Форум о Канаде, иммиграция в Канаду, иммиграции в Квебек, визах в Канаду, ПМЖ, обучении в Kанаде и многом другом
Имя пользователя:   Пароль:   Автовход    Регистрация


  Сообщений: 135 • Страница 7 из 91 ... 4, 5, 6, 7, 8, 9
Начать новую тему Ответить на тему  Версия для печати Previous topic New topic 
Автор Сообщение
 Добавлено: 05 янв 2018, 12:10
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Посты: 1046
Откуда: Toronto
Vladimir611 писал(а):
Короче мы решили предложить, 1.05 ибо у нас агента нет, делиться ни с кем не надо, агент немного сбросит, продавец немного и все довольны.
... Через месяц хозяйка расторгла договор с агентом, сняла дом с продажи. Ещё через месяц два решила выставлять снова. Город небольшой, мы узнали. Сошлись на 1.1, мы немного подняли, она чуть опустила и комиссию ей платить не надо. Подпиши мы стандартный договор, остались бы со "своим" агентом и никакой экономии бы не получили.
Да он работал на хозяев, но продать не сумел. Это мои проблемы? При подписании договора он совсем не хотел нас обмануть, но и наши интересы над его никак не превалировали


Владимир, я немного не поняла, где получилась экономия для вас в 50,000 если с агентом было 1.05 а купили вы за 1.1? Хозяйка понятно сэкономила на комиссии. Даже если бы вы ничего не меняли в стандартном договоре, по истечению holdover period если таковой был указан он бы к вам не мог предъявлять претензии, только возможно к продавцам.
Не могу отвечать за того агента с которым вы подписывали документы первоначально который по идее должен был вам объяснить правильную расстановку при Multiple Representation. Не знаю какой именно документ и изменения к договору вы с ним подписывали, но вам всего лишь надо было подписать 2 документа, в том числе Buyer Customer Service Agreement на 24 часа именно на этот адрес. И все - никакой привязки, по истечению 24 часов никто никому ничего не должен. Я думаю что вам этого никто к сожалению не объяснил.

_________________
WWW.MOYDOM.CA - Моя крепость. Найдите СВОЙ дом в Канаде (Публикуется на правах рекламы)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 12:21
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 12 ноя 2014, 01:28
Посты: 574
Елена Палагнюк писал(а):
Out of Toronto’s 43,680 agents:
• 20% of registered agents sold 0 homes last year
• 52% of agents sold between 1 and 6 homes last year
• 14% of agents sold between 7 and 12 homes
• 10% of agents sold between 13 and 24 homes
• 2.5% of agents sold between 25 and 50 homes
• 0.4% of agents sold 50-99 homes
• 61 agents (or 0.1%) sold more than 100 homes

Получается, четверть просто имеет лицензию, но фактически риэлтерами не является, иначе с голоду помрет, пока продаст хотя бы собачью конуру. 2/3 оставшихся кое-как сводят концы с концами, зарабатывая от $10k до $50k чистыми в год, т.е. в среднем $30k. И лишь меньше трети реально ведущих деятельность агентов могут считаться действительно более-менее успешными в своей сфере. При этом порой им приходится работать 24/7, тратить огромные бюджеты на рекламу, чтобы поддерживать объемы продаж, платить направо и налево из своего кармана в погоне за клиентом... постоянно рискуя, что цены перестанут расти, спрос упадет, продажи встанут. На этом фоне и 3% комиссии покажется мало. В небольших городах, где цены ниже и рынок более спокойный, риэлторам, наверное, совсем туго приходится :)

С точки зрения покупателя, это может и нормально, когда агент водит (мешок с деньгами) по разным объектам, рассказывая и показывая все ньюансы дома, района и тп. Клиент платит за этот сервис, и задача агента подобрать подходящий объект или убедить его, почему тот или иной дом будет самым оптимальным для покупателя.

А для продавца абсолютно нелогично отваливать $10-30 тыс за то, что дом вылизали, сфоткали, выложили на МЛС, провели парочку опненхаусов, нарисовали бумажки и посоветовали адвоката. Если предложение стоящее - дом быстро уйдет и без каких-либо финансово-временных затрат со стороны агента продавца. Тем более, если люди готовы сами проводить опенхаусы или привести клиента за руку.

