Форум о Канаде, иммиграция в Канаду, иммиграции в Квебек, визах в Канаду, ПМЖ, обучении в Kанаде и многом другом
Имя пользователя:   Пароль:   Автовход    Регистрация


  Сообщений: 1163 • Страница 77 из 781 ... 74, 75, 76, 77, 78
Начать новую тему Ответить на тему  Версия для печати Previous topic New topic 
Автор Сообщение
 Добавлено: 27 июн 2018, 21:45
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 7072
Ivan.Galv писал(а):
У Баффета favorite time to sell - never. Это не означает что если допустил ошибку - не стоит продавать. еще как стоит.


При чем здесь ошибка? Продажа - часть стратегии, чтобы освободить деньги для более выгодных сделок. Сейчас Баффет слишком крупный для этого.

Суть подхода Баффета - найти хороший бизнес, который продается ниже собственного intrinsic value и дождаться пока стоимость вырастет до этого value. После чего переложить деньги в следующую недооцененную контору.

Я вам больше скажу. Я вам больше скажу: вы в курсе, что компания Баффета - крупнейший игрок на рынке опционов?

То что вы читаете о нем в статьях для обывателей и всевозможных мотивационных картинках - максимально упрощенная вершинка айсберга для тех, кто не хочет заморачиваться и у кого есть большой горизонт для инвестирования. Для таких людей рекомендация одна - при любой возможности покупать индекс и держать всегда.

Ivan.Galv писал(а):
Вы очень многого не знаете про real estate. 10$ за 5$ может и не купите в Торонто, но за 8$ не просто можно, а нужно покупать. Я в момент покупки про эти возможности еще тоже не знал, но тем не менее купил underasking во времена, когда у меня на глазах к listing price в среднем накидывали тысяч 200, иногда и 300:) И это был еще совсем не пик.


Купить ниже intrinsic value для недвижки - это, как минимум, купить позитивный cashflow c хорошей margin of safety. Вы же покупаете негативный кешфлоу на пике рынка в максимальный кредит.



Ivan.Galv писал(а):
Ну если вы уберете высокомерие, я возможно и соизволю Вам рассказать весь комбинаторный замысел:)


Высокомерие? Не я себя гроссмейстером называю.
Остальное в следующем посте.... :)

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 27 июн 2018, 22:47
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 3281
Откуда: Toronto
Цитата:
Купить ниже intrinsic value для недвижки - это, как минимум, купить позитивный cashflow c хорошей margin of safety. Вы же покупаете негативный кешфлоу на пике рынка в максимальный кредит.

Вот опять высокомерие просвечивает наскозь)))

Что за брехня и обвинения в негативном кешфлоу, если я Вам четко сказал что мой кейс при стандарном расчете инвестора при 30 летнем мортгидже и 20% даунпейменте дает позитивный кешфлоу сегодня? Даже не докидывая equity до 20%.
Единственная причина, по которой у меня нету фактического позитивного кешфлоу, потому что у меня нет 30 летнего мортгиджа и даунпеймент был сильно ниже. Это не отменяет инвестиционной привлекательности покупки.
Еслиб мне нужен был позитивный кешфлоу как воздух - я бы купил кондо и имел его почти с первого дня. Дом я выбрал не просто так. Как раз прикол ситуации в том, что гоняющиеся за позитивным кешфлоу за этот год и погорели, в этих зонах с максимальным кешфлоу вроде York Region проседание было самым сильным. Я тоже виноват в том что не последовал их примеру?:)

Первое - я купил не на пике. Даже сильной коррекцией прошлого года рынок не смог хоть на доллар снизить мой equity. Как раз наоборот, equity только вырос. И кешфлоу тоже вырос относительно расчетного. Вы же у нас не заявляете, что я купил когда рента была на дне, а сейчас она второй год скайрокетит и не собирается останавливаться. Некрасиво, умышленное преуменьшение заслуг выходит:)

