Антоха,

выложите эксельку в Гуглдокс.
Мне вот интересно, можно ли получить положительный кэшфлоу при покупке дома (а не квартиры) и сдачи в аренду покомнатно студентам + сдача бейсмента (как некоторые тут делают).

Владимир, average caprate - это самый идиотский термин который только можно придумать.
Умные инвесторы специально ищут лучше капрейт и сравнивать его с теми, кто это не делает, либо же вообще покупает недвижимость вообще не для аренды - это нелепо.
Под Торонто в городках типа Китченера/Ватерлоо капрейт у среднего ума инвестора (не путать со средним капрейтом всех сделок) - 5.5%. Не вижу ничего плохого в таком рейте.
Конечно если хочется риска-пожалуйте в Виннипег, Израиль, Сомали и тп:D

Антоха,
Попридираюсь немного)

1)Tax - это что? Income tax? Он не учитывается в кешфлоу и капрейте. Вдруг у Вас семья из 10 человек, на каждого из которых можно по 20-30к дохода перекинуть?:)

2)Rent Income - я так понял Вы просто подставили инфляцию в 2%. На деле же даже с жестким rent control в BC Вам разрешено увеличивать ренту вдвое выше, а если тенант съехал - новому выставлять ценник вообще любой. Рента вровень с инфляцией - по сути полное отсутствие роста ренты. А ведь это самый важный фактор.

3)Ставочка 2.57% годовых вызывает некоторые вопросы, ведь сейчас есть и 1.8-2%. И даунпеймент в виде 50к тоже. Такой даунпеймент будет только если у вас уже есть в собственности недвижимость или если Вы честно признаетесь банку что покупка для ренты. Банк до покупки интересуется о цели покупки, но после покупки никак не может воспрепятствовать перепрофилированию объекта в рентал проперти.

4)Если взять Ваши цифры и Ваш даунпеймент 20%, то видим что по итогам второго годы Вы достигаете уровня в 25% собственности. После этого, каждый заработанный доллар (будь то выплата mortgage principal или рост стоимости цены объекта) приносит Вам увеличение кредитного лимита на 80 центов. Другими словами, вести речь о продаже не имеет смысла. Вы можете получить все бенефиты от роста цены вообще не продавая его. А продажа как раз в отличии от фондового рынка вредна, ибо capital gains tax + land transfer tax такие что мало не покажется.

Ну а так я не знаток рынка Ванкувера и даже не знал что у Вас есть квартиры за 1100 в месяц)
Но давайте ка сравним тоже самое с Oshawa. Бунгало 5бедрумное за 389k.
https://www.realtor.ca/Residential/Sing ... 4R7-Vanier

Первый этаж - 3бедрумный апартмент сдаваемый за 1400.
Бейсмент - 2 бедрумный, 1200 в месяц.
И это не лучший случай а средний. И такой объект не устареет до нулевой цены никогда, ибо земля и возможность как ремента так и отстройки нового.
Посчитаем кешфлоу?:)

А потом еще посчитаем годовую доходность от вложенного минимального даунпеймента.

большинство людей инвестируют что бы получать пассивный доход- чтоб не работать и получать деньги. люди которые просто покупют дома и держат их закрыми чтобы потом продать дороже видимо имеют много лишних денег. И когда через 10 лет продаст что делать с деньгами- покупать новый дом ? Также инвестиция подразумевает наличие денег для инвестирования. Если вы собираетесь брать махимальную ссуду на покупку дома то не расссчитывайте на большой доход. Но тенаты выплатят вашу ссуду через 20-30 лет и будет прибавка к пенсии или уже дети будут более обеспечены. Кто то вкладывает в пенсионные фонды, ктото в недвижимость. Где и что хорошо покупать вам бесплатно никто не скажет.

Иван, первым делом, хочу сказать, что мой поинт не в том, что покупать чтобы сдавать - это плохо или не выгодно. Я лишь привел пример ситуации в Ванкувере. Причем не самый плохой пример, который еще поискать нужно, чтобы реализовать на практике. Результат этого расчета меня не очень радует и в подобное предприятие я залазить на стал бы.

Отвечая на ваши вопросы:

1) Cash Flow - естественно учитывает налоги. Суть этого значения - сколько живых денег получит инвестор/компания. Понятно, что налоги для частных лиц могут различаться, поэтому я вынес этот параметр в переменные. Берете эксельку, подставляете свои рейты и считаете.

2) Я предполагаю рыночный рост стоимости рента и оцениваю его в 2%. Вы можете оценить его иначе. Я склоняюсь к тому, что средний рост рента в 2-4% в год - это реально.

3) Fixed 5 years mortgage сейчас стоит около 2.5%.
Конечно это не первая собственность. В первой вы живете. Кроме того, мы говорим об инвестициях в целом (может я 10 домов купить хочу?), почему я рассматриваю общий случай.
Если вы покупаете второй дом и не говорите банку, что это инвестиция, то вряд ли вам банк даст денег - как вы две ипотеки выплачивать будете? Так что в общем случае - 20%.