К тому же, непонятно, зачем потом выставлять таблички sold by the owner, если за этим все-равно имеется скрытая комиссия? Кому эта информация может быть полезна? Мол, я продал свой дом, как два пальца... и вы сможете, если занесете брокеру.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 12:32
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Посты: 8380
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Елена Палагнюк писал(а):

Владимир, я немного не поняла, где получилась экономия для вас в 50,000 если с агентом было 1.05 а купили вы за 1.1?
1.05 - то что мы предложили, такой цена никогда не была. Хозяева стояли на 1.15.

Елена Палагнюк писал(а):
Хозяйка понятно сэкономила на комиссии.
Это так не работает, во всяком случае со мной ;-). На комиссии экономит не только продавец, но и покупатель, если у покупателя в порядке с головой и он понимает, что продавец экономит и как следствие заинтересован в сделке. В итоге мы подняли на 50 тысяч наше предложение, хозяйка опустила 50т (30-35 она и так сэкономила на агенте, плюс 20 докинула сама). Там ещё была интересная фишка. Хозяйка, поняв что настроены мы серьёзно, одолжила деньги у брата. Развелась с мужем, выплатив ему за дом из расчёта 1.05 и положила себе разницу в карман. Но там муж не обеднеет ;-)

Елена Палагнюк писал(а):
Даже если бы вы ничего не меняли в стандартном договоре, по истечению holdover period если таковой был указан он бы к вам не мог предъявлять претензии, только возможно к продавцам.
Понятно, что ко мне никаких претензий он предъявить бы не мог, но идея нашей сделки в том и заключалась, что хозяйке не надо было платить никакой комиссии, она просто эти деньги передала мне в виде лучшей цены. Суть в том, что мой договор не сделал меня привязанным к этому агенту и как результат делал автоматом сделку бескомиссионной. Мне не понадобилось нарушать договор, составленный не в мою пользу из-за излишней доверчивости.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 12:42
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Посты: 8380
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
pashevich писал(а):
На этом фоне и 3% комиссии покажется мало. В небольших городах, где цены ниже и рынок более спокойный, риэлторам, наверное, совсем туго приходится :)


вы за агентов особенно не переживайте, поверьте на слово. Те кто продают один дом - агенты номинально. У нас парень на работе, сделал лицензию, продал может один два дома, но продолжает работать фулл тайм. А то вы сейчас с шапкой по кругу пойдёте ;-)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 12:49
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 2540
Откуда: Toronto
Цитата:
Получается, четверть просто имеет лицензию, но фактически риэлтерами не является, иначе с голоду помрет, пока продаст хотя бы собачью конуру. 2/3 оставшихся кое-как сводят концы с концами, зарабатывая от $10k до $50k чистыми в год, т.е. в среднем $30k.

У меня коллега на работе имеет 4 дома в Ошаве и лицензию риэтора. Месяцами выискивает чтонибудь сам для себя, ездит, смотрит, торгуется, ждет наилучшего deal и т.п. Не видел чтобы он оказывал услуги риэтора кому то кроме себя самого, да и времени у него возиться нискем не будет изза работы даже если попросят.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 13:00
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Посты: 8380
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Елена Палагнюк писал(а):
Я думаю что вам этого никто к сожалению не объяснил.

