Добрый день, уважаемые форумчане, господа инвесторы, теоретики и практики, примите и меня в эту песочницу:) Так как тема названа так, то постараюсь сформулировать свой вопрос:
переезжаем в восточную приморскую провинцию, где триплекс с новым ремонтом в даунтауне, полный арендаторов с контрактом, стоит около 200-300 тысяч. Идея проста, купить 3-6 юнитовый дом в пределах этой суммы и сдавать а в одном юните жить и наслаждаться арендой, ростом цены на этот дом и курить бамбук. Однако, как я понимаю, не все так просто на рынке недвижимости. Вы обсуждаете, глобальные моменты инвестирования средств, а мне бы хотелось услышать Ваше мнение по поводу того, стоит ли вкладывать свои кровные деньги в такой вид жилья, одновременно решив проблему со своим жильем и другим в помощь? Можно ли за наличные ( в смысле без моргиджа) поторговаться и купить дом на "самом низком ценовом уровне"?
Или может проще всего вложить деньги в защищенные бумаги, которые наапример предлагает БМО банк, но там дай бог 2% годовых, что не очень устраивает
ПС. Технический момент, как узнать земля под ним в моей собственности, государственной, в аренде, и проч.варианты? И так ли это принципиально важно? Спасибо

Предлагаю немного усложнить задачу.
Схема описанная выше, но деньги не кэшем, а через моргидж.
И возьмём конкретный город - Галифакс.

Какие прогнозы по рынку недвижимости, предложения?

Хороший вариант с триплексами 400-500 тысяч.И найти очень сложно, когда начнете их смотреть вживую. Наши друзья так и не смогли. А так имеет право на существование такая покупка, если вам окей ютиться в таком маленьком пространстве, с арендаторами под боком и решать их проблемы.

Чтобы по инвестициям советовать в Канаде, надо иметь лицензии, а также с вами составить профиль вашего инвестирования, в зависимости от количества денег, целей и готовности к риску. Сходить к любому financial planner независимому или в банке, чтобы понять что к чему.

Mishka писал(а):Может я что-то упустил. Но реальная ситуация мол дома подешевели на 15% за год. В соотвествии со статьей - сейчас время продавать. А что бы покупать нужно подаждать несколько недель (6). Но если брать долгосрочное движение вниз, то цена за это время изменится на 2,25% при тех же темпах. Что нам это дает - да ничего. Ведь может развернуться и вверх пойти. А то что за эти 6 недель вдруг будет коррекция на 20% - в это я вообще не верю, ни ураганов, ни наводнений, кредты так же дают...

Нельзя статистические графики по недвижимости рассматривать как графики фондов или ценных бумаг. Да статистика за полмесяца может и покажет какой то результат, но делать скоропостижные выводы не стоит, лучше иметь картину за весь месяц как минимум, а еще лучше за несколько. Сравнивать яблоки с яблоками . Самый лучший показатель состояния рынка недвижимости это показатель Month of inventory, который на сегодняшний день говорит что рынок разворачивается к своему нормальному уровню развития. Если смотреть графики недвижимости за несколько десятков лет то можно видеть что рынок всегда шел то вверх то вниз, но генеральная линия идет по возрастающей.

Прошлый год был очень специфическим в истории real estate в Канаде и особенно в Торонто и ГТА. Такого ненормального всплеска цен не было никогда. Малое по сравнению с прошлыми годами количество предложения и огромный спрос в совокупности с доступностью кредитов, интересом иностранных инвесторов и некоторые другие условия привели к тому что цены подскочили до нереальных цифр. Я бы сегодня может быть в качестве сравнения для 2018 все таки брала 2016 год, уже в середине которого начиналась нехватка инвентори (посмотрите количество продаж по месяцам).
К тому же Торонто состоит из нескольких десятков районов. В среднем выходит что цена на сегодня упала (как везде есть хорошие и плохие районы), но если внимательно проследить за индивидуальными изменениями продажи по отдельным районам, то там где спрос есть всегда цена не упала, а наоборот выросла (никогда не падала).

В этом году в связи с принятыми правительством мерами по борьбе с ростом цен и ужесточению получения моргиджей, ну и ростом процента на кредиты, цена на недвижимость естественно просядет, в некоторых районах очень сильно, что и покажет статистика. Естественно станет меньше покупателей и продавцы, которым нужно продать будут снижать цены. Станет меньше спекулянтов на рынке недвижимости.
К сожалению все принятые меры больше всего ударят по first time buyers и людям со средними заработками, тк просто нереально накопить на первоначальный взнос и с введением нового стресс теста квалифицироваться на моргидж будет ну очень сложно. Хотя я на 100% согласна с тем что нельзя покупать недвижимость и потом из последних сил тянуть ее только для того чтобы было "свое".

Естественно лучше покупать когда цена упала, а продавать, когда поднялась. Понять где именно находиться этот "правильный" уровень не просто. Иногда получается так как в прошлом году. Говорить что все кто купил в прошлом году сделали неправильный шаг тоже нельзя, смотря что купили и для каких целей, к тому же у них была возможность зафиксировать хороший процент в банке, сегодня этого уже нет. Не факт что именно там где они высоко купили в прошлом году цена упала сегодня. Все очень индивидуально несмотря на общую статистику.