Второе - про "пик" орут как раз ничего не понимающие в RE, которые понятия не имеют какие возможности рынок открывает для них в любое время. Интернет переполнен дурачьем, которое ждет коррекцию еще процентов на 15-20% чтобы потереть радостно ручки и сказать "покупаю, жизнь удалась". Но прикол в том, что в любое время, включая сейчас, есть возможность покупать на 15-20% дешевле рыночной стоимости. Вы просто понятия не имеете о такой возможности от неопытности. Поэтому мне всегда смешно смотреть на таких крикунов о пиках, они даже поймав дно - просрут эту возможность просто изза отсутствия опыта. А опытные люди могут получать скидки хоть сегодня. Да и будем честны - дно из них поймает максимум 1% ждунов. Остальные на дне будут говорить "Нафига я буду сейчас покупать, если оно еще ниже свалится?", как результат переплатят, но будут довольны фактом что дождались дна и что впереди - океан позитивных новостей.


Кроме того, что Вы тут про intristic value и пик говорите? Что в случае с RE intristic value? Слово которым можно детей пугать вроде бабы яги? Кешфлоу не показывает intristic value, так как многие Вам скажут что цена ренты - это не стабильно и при крахе она снизится. Или может Вы ждете покупки по цене стройматериалов и земля должна быть бесплатна? В любом случае - это бред.

Конечно Вы можете баснями про пик прождать лет 8 без опыта пока просядет, потом купить с кучей ошибок изза неопытности и бить себя кулаком в грудь. А Иван за эти же 8 лет получит ценнейший опыт, приобретет за эти 8 лет не одну недвижку а 4-5 обьектов, и кроме того уже начиная со второй будет делать операции, которые аналогичны покупке на 20%й коррекции, которую Вы и ждете 8 лет. Ну и Ваш poor dad подход приведет еще к тому, что каждый доллар Ивану будет платить по мортгиджу вдвое проще, ибо доналоговое, так что еще и тут вдвое переплатите.
Все самые крупные и успешные инвесторы в RE сегодня - в 2008 только начинали и погорели от неопытности. И получили ценнейший опыт. Если посмотрите на их жизненные истории, там почти поголовные банкротства были. Но люди получили опыт и теперь у них десятки и сотни обьектов и это за 10 лет работы.

P.S. Я вон хожу на разного рода Real estate митапы в городе. Умные люди говорят и еще одну вещь, которую Вы со своими поисками пика и дна не понимаете. Волатильность цены для Онтарио - вообще не является риском номер один. Риск номер один - проблемы с тенантами. Сюрприз.


Последний раз редактировалось Ivan.Galv 27 июн 2018, 23:14, всего редактировалось 1 раз.
Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 27 июн 2018, 23:14
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 7072
Цитата:
Ваша потеря будет 1300 баксов в год со 100к. Ниже инфляции.


Боюсь это не совсем так, Иван. :)
1.3% от 100к - это больше чем 2% от 100k*30%.

1. Ваши накладные расходы на кредит - $1.3к в год или примерное $11.7 за 10 лет в сегодняшних деньгах учитывая инфляцию в 2%.
2. Через 10 лет при инфляции в 2% вы решили вернуть долг. В сегодняшних ценах это 100k/1.02^10 = 82k. Или $24.6к налога.

Итого, ваши расходы в сегодняшних деньгах за кредит: 11.7к + 24.6к = 36.3к

Так не лучше будет $30к сейчас заплатить? :)

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 27 июн 2018, 23:24
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 3281
Откуда: Toronto
Цитата:
Боюсь это не совсем так, Иван. :)
1.3% от 100к - это больше чем 2% от 100k*30%.


Ну да, согласен что 1300 надо расчитывать относительно этих 30к недоплаченных налогов, а не 100к. Принимается. Только не 30%, а 50% потому что выплата сегодня на 100к больше автоматом поднимет Вашу налоговую ставку до 50ти%


Цитата:
1. Ваши накладные расходы на кредит - $1.3к в год или примерное $11.7 за 10 лет в сегодняшних деньгах учитывая инфляцию в 2%.
2. Через 10 лет при инфляции в 2% вы решили вернуть долг. В сегодняшних ценах это 100k/1.02^10 = 82k. Или $24.6к налога.