Вот именно. Не объяснили по одной простой причине, по поводу данного объяснения интересы агента и клиента расходились. Ведь никаких законов агент не нарушил, согласитесь. Боттом лайн - вся система базируется на мощных конфликтах интересов и те клиенты, которые этого не понимают должны уповать на то, что найдут того единственного и неповторимого агента, который их защитит себе в убыток (не из страха перед нарушением, а именно out of the goodness of heart)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 13:15
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 14 май 2012, 14:29
Посты: 1735
Откуда: Coventry UK - Калгари
Какая интересная однако тема получилась.
Мы с самого начала, еще будучи в Англии, смотрели недвижимость в Лесбридже. По приезду сразу же нашли агента там, может и купили бы что-то, городок мне понравился. Но агент повела себя очень пуши и без объяснений подсунула договор, что мы обязаны полгода иметь дело только с ней! Мой муж читает бумаги перед тем, как подписать. Мы ж непуганные идиоты, в Англии все не так. Там имеешь дело с несколькими агентами и никто никого никуда не толкает, потому что лично никто не заинтересован в продаже. Дом продастся не сейчас, так в другое время, кто проведет сделку неважно. Деньги получит агенство, а агенты на зарплате. И по той картине, что Елена дала, может зарплата даже больше, чем комиссионные канадского агента. По крайней мере, зарплата гарантирована. И покупателю неважно, кто покажет дом, продавцу неважно, кто приведет покупателя. И не будет таких косяков, как с нами, когда агент продавца отказался показать нам дом, а наш агент элементарно соврал.
И я так думаю, что рост цен еще и вызван такими большими комиссионными. По статистике вроде как каждая семья в Канаде переезжает каждые 5 лет. И значит каждые 5 лет семья должна отбить свои деньги, чтобы при переезде купить новое жилье, которое тоже за 5 лет подросло в цене.
И еще один нюанс. Купля-продажа это бизнес. И в любом бизнесе партнеры заинтересованы в прибыли. Так почему прибыль агента становится приоритетом, а от продавца ожидается только одно - платить агенту.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 18:11
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Посты: 1046
Откуда: Toronto
Vladimir611 писал(а):
Вот именно. Не объяснили по одной простой причине, по поводу данного объяснения интересы агента и клиента расходились. Ведь никаких законов агент не нарушил, согласитесь. Боттом лайн - вся система базируется на мощных конфликтах интересов и те клиенты, которые этого не понимают должны уповать на то, что найдут того единственного и неповторимого агента, который их защитит себе в убыток (не из страха перед нарушением, а именно out of the goodness of heart)


Да, здесь я с вами соглашусь. К сожалению стандарты профессии в последние годы сильно упали. В профессию пришло много людей в том числе принесших "свои" понятия о том как нужно вести бизнес часто основываясь как это делалось в стране исхода до иммиграции. Где не было таких высоких стандартов и требований как в Канаде. Очень много таких "нововведений" появилось буквально на глазах в последние пару лет. Только сегодня утром столкнулась с очень неприятной ситуацией со стороны агента покупателя на мой листинг. За 2 дня до закрытия сделки она начала качать права, требовать изменений в договоре без каких либо на это оснований. Потому что прохлопала то что должна была требовать в процессе переговоров. А теперь все, поезд ушел и ее клиент к сожалению оказался в не очень хорошей для него ситуации. Хотя я предупреждала и просила сделать все как нужно еще в ноябре. А она поняла только сейчас, что допустила ошибку и что ей нужно было делать до подписания договора на покупку чтобя защитить своего покупателя. Ее клиент должен быть сейчас очень недоволен если ему кто то правильно объяснит что его агент его очень сильно подвела, сама то она наврядли признается, будет отпираться до последнего.
Иногда приходится проводить обучение агента с противоположной стороны в процессе подписания договора, а его клиенты (очень часто родственники или друзья, надо же поддержать своего, он же только что лицензию получил :? ) даже и не подозревают что их агент ничегошеньки не соображает, а они из-за этого теряют тысячи на сделке. Это как раз те 52% агентов от общей статистики, которые делают в год от 1 до 6 сделок. И в этом случае мне очень жалко клиентов таких агентов, потому что я защищая интересы своих клиентов как говориться take advantage of the situation. Но ведь у меня нет никаких обязательств перед чужими клиентами (они сами выбрали себе такого агента), но есть перед моими и я сделаю все чтобы мои клиенты получили как можно больше выгоды при сложившейся ситуации. Это бизнес, ничего личного.

Есть у нас такое понятие как Code of Ethics и по идее все кто имеет лицензию обязаны его соблюдать, но к сожалению это лежит только на совести агента и жадность частенько превышает честность особенно если у агента мало бизнеса и он хватается за любую возможность заработать. 60% insurance claims to Real Estate Council of Ontario относятся к нарушению агентами Code of Ethics.

_________________
WWW.MOYDOM.CA - Моя крепость. Найдите СВОЙ дом в Канаде (Публикуется на правах рекламы)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 18:28
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Посты: 1046
Откуда: Toronto
RRobins писал(а):
И я так думаю, что рост цен еще и вызван такими большими комиссионными. По статистике вроде как каждая семья в Канаде переезжает каждые 5 лет. И значит каждые 5 лет семья должна отбить свои деньги, чтобы при переезде купить новое жилье, которое тоже за 5 лет подросло в цене.
И еще один нюанс. Купля-продажа это бизнес. И в любом бизнесе партнеры заинтересованы в прибыли. Так почему прибыль агента становится приоритетом, а от продавца ожидается только одно - платить агенту.