Когда у меня спрашивают когда лучше всего покупать, я всегда говорю - тогда когда вы готовы и морально и материально, давайте внимательно посчитаем стОит оно того или нет .

apteka писал(а):Добрый день, уважаемые форумчане, господа инвесторы, теоретики и практики, примите и меня в эту песочницу:) Так как тема названа так, то постараюсь сформулировать свой вопрос:
переезжаем в восточную приморскую провинцию, где триплекс с новым ремонтом в даунтауне, полный арендаторов с контрактом, стоит около 200-300 тысяч. Идея проста, купить 3-6 юнитовый дом в пределах этой суммы и сдавать а в одном юните жить и наслаждаться арендой, ростом цены на этот дом и курить бамбук. Однако, как я понимаю, не все так просто на рынке недвижимости. Вы обсуждаете, глобальные моменты инвестирования средств, а мне бы хотелось услышать Ваше мнение по поводу того, стоит ли вкладывать свои кровные деньги в такой вид жилья, одновременно решив проблему со своим жильем и другим в помощь? Можно ли за наличные ( в смысле без моргиджа) поторговаться и купить дом на "самом низком ценовом уровне"?
Или может проще всего вложить деньги в защищенные бумаги, которые наапример предлагает БМО банк, но там дай бог 2% годовых, что не очень устраивает
ПС. Технический момент, как узнать земля под ним в моей собственности, государственной, в аренде, и проч.варианты? И так ли это принципиально важно? Спасибо

некорректно сравнивать с точки зрения инвестиций покупку недвижимости и гарантированные бумаги (подозреваю вы про GIC). Абсолютно разный риск, абсолютно разная ликвидность и ваши затраты (и денежные и вложение вашего времени) на содержание подобного капиталовложения.
Конкретно про атлантические провинции не помню, чтобы здесь кто-то писал. Здесь всё больше о Торонто. Так покупка недвижимости в Торонто с целью пересдачи смысла по сегодняшним ценам не имеет. Люди это делали, в то время когда недвижимость поднималась на двузначный процент ежегодно. У меня у приятелей то ли 18 то ли 19 кондо на сдачу от Маями через Детройт до Торонто. Но они их покупали последние 15 лет, когда цены были совсем другие.
В Атлантических провинциях математика может быть совсем другой, может там это выгодное вложение, особенно если вы собираетесь этой морокой заниматься сами (большинство платят посреднику за ведение рентовочного бизнеса).
Плюс к математике оценивающей цену против рента, если вы ещё только переезжаете на новое место не слишком ли вы себя привязываете сразу. Мало того, что купить недвижимость для себя, но ещё и несколько на сдачу. Насколько вы уверены, что останетесь в новом месте на продолжительный срок?

Drag писал(а): Чтобы по инвестициям советовать в Канаде, надо иметь лицензии, а также с вами составить профиль вашего инвестирования, в зависимости от количества денег, целей и готовности к риску. Сходить к любому financial planner независимому или в банке, чтобы понять что к чему.

Э, для того, чтобы трепаться на форуме нам никакие лицензии не нужны
Если же серьёзно, то попасть с улицы к соображающему финансовому консультанту шанс невелик. Как минимум надо быть в состоянии отфильтровать бред шарлатанов, коими очень многие из них являются

Елена Палагнюк писал(а): Нельзя статистические графики по недвижимости рассматривать как графики фондов или ценных бумаг. Да статистика за полмесяца может и покажет какой то результат, но делать скоропостижные выводы не стоит, лучше иметь картину за весь месяц как минимум, а еще лучше за несколько. Сравнивать яблоки с яблоками .

Согласен, что на небольшом количестве проданных домов статистика может иметь бОльшую погрешность, но и она информативна в контексте изменения цен по сравнению с ценами годовой давности

Елена Палагнюк писал(а): Самый лучший показатель состояния рынка недвижимости это показатель Month of inventory, который на сегодняшний день говорит что рынок разворачивается к своему нормальному уровню развития. Если смотреть графики недвижимости за несколько десятков лет то можно видеть что рынок всегда шел то вверх то вниз, но генеральная линия идет по возрастающей.

Прошлый год был очень специфическим в истории real estate в Канаде и особенно в Торонто и ГТА. Такого ненормального всплеска цен не было никогда. Малое по сравнению с прошлыми годами количество предложения и огромный спрос в совокупности с доступностью кредитов, интересом иностранных инвесторов и некоторые другие условия привели к тому что цены подскочили до нереальных цифр. Я бы сегодня может быть в качестве сравнения для 2018 все таки брала 2016 год, уже в середине которого начиналась нехватка инвентори (посмотрите количество продаж по месяцам).