Итого, ваши расходы в сегодняшних деньгах за кредит: 11.7к + 24.6к = 36.3к

Так не лучше будет $30к сейчас заплатить? :)

Нет не лучше. Вы просто накинули чуть выше инфляции расходы и пришли к выводу что не выгодно. А теперь вопрос - это каким же надо быть инвестором, чтобы лишние неуплаченные в CRA 30к за 10 лет не превратить хотя бы в 36к? Этож с какой доходностью надо работать? 1.5-2% ROI? Такое даже Savings account в банке даст без рисков :mrgreen:
Если Вы не чувствуете в себе силы иметь больше чем 1.5% ROI в среднем за 10 лет, тогда да - идея не для Вас.

Ну и в целом, я сразу сделаю оговорку что эти сэкономленные деньги по сути даунпейменты, а не дети с яхтами. То что можно безналогово и детей оплачивать я подтвердил, но не имел ввиду что это самоцель. Изза скачкообразной природы real estate инвестирования - это очень полезная фича. Вы можете 4 года ждать пока накопится даунпеймент, или сделать это за год. Три выигранных года позитивного кешфлоу и нарастающих как snowball возможностей.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 28 июн 2018, 00:10
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 7072
Цитата:
А теперь вопрос - это каким же надо быть инвестором, чтобы лишние неуплаченные в CRA 30к за 10 лет не превратить хотя бы в 36к?


А теперь вспомним, что заплатив себе зарплату мы лишим контору необходимости заплатить $15k в виде налога на прибыль. Да, в истории с кредитом такая же экономия тоже будет, нам ведь нужно заплатить себе, чтобы отдать кредит. Но это будет $12.3 в сегодняшних деньгах. Экономия $2.7k.

Так не лучше сегодня заплатить 30-2.7 = 27.3k? :)

Крое этого:
$36.3k - это стоимость в сегодняшних деньгах.
Через 10 лет это будет $44.2k при инфляции в 2%.
Это значит, что вам нужно превратить $27.3k в $44.2к (а это 5%) только чтобы выйти в ноль.

И это мы еще не добрались до дивидендов, Иван :)

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 29 июн 2018, 10:29
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 28 апр 2012, 21:51
Посты: 8904
Откуда: Питер -> Рамат Ган -> Анкастер
Ivan.Galv писал(а):
Не сцыте Юджин, это у Вовы в Гамильтоне цены обвалились)
А по Торонто они тока слегка ниже пика. Ваш любимый Иван покупал не на пике, а в момент когда среднеторонтовская цена была 1366к. В последнем репорте TREB эта же цена 1425к. Так что не слушайте мужиков на крыше, которые за кошку дерутся))))

О, Ваня всё пропагандирует Кюосаки :-)
Маленькая поправка обо мне, всё же:
а. Не в Гамильтоне, а в Анкастере
б. Купил в далёком 2001 году, после этого просто дом поменял
в. Не рассматриваю дом, как капиталовложение, ютясь в съёмной квартире ;-). Свой дом - удобство, за которое можно платить. Если он принесёт деньги - отлично, для вложение денег есть более интересные и менее энергозатратные способы

Up Не в сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 02 июл 2018, 22:10
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 3281
Откуда: Toronto
Антон, отложим в сторону Ванины "идеи на проработку" про долги. Давайте о классическом Киосаки лучше:)