Комисионный процент остается фиксированным уже много лет и наоборот в последнее время уменьшается с появлением альтернативных моделей Low commissions wholesale брокераджей. Другое дело что комиссия за индивидуальную продажу становиться больше так как цена на недвижимость также повысилась. Но опять же у вас есть альтернатива выставить дом на продажу самому либо через одно из дискаунт агенств. Ну а прибыль будет зависит от правильного маркетинга вашей недвижимсти и цены продажи, насколько она будет привлекательна для потенциального покупателя.
Рост цен был вызван в основном низкими процентами на кредиты и их доступностью. Ну и другими экономическими факторами, но никак не комиссионными.
То что каждые 5 лет каждая семья должна переезжать в другой дом чтобы отбить деньги на новое жилье это совсем не так. Многие живут в домах покупая другую недвижимость как инвестмент. За это время их жилье растет в цене, совсем не обязательно прыгать из одного дома в другой. Особенно при сегодняшней ситуации.

_________________
WWW.MOYDOM.CA - Моя крепость. Найдите СВОЙ дом в Канаде (Публикуется на правах рекламы)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 18:28
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Посты: 8380
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Елена Палагнюк писал(а):
К сожалению стандарты профессии в последние годы сильно упали. В профессию пришло много людей в том числе принесших "свои" понятия о том как нужно вести бизнес часто основываясь как это делалось в стране исхода до иммиграции. Где не было таких высоких стандартов и требований как в Канаде

Это Женя любит во всех бедах обвинять индийских тракеров ;-) Нет, агент был канадец в n-ом поколении

Елена Палагнюк писал(а):
И в этом случае мне очень жалко клиентов таких агентов, потому что я защищая интересы своих клиентов как говориться take advantage of the situation. Но ведь у меня нет никаких обязательств перед чужими клиентами (они сами выбрали себе такого агента), но есть перед моими и я сделаю все чтобы мои клиенты получили как можно больше выгоды при сложившейся ситуации. Это бизнес, ничего личного.

ну так это во всём так. Люди считают, что если они платят деньги, то имеют теперь дело с компетентным другом. И забивают на всё, ибо у них же есть специалист. И даже оценить советы этого специалиста не могут. Так же и с финансовыми адвайзерами, да со всем.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 19:12
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 14 май 2012, 14:29
Посты: 1735
Откуда: Coventry UK - Калгари
Елена Палагнюк писал(а):

Рост цен был вызван в основном низкими процентами на кредиты и их доступностью. Ну и другими экономическими факторами, но никак не комиссионными.
.

Рост цен вызван и комиссией в том числе. Потому что 7% это много даже на дешевый дом. Давайте посмотрим на примере. Допустим, купили дом за 300 тысяч, вложили 50, итого 350. Через 5 лет дом идет на продажу за 350+ фи агента, + я бы еще хотела немного выше, потому что и тот дом, который я хочу купить за это время приподнялся в цене. Значит каждые 5 лет цена растет на 7% только из-за высоких агентских.

Что-то в нашем городе плачут о недостатке жилья и даже низкие проценты по кредитам не спасают.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 21:46
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Посты: 1046
Откуда: Toronto
Цитата:
Рост цен вызван и комиссией в том числе. Потому что 7% это много даже на дешевый дом. Давайте посмотрим на примере. Допустим, купили дом за 300 тысяч, вложили 50, итого 350. Через 5 лет дом идет на продажу за 350+ фи агента, + я бы еще хотела немного выше, потому что и тот дом, который я хочу купить за это время приподнялся в цене. Значит каждые 5 лет цена растет на 7% только из-за высоких агентских.


