Форум о Канаде, иммиграция в Канаду, иммиграции в Квебек, визах в Канаду, ПМЖ, обучении в Kанаде и многом другом
Имя пользователя:   Пароль:   Автовход    Регистрация


  Сообщений: 1095 • Страница 1 из 731, 2, 3, 4, 5 ... 73
Начать новую тему Ответить на тему  Версия для печати Previous topic New topic 
Автор Сообщение
 Добавлено: 15 май 2017, 13:36
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 27 июл 2011, 13:29
Посты: 327
Добрый день. Получили преапрувал от банка, вот стоит ли нам покупать жилье для сдачи в аренду? Жить будем в США. Я рад бы купить жилье в США, но там вроде моргидж дадут не раньше чем 2 года.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 15 май 2017, 13:39
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 май 2012, 18:19
Посты: 5388
Мне кажется если и покупать жилье в аренде то где то хотя бы в часе езды от места жительства. Что бы можно было хоть как то контролировать что с вашей инвестицией происходит

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 15 май 2017, 18:37
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 27 июл 2011, 13:29
Посты: 327
Ну думаю, есть смысл покупать жилье только в ВС или Онтарио. Цена жилья в других провинциях не растет или очень медленно растет

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 15 май 2017, 22:55
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 2519
Откуда: Toronto
Вложения в недвижку как инвестиция - отличный вариант.
Но слишком много ньюансов, которые в паре предложений не расскажешь)
Мессер все верно говорит - близость Вашего места жительства к рентал проперти - важный ньюанс.
Вы же не хотите мотаться в Канаду каждый раз когда у тенанта барахлит микроволновка или протекает кран или завелся таракан. Есть тенанты которые вообще не беспокоят, а есть такие которые вызывают Вас чуть ли не еженедельно)
Вместо вопросa на форуме яб порекомендовал прочесть пару книг об этом. В частости рост стоимости после этого станет для Вас не так важен.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 15 май 2017, 23:41
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 6056
А что бы вы порекомендовали почитать на эту тему?
Только не популизм типа Кийосаки, а что то более техническое?

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 15 май 2017, 23:59
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 05 янв 2014, 12:55
Посты: 104
Откуда: USA
не обязательно жить рядом. В любом большом городе обычно есть property management companies которые за относительно небольшую плату будут заниматься организационными вопросами. Если вы конечно не собираетесь сами чинить замки и красить стены. преаппрувели- значить разрешили взять в долг ? большое достижение. Если собираетесь брать большую ссуду то после обязательных расходов владельца сообственно дохода вообще может и не быть , тенант будет просто выплачивать ссуду хозяина какое то время. А покупать дом лучше там где его можно выгодно сдать.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 00:01
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 2519
Откуда: Toronto
Антоха, учитывая что Вы в Ванкувере, в нем есть один неплохой чел с крутым видеоблогом и книгой. Часто его смотрю.
https://www.amazon.com/Along-Ride-Getti ... 625&sr=1-1

https://www.youtube.com/channel/UCC-tgd ... pRcPn-9uFw

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 02:32
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 12 ноя 2014, 01:28
Посты: 574
SUPER писал(а):
Ну думаю, есть смысл покупать жилье только в ВС или Онтарио. Цена жилья в других провинциях не растет или очень медленно растет
Иногда еще цена резко падает, особенно после недавнего бурного роста :)
А отбивать рентом стоимость дома придется не один десяток лет, при этом регулярно доплачивая из своего кармана. График чуть староват, но за прошедшие 2 года диспропорция только возросла.
Изображение

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 06:51
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 2519
Откуда: Toronto
Цитата:
А отбивать рентом стоимость дома придется не один десяток лет, при этом регулярно доплачивая из своего кармана.

В Онтарио еще остались места, где доплачивать из своего кармана не надо вообще.
Но конечно чтобы их найти - недостаточно просто взять и купить чтото в даунтауне по underasked price)
А графики типа Вашего могут говорить о пузыре, и с тем же успехом могут говорить о недооцененности цены ренты, которая имеет хороший потенциал роста. Что последние пару лет кстати и показали и чтото мне подсказывает что цена ренты и в этот год за замрет на месте.

P.S. Люди, не поверившие этому графику 2 года назад - уже почти поголовно не доплачивают вообще изза резкого роста цены ренты.
А некоторым банки с тех пор позвонили и сказали: "Ваш дом вырос на 500к, это делает Вас eligible занять у нас еще 400к и купить еще одну рентал проперти по HELOC".
Этот вид инвестмента как раз и интересен тем что при любых пузырях - долгосрочно все равно выйдет в рост, и если Вы не платите вообще по моргиджу из своего кармана - Вам в общем то фиолетово что происходит с ценой на дом. Вы просто измеряете прибыльность соотношением вложенного даунпеймента и прибылью с ренты и это соотношение весьма хорошее. Колебания цены на дом вниз - важны только если Вы собираетесь продавать, а инвесторы в недвижимость часто не продают купленное десятилетиями.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 13:07
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 6056
Я тут на досуге прикинул расчеты, возможно кому то будет интересно.