Маленькая поправка к Вашим табличкам Экселя кстати, которые Вы когда то тут создавали и размышляли. Разница между Вашим видением и видением Киосаки в том, что он практически никогда не использует свой накопленный даунпеймент. Это всегда долговые деньги. Соответственно, получая после покупки позитив кешфлоу, он гордо называет возврат инвестиций - Infinite ROI, ведь вложено ничего и не было. Но это больше из области трактовок. Если Антон придет к Вове и скажет "Вот у меня тут бизнес план, инфляция будет низкой, ренту хрен повысим и ваще прибыльность так себе..." - Вова покашлеет и молча уйдет. А Киосаки придет точно также к инвестору и скажет "Так чуваки, Infinite ROI, берем с Line of Credit 20k":)


Ну и по теме, которую мы обсуждали ранее - могут ли богатые НЕ ПЛАТИТЬ налогов за ПЕРСОНАЛЬНЫЕ радости.
Лучше всего эту тему раскрывает Tom Wheelwright из серии книг адвейсеров Киосаки в "Tax-Free Wealth".
Они для этого применяют Depreciation deduction (название в USA), или Capital Cost Allowance (в Канаде).
Как пример, есть человек с зарплатой в 140к и еще 40к рентал инкамом, который едва едва дает позитивный кешфлоу, то есть впринципе все что надо задедакчено и даже на побухать немного осталось. То есть в его 40к рентал инкаме условно 5к-15к - не дедактится и идет в principal debt payment с уплатой налогов.
А теперь фокус покус. Используя CCA, этот человек получает в год еще ~40к дедакшенов за то что здание постарело. То есть и его 140к не рентал инкама он взял и снял налоги с 40к (за вычетом принципал дебт, который они и держат на максимально низком уровне рефинансируясь на 30 лет), оставив только 100к налоговой базы.
Мысли, Антон?:)

Ну и конечно безналоговые поездки в жаркие тропические страны, доступные даже Юджину...Юджин покупает халупу на Кубе и ездит туда каждый год с семьей на пару недель. Затем он 4.5 часа в день там тратит на разъезды по риэторским листингам и тп, и как результат - дедактит и перелет и отель и даже жрачку) Знал бы он что так можно - может и во Флориду летал бы)

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 02 июл 2018, 23:02
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 7072
Цитата:
Антон, отложим в сторону Ванины "идеи на проработку" про долги.


Надеюсь вы наконец посчитали, и поняли, что дать себе в долг на 10 лет - плохая идея. Можете рассказать об этом на следующем митапе ваших соратников. Возможно вы сэкономите этим кому то время и деньги.

А теперь давайте о Киосаки...

Цитата:
Если Антон придет к Вове и скажет "Вот у меня тут бизнес план, инфляция будет низкой, ренту хрен повысим и ваще прибыльность так себе..." - Вова покашлеет и молча уйдет. А Киосаки придет точно также к инвестору и скажет "Так чуваки, Infinite ROI, берем с Line of Credit 20k":)


Я так понял, ваша стратегия - позитивной мышление. Фиг с ним с расчетами, будем мыслить позитивно и деньги к нам сами потянутся? :)

Вокруг есть множество различных способов заработать. На том же фондовом рынке вы можете найти для себя роскошные схемы, которы гораздо проще реализовать, чем заморочки с недвижимостью. Проблема лишь в том, что на каждую потенциальную доходность есть потенциальный риск.

Беря кредит, вы берете на себя фиксированные обязательства. А покупая на эти деньги некий ассет, цена которого может изменяться - берете на себя риск. В ситуации, когда цены на этот ассет находятся на историческом минимуме после серьезного кризиса такой риск может быть оправдан. Тем более, что этот ассет генерирует вам позитивный кэш. Это времена Киосаки. А вот в ситуации, когда ассет находится на историческом максимуме и не приносит позитивного кэшфлоу кредитоваться по уши - риск не слишком разумный.

Ваша проблема в том, что вы очень зацеплены на Киосаки и последователях. Как Юджин со своей исламофобией, вы не можете посмотреть на ситуацию с другой стороны и критически ее проанализировать.

