежде всего покупает себе ежемесячный экстра инкам, который есть вне зависимости от Ваших падений цен, вне зависимости от медленного или быстрого роста Appreciation, вне зависимости от всего.

Для примера - давайте представим что в этом году дома упадут в цене и восстановятся до текущего уровня лишь через 3 года...депрессия и все такое...А теперь вопрос - значит ли это, что мне лучше было бы подождать восстановления и восходящего тренда после спуска эти самые три года, или же лучше купить щас? Ответ очень прост - щас лучше, ибо все эти три года проперти будет генерировать доход даже при нулевом росте цены.

Ivan.Galv писал(а): Еще раз повторю-разговор бессмысленен до тех пор пока Вы не сумеете понять то, что я повторил уже очень много раз. Еще раз - при полном отсутствии роста цены - недвижимость все равно генерирует доход. А Вы мне в ответ тычете графиком ЦЕНЫ. Вы хоть слышите меня?

Иван, я вам ещё раз по секрету - доход генерирует не недвижимость, а ваши деньги. Вы их вложили в недвижимость и вот они работают. Как у любых других вложенных денег (ваших или заёмных) их эффективность определяется ROI. Всё. Всё остальное это словесная эквилибристика. Антон пытался уже Хрону на это указать

Ivan.Galv писал(а): Причем Ваш же график цены показывает что long term всегда рост.

кто же с этим спорит? Только лонг терм не для маржевых инвесторов Да и самое главное вопрос не в том, можно ли инвестировать в недвижимость. Конечно можно. И даже лучше, чем в марки или пивные банки. Но есть гораздо более простые и менее энергозатратные инструменты, которые предпочтительнее, как инвестиции

Кто Вам сказал что в момент падения цен на дома - у Вас будет хороший ROI на рынке? Это синхронные события чаще всего.
В это же самое время Вы именно будете сидеть и получать удоволсьтвие в трусах, глядя на свой падающий индексный фонд, который и падает и не генерирует никакого инкама в моменты проседания:)
И то что продать нельзя - заблуждение. Я уже говорил что рынок недвижимости очень инертен, падения не мгновенны, людей надо расшевелить. А вот на бирже все происходит за милисекунды, опомниться не успеете. Так что продать то можно и проще чем на рынке акций, но надо ли...
У грамотного инвестора в недвижку- моменты проседания это не трагедия а праздник. Можно затариться новыми пропертями за бесценок.

Ivan.Galv писал(а):
В общем поднатужтесь и осознайите, что покупая дом - человек покупает не слиток золота на который надо молиться и в трусах удовольствие испытывать, надеясь на рост цены. Покупая дом, человек прежде всего покупает себе ежемесячный экстра инкам, который есть вне зависимости от Ваших падений цен, вне зависимости от медленного или быстрого роста Appreciation, вне зависимости от всего.

Только этот экстра инкам без appreciation у вас оставляет бульон из под яиц

Ivan.Galv писал(а): Для примера - давайте представим что в этом году дома упадут в цене и восстановятся до текущего уровня лишь через 3 года...депрессия и все такое...А теперь вопрос - значит ли это, что мне лучше было бы подождать восстановления и восходящего тренда после спуска эти самые три года, или же лучше купить щас? Ответ очень прост - щас лучше, ибо все эти три года проперти будет генерировать доход даже при нулевом росте цены.

А почему 3 года, а не 10, как оба предыдущих раза? И какой размер корректировки вы подставляете? Вы же помните, у вашего инвестора 5-7% даунпеймент. НА кой хрен этому образцовому инвестору пережидать этот неизвестный срок. Отдал банку ключи и несколько домов на вашей доходной улице вышли на продажу. Покупка падающих активов - одна из первых ошибок начинающих инвесторов мужчин. На эту тему исследования есть. Но я тоже не искал лёгких путей и ополовинил свои инвестиции в Новелл в 2000 году. С тех пор поумнел (хочется верить )

Ivan.Galv писал(а):Кто Вам сказал что в момент падения цен на дома - у Вас будет хороший ROI на рынке? Это синхронные события чаще всего.

Часто. Поэтому я в этот таксовый год то что проиграл могу продать и списать с кэпитал гэйнз. Это про ликвидность. Моя ситуация диктует оптимальное решение, а у вас сам факт недвижимости диктует. Учитываете разницу?

Ivan.Galv писал(а): В это же самое время Вы именно будете сидеть и получать удоволсьтвие в трусах, глядя на свой падающий индексный фонд, который и падает и не генерирует никакого инкама в моменты проседания:)
И то что продать нельзя - заблуждение. Я уже говорил что рынок недвижимости очень инертен, падения не мгновенны, людей надо расшевелить. А вот на бирже все происходит за милисекунды, опомниться не успеете. Так что продать то можно и проще чем на рынке акций, но надо ли...

Посмотрите на мой график и вспомните потом про эту инертность.

П.С. Продать вам может стать надо, если падение превысит зухе вложенное вами. Либо вашим соседом и выставит на продажу он. Это про любовь инвестировать на марже. Вопрос предпочтений

П.П.С Почему вас так интригует инвестирование в трусах?
Оденьте галстук, почистите унитаз жильцу,а потом подсчитайте потери при спаде. Чистка унитаза, засоренного жильцом, сразу поднимает настроение

Покупка падающих активов - одна из первых ошибок начинающих инвесторов мужчин. На эту тему исследования есть. Но я тоже не искал лёгких путей и ополовинил свои инвестиции в Новелл в 2000 году. С тех пор поумнел (хочется верить )

Не надо мне про исследования. У меня еще 4 года назад мой собственно-созданный бот все мыслимые стратегии анализировал на пригодность фондового рынка на исторических данных. И утверждение будто покупать падающее-плохо, равно как и обратное - не выдержит никакой критики при проверке на реальных данных;) Я не говорю что хорошо, я говорю что надо бить в морду того, кто говорит Вам что есть надежный простой тех индикатор.
По секрету скажу-есть масса книг умников, которые решили поведать миру как надо и как не надо, какие технические стратегии хорошие и какие плохие. Вы очевидно фанат подобных взглядов. Ну пофанатейте, Пока не додумаетесь проверить их на реальных данных:)