Можно я свои 5 копеек вставлю по поводу обсуждаемого выплачиваемого интереса на моргидж. А то говорят об одном и том же при этом доказывают каждый свое
.
В чем TomСat прав и всеми силами пытается здесь доказать, это то что за моргидж с
фиксированной ставкой, который будет выплачен
без внесения дополнительных платежей в принципал, интерес с начала амортизационного периода будет браться намного выше чем выплата собственно кредита - принципал. Соотношение грубо говоря 70% на интерес и 30% на принципал. Поэтому и создается впечатление что банк "забирает" больше денег себе в начале. По мере выплат соотношение естественно меняется, но очень медленно. Может пройти 10 и больше лет пока не произойдет перелом 50 на 50 и начнется погашение принципала с уменьшением интереса.
То в чем правы Antoxa и Vladimir611, что процентная ставка, естественно остается фиксированной так же как и платежи. Изменения происходят только внутри и если брать весь, как тут говорилось, амортизационный период 25 лет под 3.5% то в общем выплата 3.5% и останется, просто первые 10-12 лет интерес будет максимальным, уменьшаясь по ходу увеличения выплаты в принципал.
Не понятно
почему банк получает бОльшую "выгоду" в первые годы выплаты
.
Естественно такие люди как Аntoxa и Vladimir611, у которых есть финансовые возможности, зная то что банк берет максимальные проценты в начале, начинают максимально вкладывать в принципал, тем самым стараясь рассчитаться с моргиджем как можно быстрее и минимизировать выплаты интереса банку.
Но ведь банковский бизнес в том и состоит чтобы заработать как можно больше на данные взаем деньги, разве нет? Именно поэтому
структура выплаты моргиджа такова что в первые годы интереса они хотят получить больше. Именно поэтому банки и ставят ограничения на выплату моргиджа, чтобы в случае если он будет вплачен досрочно вернуть заемные средства и получить максимальный интерес. Даже в случае полной досрочной выплаты банк не скажет вам спасибо и снимет все обязательство, а наоборот, возьмет штраф, в котором рассчитает все свои расходы по закрытию ВАШЕГО долга, в который, кстати, будет включена часть невыплаченного интереса.
Есть рычаги, используя которые вы рассчитываетесь быстрее безо всяких штрафов и соответственно избегаете многолетней кабалы и огромных выплат в интерес. Например увеличение суммы месячных платежей (до 100%), которое напрямую идет в погашение основной суммы долга. Также не все знают что чем чаще вы производите выплаты, тем быстрее вы сможете полностью погасить кредит. Так, например, если вместо того, чтобы выплачивать 1000 долларов ежемесячно, вы будете выплачивать по 500 долларов каждые две недели, вы сможете сократить амортизационный период с 25 лет до 21 года и, соответственно, заплатите банку значительно меньшую сумму в качестве интереса. Другим способом сократить срок амортизации и сэкономить на процентах банка, является использование так называемых prepayment privilege, обычно от 10 до 20% в год вы можете внести единовременный платеж, использую который можно полностью рассчитаться с моргиджем за несколько лет. Процентная ставка на фиксированный моргидж при всех этих изменениях остается та же, просто меняется внутреннее соотношение интереса и выплаты основного долга.
С плавающей ставкой немного другие правила.
Надеюсь это как то поможет решить разногласия по вопросу интереса, если нет, то уже и не знаю как чего тут объяснять
.