Я вам на полном серьезе, без всякого стеба, рекомендую вот эту книжку. Очень полезное чтиво.
https://www.amazon.ca/Thinking-Fast-Slo ... B004R1Q2EG

Цитата:
Лучше всего эту тему раскрывает Tom Wheelwright из серии книг адвейсеров Киосаки в "Tax-Free Wealth".


Вы уже упоминали этого дядьку. Примерно тот же подход, что и Киосаки: все вокруг идиоты, а те кто мутит схемы - молодцы. На деле же, когда вы начнете применять все эти схемы на практике, окажется, что одни не работают, другие не возможны, а третьим нужны очень специфичные условия.

Цитата:
Мысли, Антон?:)


Я так понимаю вы тестируете на мне свои схемы теперь? :)
Не знаю, не сталкивался я с Capital Cost Allowance. Но практика показывает, что кредиты и поблажки со стороны налоговой обычно достаточно продуманы. Я почитаю, позже напишу свое мнение.

Цитата:
Затем он 4.5 часа в день там тратит на разъезды по риэторским листингам и тп, и как результат - дедактит и перелет и отель и даже жрачку)


Вы не путаете Канаду и США случаем? Но даже в США вам предстоит доказать, что вы занимались таки этими листингами бОльшую часть дня, каждого дня. И с Кубой это не сработает, поездка должна быть внутри США (насколько я знаю). И речь исключительно о вас, за семью придется платить. А для этого таки придется брать денег из корпорации со всеми вытекающими. И зачем вам смотреть листинги каждый год я не очень понял? В общем опять все основано на том, что в налоговой сидят идиоты.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 02 июл 2018, 23:26
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 3281
Откуда: Toronto
Цитата:
Я так понимаю вы тестируете на мне свои схемы теперь? :)
Не знаю, не сталкивался я с Capital Cost Allowance. Но практика показывает, что кредиты и поблажки со стороны налоговой обычно достаточно продуманы. Я почитаю, позже напишу свое мнение.

Ну а где еще в инете найти ярого критика со способностью мыслить? Надо пользоваться :mrgreen:
Также как и мое изобретение с "сам себе в долг", CCA - это не халява, а ОТКЛАДЫВАНИЕ налогов. На момент, когда Вы продадите дом. Заодно и право на principal residence теряется если были какие то надежды на полурентовочный полу-residence статус. И ежегодный ассесмент аля 300 баксов - накладные расходы, так как надо точно доказать CRA сколько стоит здание и сколько земля.
В случае же когда кешфлоу супер-негативный, когда не хватает не только на principal debt payments Но и на чтото еще - вступает в силу и еще один дедакшен - rental loss. Это как раз настоящий негативный кешфлоу, а не то что им считается.

Tom Wheelright в данном случае весьма категоричен, действительно называя полными идиотами тех кто не юзает это и тех бухгалтеров которые это не рекомендуют. Но на практике я видел много лендлордов полу-любителей, которые как и Вы считают что лучше сейчас заплатить поменьше чем потом побольше.
В случае когда эти суммы тратится на не женщин и выпивку, а на инвестиции - оба подхода стопроцентно выигрышные.

Это как раз я надеюсь, что Вы наконец поняли что факт того, что у богатых есть предостаточно способов избегать налогов легально. CCA - вообще не подгонишь под мутную схему. Государство мотивирует людей делать то что оно хочет и тем самым выдает поблажки/субсидии. В данном случае государство хочет чтобы Вы строили/поддерживали рентовочные здания для страждущего населения и за это получали бонус который пойдет в Ваш основной инкам. Несколько домов влегкую уберут любой personal tax тотально.

"There are two constants in this world - death and taxes. You want to delay either of them or at least minimize the pain." (c) Tom Wheelwright


Последний раз редактировалось Ivan.Galv 02 июл 2018, 23:33, всего редактировалось 1 раз.
Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 02 июл 2018, 23:32
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 7072
Теперь по поводу Capital Cost Allowance.

Во-первых, здание стареет на 40К в год? Серьезно? :)

Во-вторых,
"This amount is limited to the CCA available, and his net rental income for the year (you cannot create or increase a rental loss by claiming CCA)."