Год то был специфическим, но от этого не легче "инвесторам" купившим прошлой зимой и весной, например. Многие воспользовавшись хелпком под недвижимость в которой живут, ибо "недвижимость всегда дорожает" Для них дома пока просядут очень немало

Елена Палагнюк писал(а): К тому же Торонто состоит из нескольких десятков районов. В среднем выходит что цена на сегодня упала (как везде есть хорошие и плохие районы), но если внимательно проследить за индивидуальными изменениями продажи по отдельным районам, то там где спрос есть всегда цена не упала, а наоборот выросла (никогда не падала).

Простите, а что это за такие районы, в которых цена на дома никогда не падала? Например в 90м тоже не падала?
Есть районы, где оновная недвижимость - это кондо, а они пока ещё не упали, но про "никогда не падала" интересно

Простите, а что это за такие районы, в которых цена на дома никогда не падала? Например в 90м тоже не падала?
Есть районы, где оновная недвижимость - это кондо, а они пока ещё не упали, но про "никогда не падала" интересно

Наверное неправильно с моей стороны было писать "никогда" не падала про цену. Я все таки больше писала про последнюю декаду. В МЛС есть детальные данные с 1996 года и есть районы в которых цена с того времени постоянно только росла. Навскидку: Annex, Forest Hill South, Bridal Path Sunnybrook York Mills, Leaside, Yonge/Eglinton, Yonge/St.Clair. Что было в этих "Торонтовских оазисах" до 90х годов честно говоря не знаю и нет желания копаться... Думаю что цены там если и опускались в сложные годы рецессии то не намного. Что я хотела донести, это то что есть районы в Торонто например, где приобретение недвижимости при любом маркете является очень и очень интересным для инвесторов и я так думаю что и будет оставаться. Есть перекрестки или даже одна сторона какой то улицы где цена остается выше чем например ее другая сторона. По большому счету весь даунтаун Торонто и близко прилежащих районов с их старым жилищным фондом представляет для себя интерес для вложений и будет постепенно выкупаться как частными владельцами и разного вида мелкими инвесторами, так и большими застройщиками. Цены там если и опустятся в ближйшее время, то не намного и не надолго. Все что в пешей доступности от метро всегда дорого. Народ едет в Онтарио и Торонто в частности. Всем надо где-то жить. Affordable рент пользуется огромным спросом. Рентовок уже давно не строят, в основном кондо, существующий фонд изношен и требует огромных вложений. Поэтому наверное и остается здесь очень популярным лозунг "Buy land — they’re not making any more!"

apteka писал(а): Или может проще всего вложить деньги в защищенные бумаги, которые наапример предлагает БМО банк, но там дай бог 2% годовых, что не очень устраивает

Если пороетесь в анналах этой темы, то найдете эксельку, которая поможет вам расчитать годовую доходность вашего предприятия. Сравните эти показания с альтернативными возможностями и сделайте вывод.

Подкину вам еще вариант: акции крупных стабильных компаний, которые платят дивиденды. Канадские банки, напривет. В сумме с ростом самих акций вполне можно расчитывать на 4-5%.

я Канаду последние годы не трогаю. И не жалею

Елена Палагнюк писал(а):
Наверное неправильно с моей стороны было писать "никогда" не падала про цену. Я все таки больше писала про последнюю декаду. В МЛС есть детальные данные с 1996 года и есть районы в которых цена с того времени постоянно только росла.

это и понятно Если про последнюю декаду - всё ясно. И то что МЛС публикует с 96 года тоже не удивляет. Последний кризис недвижимости был с 90го и на прежнюю цену недвижимость вышла как раз в конце 90х. В районе 10 лет, чтобы вернуться на предысущий пик.

Елена Палагнюк писал(а):Всем надо где-то жить. Affordable рент пользуется огромным спросом. Рентовок уже давно не строят, в основном кондо, существующий фонд изношен и требует огромных вложений. Поэтому наверное и остается здесь очень популярным лозунг "Buy land — they’re not making any more!"

лозунг этот особенно популярен среди агентов недвижимости
А если говорить про рент, то дешёвого рента конечно всегда не хватает, проблема в том, что по сегодняшним ценам рент не отбивает цену, заплаченную за недвижимость (конечно есть отдельные исключения ), включая форумские. Поэтому листинги и попёрли вверх и падение цены далеко не конец. Ибо продают люди, которые вложили исключительно ожидая повышения цен. А морока рента не покрывает расходы и головную боль, как только рост цен прекратился, дома идут на продажу. Инвестмент ещё тот имхо

Так это продолжается уже не один месяц, во всяком случае что касается домов. Пол года назад Иван , например, уверял, что продавать никто не будет. А тут вдруг раз, каждый месяц листингов всё больше,а продажи не растут. А ведь сейчас ещё зима

Mishka писал(а):Конечно, если инвесторы задают тон этому рынку.

а кто же ещё? Пару месяцев назад здесь приводились цифры, рост населения Торонто самый низкий за последние 30-40 лет. То есть население растёт, но медленнее, чем раньше. Скачок обусловлен исключительно мантрой "не может подешеветь" и дешёвыми деньгами. Рент более экономически выгоден на сегодня.
Я ни в коем случае не агитирую за рент, сам живу в доме. Но это имхо вопрос комфорта, за который можно платить. С точки зрения инвестиций - дело другое