В прошлом году в некоторых районах Торонто и ГТА цены выросли за год на 20-30% а комиссионный процент как был на продажу от 0.5 до 2.5% максимум, таким и остался. Сейчас маркет полностью поменялся, цены просели, а процент по комиссии тот же. Каким образом он повлиял на цены на дома?
Везде своя специфика по комиссии, особенно в маленьких городках. Может у вас и существует заговор "реэлторской мафии" в 10 человек на всю округу и нет никакой альтернативы на этот price fixing. Это конечно супер наглость такие деньги за продажу просить, здесь я с вами полностью согласна. Я слышала про такое в маленьких городках. В Торонто и ГТА про 7% комиссии никто и заикнуться не посмеет, каким бы крутым-раскрутым агент не был, пошлют подальше. В городах где существует сумасшедшая конкуренция можно найти китайцев, да и наших соотечественников desperate for business, которые вам не то что за 0.5% выставят ваш дом на продажу, а даже бесплатно если вы с ними купите. Другой вопрос - какой сервис вы за эти деньги получите. :wink:

_________________
WWW.MOYDOM.CA - Моя крепость. Найдите СВОЙ дом в Канаде (Публикуется на правах рекламы)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 05 янв 2018, 22:56
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 25 фев 2015, 13:42
Посты: 2427
Откуда: Ванкувер
@Елена Палагнюк, т.е. если перефразировать ваши слова, риэлторы за год стали получать на 20-30% больше, делая ровно такой же объём работы, как и раньше.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 06 янв 2018, 10:28
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 06 окт 2011, 22:03
Посты: 1046
Откуда: Toronto
Комиссия зависит от цены продажи. Если цена на недвижимость выросла, то и комиссия больше, если цена упала то и комиссия соответственно уменьшилась. Ну а сколько клиент платит реэлтору это уже его дело. Как до этого и обсуждали выбор модели платежа разным агенствам сейчас большой.

_________________
WWW.MOYDOM.CA - Моя крепость. Найдите СВОЙ дом в Канаде (Публикуется на правах рекламы)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 07 янв 2018, 04:35
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 12 ноя 2014, 01:28
Посты: 574
Vladimir611 писал(а):
почему вы должны указывать агентам, сколько им брать денег? Вы же не говорите это сантехнику? Не нравится, делаете сами или находите того, кто сделает по подходящей вам цене.
Вот сокрытие информации подпадает под анти траст регулирование, но расценки дело агента. Хозяин - барин
Мне абсолютно все-равно, сколько зарабатывают агенты, пока дело не доходит до конкретного случая.
Вы же радуютесь, что удалось сэкономить на покупке дома из-за того, что горе-риэлтор не смог довести дело до конца. В противном случае, те 50 тыс оказались бы в кармане (агента) продавца. Хотя ваш пример, скорее, исключение из праввил, чем руководство к действию.

Сейчас люди на 5% даунпеймент не всегда могут сами накопить, а тут агенты праздно распиливают кусок пирога, за который потом только пару лет приходится рассчитываться в пересчете на платежи по моргиджу. А ведь перечень работ по продаже/покупке дома не зависит от стоимости. Что за $100 тыс сарай в деревне, что за $1 млн шалаш в мегаполисе нужно одинаково напрячься. Соглашусь только с тем, что риэлтор не заменим в случае некой сложности оформления самой сделки (наследство, банкротство, квартиранты, несколько собственников, старые, сгоревшие, утонувшие дома и тп). В классическом варианте геморроя никакого нет и риэлтор работает также, как и многие, ровно сидя на попе в офисе.

В идеале, фиксированную з/п риэлторы должны получать от брокеров и бордов под крышей, которых они работают. Либо ее выплачивает дядя, заведующий МЛС, куда агенты на платной основе за счет продавцов недвижимости размещают листинги. Раз у МЛС монополия на данные, и без этой конторы ничего никогда не продается, оно рулит всем процессом и, как оказалось, манипулирует данными в своих интересах.

Все договорные обязательства с агентом лишь ограничивают возможности самостоятельного поиска. Сюда ходи, сюда не ходи - снег в башка попадет (комиссия, понимаете ли, низкая - не выгодно). А самостоятельный поиск, с другой стороны, ограничен монополией МЛС и мухлежом бордов.

Подолью масла в огонь свежим видосом на тему

Up Не в сети
 Профиль  
 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему

  Сообщений: 135 • Страница 7 из 91 ... 4, 5, 6, 7, 8, 9


Зарегистрированные пользователи: Bing [Bot], eric_, Google Adsense [Bot], Google Feedfetcher, happy girl, Majestic-12 [Bot], Natalka, x_KinG_x


Перейти:  



     О Канаде | Жизнь в Канаде | Учеба в Канаде | Иммиграция в Канаду | Минусы Канады     

 
Rambler's Top100


.