Вы не можете получить вычет превышающий ваш net income от аренды. Так что забудьте про "оставив только 100к налоговой базы." Каждый раз, когда у вас появляется подобная идея, вспоминайте, что правила эти писали не идиоты.

Чтобы получить хоть какой то вычет, вам нужно будет доказать, что стоимость вашего дома действительно сократилась. Для этого стоимость дома нужно отделить от стоимости земли и ассессить каждый год. Полагаю, что это не бесплатно будет. Да и вряд ли стоимость дома сильно уменьшится, учитывая сегодняшний рынок. А когда рынок будет падать - у вас будут проблемы интересней, чем CCA.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 02 июл 2018, 23:47
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 3281
Откуда: Toronto
Цитата:
Вы не можете получить вычет превышающий ваш net income от аренды. Так что забудьте про "оставив только 100к налоговой базы." Каждый раз, когда у вас появляется подобная идея, вспоминайте, что правила эти писали не идиоты.

Согласен, выходит в данном случае Wheelwright не прав и для Канады это ограниченно применимо. Ваш трудовой доход это уменьшить не сможет, но как минимум влегкую сведет в ноль любые налоги от positive cashflow и principal debt.
В США ничего подобного не видно. Былоб странно еслиб он работая там писал полную чепуху о своем местном рынке.
https://en.wikipedia.org/wiki/Limits_on ... _Deduction

Вывод Вы естественно сделали из всего этогго неверный, мол "не идиоты писали":) Это Вы вспоминайте каждый раз, что эти "не идиоты" могли бы написать все в трех страничках и не отвертеться бы было. Такие фокусы - это не признак идиотизма государства, а наоборот продуманная стратегия для мотивации инвесторов.


Цитата:
Чтобы получить хоть какой то вычет, вам нужно будет доказать, что стоимость вашего дома действительно сократилась. Для этого стоимость дома нужно отделить от стоимости земли и ассессить каждый год. Полагаю, что это не бесплатно будет. Да и вряд ли стоимость дома сильно уменьшится, учитывая сегодняшний рынок. А когда рынок будет падать - у вас будут проблемы интересней, чем CCA.

Я могу ошибаться, но Вам не надо доказывать проседание стоимости строения. Вам надо только его стоимость знать чтобы от нее брать процент. По этой причине CCA и не расчитывает от сравнения этого и прошлого года. Берется цена прямо щас и от нее процент.
То есть CRA проверяет что Вы списали не более определенного процента, но не проверяет действительно ли цена строения снизилась. Представьте себе, что гигантские апартмент билдинги каждый год доказывают что у них снизилась цена, при том что в какие то годы на них вообще не найдется покупателя и ничего сравнительного нету из сделок.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 02 июл 2018, 23:56
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 7072
Цитата:
В случае когда эти суммы тратится на не женщин и выпивку, а на инвестиции - оба подхода стопроцентно выигрышные.


1. Так или иначе, вам нужны деньги "на женщин и выпивку". Иначе зачем вообще деньги? :)
2. Все зависит от конкретных сумм и конкретных инвестиций, ибо любая инвестиция - это риск. В том случае, что мы просчитывали с вами выше мы должны заработать более 5% годовых, чтобы затея с кредитом стала выгоднее чем выдать себе увеличенную ЗП на эту сумму. Даже это не выглядит сильно радужно. Если вы сравните это с дивидендами и посчитаете вычеты на дивиденды, то идея с кредитом будет оооочень плохо выглядеть.
3. Я совершенно не против использовать все возможные налоговые вычеты. Собственно у меня есть свой бизнес, своя корпорация и я ежегодно использую различные списания. Много разных. Но все эти списания не делают из меня человека живущего за счет корпорации. Даже близко. Подавляющее большинство моих расходов - за счет личных средств.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 03 июл 2018, 00:04
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 3281
Откуда: Toronto
Цитата:
2. Все зависит от конкретных сумм и конкретных инвестиций, ибо любая инвестиция - это риск. В том случае, что мы просчитывали с вами выше мы должны заработать более 5% годовых, чтобы затея с кредитом стала выгоднее чем выдать себе увеличенную ЗП на эту сумму. Даже это не выглядит сильно радужно. Если вы сравните это с дивидендами и посчитаете вычеты на дивиденды, то идея с кредитом будет оооочень плохо выглядеть.