Предположение такое:
- Купить однушку в "спальном" районе с хорошей транспортной доступностью.
Я смотрел New Westminster в близи скайтрейна. 30 летняя однокомнатная квартирка стоит в районе $250К. Для инвест жилья придется раскошелится на 20% - это 50К.
- Судя по крейглисту в этом районе ее можно сдать примерно за $1100 в месяц в лучшем случае.

Ниже мои расчеты:

Изображение

Как видно, надеяться на позитивный Cash Flow не приходится. Это значит что доход мы увидим только через 10 лет, когда продадим жилье.

Я так же предположил, что стоимость жилья будет расти на 5% ежегодно. Так как это квартира, причем старая, то через 10 лет это отразится на ее стоимости еще сильнее. Поэтому считаю что подобный прирост стоимости достаточно оптимистичный.

Так же я предположил, что через 5 лет в квартиру придется вложить 10К.
А так же $100 тратятся ежемесячно на какие то мелкие нужды.

P.S. Я не учел налог на прирост стоимости при продаже.

P.S.S. Если я в чем то ошибаюсь, поправьте меня плиз.

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 13:36
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 27 июл 2011, 13:29
Посты: 327
Xron, да дают в долг.

Я в принципе готов доплачивать ежемесячно. Как я понял, буду доплачивать до тех пор пока цена жилья и арендная плата не вырастут ))

Где лучше купить в ВС или в Онтарио, дом или кондо?

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 13:39
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Посты: 8370
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
я в своё время уже зарёкся встревать в инвестиционны дискуссии с Кайосаки ;-)
Но не надо же на хрен изобретать велосипед!
http://www.vancouverobserver.com/opinio ... ing-bubble
Вот анализ двухгодичной давности (поправьте если цены на покупку / съём здорово изменились). Какая к чёрту покупка для сдачи в рент в городе с подобным индексом цена/сдача.
Вон там на израильской ветке споры про то какое дорогое жильё в Израиле - точно тот же индекс 36, как в Ванкувере. То есть, покупая жильё, банкуешь не на хорошую рентабельность своей сдачи жилья, а на серьёзный рост цен. Ок

P.S. http://www.news1130.com/2017/02/16/proo ... y-control/

Ну вроде теперь цены на покупку упали, зато рент подрос


Последний раз редактировалось Vladimir611 16 май 2017, 13:59, всего редактировалось 1 раз.
Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 13:39
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Посты: 8370
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Antoxa писал(а):
Я тут на досуге прикинул расчеты, возможно кому то будет интересно.

Предположение такое:
- Купить однушку в "спальном" районе с хорошей транспортной доступностью.
Я смотрел New Westminster в близи скайтрейна. 30 летняя однокомнатная квартирка стоит в районе $250К. Для инвест жилья придется раскошелится на 20% - это 50К.
- Судя по крейглисту в этом районе ее можно сдать примерно за $1100 в месяц в лучшем случае.

Ниже мои расчеты:

Изображение

Как видно, надеяться на позитивный Cash Flow не приходится. Это значит что доход мы увидим только через 10 лет, когда продадим жилье.

Я так же предположил, что стоимость жилья будет расти на 5% ежегодно. Так как это квартира, причем старая, то через 10 лет это отразится на ее стоимости еще сильнее. Поэтому считаю что подобный прирост стоимости достаточно оптимистичный.

Так же я предположил, что через 5 лет в квартиру придется вложить 10К.
А так же $100 тратятся ежемесячно на какие то мелкие нужды.

P.S. Я не учел налог на прирост стоимости при продаже.

P.S.S. Если я в чем то ошибаюсь, поправьте меня плиз.
Я бы ещё посчитал какой-то процент времени простоя без жильцов (в этот же процент может входить какой-то сбой с оплатой жильцов и их выселение). Процент этот может и не велик, но у вас и маржа не бутиковская

sale fee имхо высоковат 5%. Я заплатил 3.2% (но торговался)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 14:04
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 6056
Цитата:
Я бы ещё посчитал какой-то процент времени простоя без жильцов


Да, я как раз хотел написать, что vacancy rate тоже не учтен.

Цитата:
sale fee имхо высоковат 5%. Я заплатил 3.2% (но торговался)


Если предположить, что sale fee будет 3.2%, наш IRR составит 14% (увеличится на 1%)
А если умножить Rent cost на 90% (то есть предположить 10% vacancy rate), то IRR уменьшится на 1%.

Так что баланс сохранен :)

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 16 май 2017, 14:06
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 6056
SUPER писал(а):
Я в принципе готов доплачивать ежемесячно. Как я понял, буду доплачивать до тех пор пока цена жилья и арендная плата не вырастут ))


Мои расчеты выше показывают, что платить придется всегда :)
Зависит конечно от вашего рынка и конкретно вашей сделки. Хотите дам эксельку - вводите свои входные данные.

Up Не в сети
 Профиль  
 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему

  Сообщений: 1095 • Страница 1 из 731, 2, 3, 4, 5 ... 73


Зарегистрированные пользователи: andriy123, Bing [Bot], Cvetelina, Google [Bot], Google Adsense [Bot], Ivan.Galv


Перейти:  



     О Канаде | Жизнь в Канаде | Учеба в Канаде | Иммиграция в Канаду | Минусы Канады     

 
Rambler's Top100


.