4) Я не понял, о чем вы говорили в этом пункте.
У меня отрицательный CF, как мне получить живые деньги не продав дома?


Что касается вашего пример, посчитайте кэшфлоу, думаю многим будет полезно.
Только не нужно для общего случая считать downpayment меньше 20%.

Вот моя экселька, чтобы с нуля не начинать и удобнее было сравнивать:

По пунктам,
1)Это понятно и хорошо, что Вам хочется учитывать income tax, но просто в определениях cash flow и Cap rate они не заложены. Как раз по той самой причине, что это величина для разных людей разная, у кого то вообще нулевая.

2)По двухпроцентному росту ренты - дело Ваше

3)Если Вы купите первую собственность в ипотеку на 25 лет в которой будете жить сами, как Вы думаете насколько быстро у Вас появится возможность применить такие расчеты на второй объект недвижимости? К пенсии?
Если Вы говорите про общий случай для обладателей хотя бы одного миллиона в assets, то да, он общий. Если применительно к участникам форума и свежим имигрантам из СНГ - ни капельки не общий. Как раз быстрый старт сразу с рентал проперти - самый выигрышный. Ктото снимает комнату в кондо на окраине, а сам сдает целое кондо в даунтауне, ктото крутится по другому, я видел массу случаев.
Если Вы покупаете именно первое проперти - то у Вас есть возможность провернуть фокус с минимальным даунпейментом. Второе проперти уже не важно рентал или не рентал автоматически имеет минимум 20% даунпеймента. Такие правила.

4)

У меня отрицательный CF, как мне получить живые деньги не продав дома?

Ваш кешфлоу год за годом выравнивается и становится положительным и более положительным.
Если нужны именно живые деньги - то это они и есть, если подождать, либо если сразу сделать выбор в пользу покупки с положительным CF.

Но модель инвестиций в недвижимость не нуждается в живых деньгах вообще, в этом и суть - инвестировать не свое, а занятое. Продавать объект и получать на руки всю сумму - ужасный проигрыш изза двух видов налогов. Для живых денег у Вас есть еще и обычная зарплата.

Я же описал за счет чего происходит наращивание. Могу подробнее, но лучше спросите что не ясно.
Схема проста:
1)Вы покупаете объект условно за 1млн и сдаете его в аренду допустим с нулевым кешфлоу с 20% даунпеймента
2)Проходит сколько то лет (два и более). Ваши мортгидж платежи сделали так, что Вы уже сами довели выплаченную сумму от мортгиджа с 20% до 25%. С этого момента банк способен Вам дать в долг дополнительные суммы под залог имеющихся объектов через Home Equity Line of Credit (HELOC)
3)Пока Вы платили свой моргидж через ренту, объект ценой в 1млн стал 1.3млн. Вы показываете это банку и банк с радостью дает вам HELOC кредит на 80% от 300к, то есть те самые 240к. Процент выше чем у первого мортгиджа, но тем не менее.
4)Вы снимаете эти деньги с HELOC, причем используете его же как источник даунпеймента, покупаете Вашу квартиру в New Westminster и живете уже с двумя объектами недвижимости.

Проходит еще сколько то времени и шаги с номерами 2, 3, 4 повторяются с нарастающей частотой. Таким образом, по уши в долгах, не имея живых денег у Вас появляется каждые 2 года и чаще по новому объекту недвижимости. Это и есть развитие бизнеса. Особенно если пункт 4 выполнять в кризисы и проседания цен.

Прикольный сценарий...
Интересно что произойдет если допустим цена снизится на 20-25%?
Или базовую ставку поднимут на 1%?
Банк потребует "вернуть" долг, который не покрыт assets?

Если цена снижается - Вас это затронет лишь через 5 лет.
За 5 лет она может либо выровняться, либо Вы компенсируете это зарплатой, либо продадите одно из многих пропертей на покрытие этого апокалипсиса. Вместе со снижением цены у Вас ведь выплачивается mortgage principal и сам по себе и можно доложить из других доходов. Можно балансировать в границах кредитного лимита даже при снижении цен.

Видя, что она снижается сверх Ваших лимитов, Вы просто переориентируете rental income с наращивания пропертей на ускоренные выплаты mortgage principal, в том числе используя зарплату.
Подушка безопасности еще никому не вредила, каждый решает сам сколько процентов закладывать в риск снижения. Не обязательно использовать максимально возможные лимиты.

И еще вот так для справки - те кто купил недвижку 2 года назад - думаете их сейчас испугает падение в 25% как риск банкротства? Их уже и 50% не испугает. Всегда самые уязвимые-купившие недавно, но у них 5летняя подушка безопасности. Банк не может ничего требовать пока Ваш term не истек.

И в США в 2008 цена на рент резко подросла по понятным причинам...А рентал инкам можно показывать банку и он будет зачтен как 50% обычного-это также увеличивает Вашу способность выживать в кризисы, но такой рентал инкам начинает приниматься банком после 2х лет стабильного потока.

А рассчет сделан при учете постоянного рента? Варианта несдачи в рент нет? Я имею ввиду отстутствие желающих рентовать.

Антоха , в вашей же таблице увеличьте down payment до 100к и сразу выйдет в плюс. Люди хотят вложив 50к получить миллионы. А если убрать ссуду то будет 500-600 $ в месяц чистого дохода. Моргидж это не подарок а огромный долг с процентами который надо отдавать

Ivan.Galv писал(а): 1)Это понятно и хорошо, что Вам хочется учитывать income tax

Ну вот я и учитываю, чего и вам желаю. Почему я его должен не учитывать, если кто то где то его учитывать не может? Это расчет моей инвестиции - я хочу учесть все расходы.

Ivan.Galv писал(а): 3)Если Вы купите первую собственность в ипотеку на 25 лет в которой будете жить сами, как Вы думаете насколько быстро у Вас появится возможность применить такие расчеты на второй объект недвижимости? К пенсии?

Ну это совершенно иной вопрос. У каждого свои обстоятельства, мы же говорим об общшем случае.
Да вы можете притвориться один раз, что это будет principal resindece, но в этом случае вам придется учитывать потери на аренду жилья для проживания.
Но это не маштабируемый бизнес/инвестиция, нельзя по такой схеме купить 10 квартир и жить на доход с них. Поэтому разовые мутки обсуждать не очень интересно.

Ivan.Galv писал(а): Ваш кешфлоу год за годом выравнивается и становится положительным и более положительным.

Вы не правы, за 10 лет, по моим расчетом, CF будет слегка менее отрицательным

Ivan.Galv писал(а): Если нужны именно живые деньги - то это они и есть, если подождать, либо если сразу сделать выбор в пользу покупки с положительным CF.

Вы так говорите как будто я сижу и мучаюсь, какой же мне выбрать CF: положительный или отрицательный? В Ванкувере очень сложно найти сделку которая даст вам положительный CF.
Приведите нам пример расчетов из ваших мест (только плиз общий случай, 20% down )

Ivan.Galv писал(а):Но модель инвестиций в недвижимость не нуждается в живых деньгах вообще, в этом и суть - инвестировать не свое, а занятое.

Инвестирование то может и не нуждается, я нуждаюсь, кушать знаете ли хочется переодически

Ivan.Galv писал(а): Продавать объект и получать на руки всю сумму - ужасный проигрыш изза двух видов налогов. Для живых денег у Вас есть еще и обычная зарплата.

Так я хочу жить на пассивный доход!

Ivan.Galv писал(а): Схема проста:
1)Вы покупаете объект условно за 1млн и сдаете его в аренду допустим с нулевым кешфлоу с 20% даунпеймента
2)Проходит сколько то лет (два и более). Ваши мортгидж платежи сделали так, что Вы уже сами довели выплаченную сумму от мортгиджа с 20% до 25%. С этого момента банк способен Вам дать в долг дополнительные суммы под залог имеющихся объектов через Home Equity Line of Credit (HELOC)
3)Пока Вы платили свой моргидж через ренту, объект ценой в 1млн стал 1.3млн. Вы показываете это банку и банк с радостью дает вам HELOC кредит на 80% от 300к, то есть те самые 240к. Процент выше чем у первого мортгиджа, но тем не менее.
4)Вы снимаете эти деньги с HELOC, причем используете его же как источник даунпеймента, покупаете Вашу квартиру в New Westminster и живете уже с двумя объектами недвижимости.

Иван, все это понятно, проблема в том, что:
1) Вам нужно обеспечить хотя бы нулевой CF. Иначе это доп нагрузка на ваш рабочий доход. А мы то хотим как раз подспорья в жизни, а не только nested egg.
2) Вы расчитываете на значительный рост стоимости недвижимости. Понятно что она когда то вырастет, но в краткосрочном периоде логичнее ожидать коррекции или хотя бы плато.

P.S.
Я вас призываю перейти к конкретным расчетом!

xron писал(а):Антоха , в вашей же таблице увеличьте down payment до 100к и сразу выйдет в плюс. Люди хотят вложив 50к получить миллионы. А если убрать ссуду то будет 500-600 $ в месяц чистого дохода. Моргидж это не подарок а огромный долг с процентами который надо отдавать

Если я увеличу сумму вложений, то мой IRR станет совсем грустный. Он и так то не сумашедший

Ivan.Galv писал(а): И еще вот так для справки - те кто купил недвижку 2 года назад - думаете их сейчас испугает падение в 25% как риск банкротства?

Тем, кто купил недвижку 2 года назад - повезло. Не стоит их везение рассматривать как правило. Особенно на краткосрочном периоде. Точно так же вам может повезти, купи вы нужную акцию в нужное время. Только это не инвестиции, это - gambling.

xron писал(а):А если убрать ссуду то будет 500-600 $ в месяц чистого дохода.

xron, дайте мне пожалуйста $250K, я буду вам отдавать $600 в месяц! Вам даже покупать ничего не нужно.

Да, но при этом вы являетесь владельцем недвижимости желательно с участком земли в хорошем месте которая будет дорожать и перейдет потомкам а не виртуальные цифры бумажки ценность которых будет только падать