Не совсем. Там 5 процентами и близко не пахнет. Вы там насчитали аля 27-30тыс сегодня или 36тыс потом через 10 лет.
Это 1.5-2% годовых.
Даже если взять крайний случай не споря - 27тыс сегодня, за 10 лет это будет 44к при 5% годовых.
Причина в том, что проценты реально оседают на счету корпорации, а Ваши накладные расходы - лишь часть этих процентов, аля 30%.

И это я еще не беру в расчет варианты, когда Вы приходите в местный маленький кредит юнион и говорите ему "Давай я к тебе буду в год класть на chequing account 100k, а ты мне эти же деньги будешь давать под 1% годовых без какой либо возни с твоей стороны со мной:) В роли кредит юниона может выступать кто угодно, не ангажированный с Вами никак и видящий в этом хоть какую то пользу для себя.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 03 июл 2018, 00:30
Заслуженный форумчанин
Аватара пользователя

Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44
Посты: 7072
Ivan.Galv писал(а):
Согласен, выходит в данном случае Wheelwright не прав и для Канады это ограниченно применимо. Ваш трудовой доход это уменьшить не сможет, но как минимум влегкую сведет в ноль любые налоги от positive cashflow и principal debt.
В США ничего подобного не видно. Былоб странно еслиб он работая там писал полную чепуху о своем местном рынке.


In most cases, all rental real estate activities (except those of certain real estate professio- nals, discussed later) are passive activities. For this purpose, a rental activity is an activity from which you receive income mainly for the use of tangible property, rather than for services. For a discussion of activities that aren’t considered rental activities, see Rental Activities in Pub. 925.
Deductions or losses from passive activities are limited. You generally can’t offset income, other than passive income, with losses from passive activities.

Не можете за счет недвижимости получить вычет на налог с другого дохода. Так же как и в Канаде.

Почему Wheelwright вам этого не говорит? Возможно эти "нюансы" ему не помогут продавать свою книжку? :)

Ivan.Galv писал(а):
Вывод Вы естественно сделали из всего этогго неверный, мол "не идиоты писали":)


Зато это мнение позволило мне критически отнестись к заявлениям Wheelwright-а и убедиться, что он говорит не всю правду, как минимум.

Ivan.Galv писал(а):
Это Вы вспоминайте каждый раз, что эти "не идиоты" могли бы написать все в трех страничках и не отвертеться бы было. Такие фокусы - это не признак идиотизма государства, а наоборот продуманная стратегия для мотивации инвесторов.


Интересная теория :)
Вы как программист должны понимать, что такое legacy code, который писался долгими десятилетиями и чего стоит его рефакторинг. Не нужно считать людей идиотами. Особенно тех людей, от которых зависит ваше благополучие.

Ivan.Galv писал(а):
Я могу ошибаться, но Вам не надо доказывать проседание стоимости строения. Вам надо только его стоимость знать чтобы от нее брать процент.


Возможно. Согласен, есть большая вероятность, что ваш net income от сдачи можно будет весь покрыть CAA. Хотя я бы на вашем месте поизучал еще этот вопрос и обсудил его с хорошим бухгалтером имеющим опыт в подобных отчетах, прежде чем на это расчитывать.

Up В сети
 Профиль  
 
 Добавлено: 03 июл 2018, 09:10
Заслуженный форумчанин

Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Посты: 3281
Откуда: Toronto
Цитата:
Зато это мнение позволило мне критически отнестись к заявлениям Wheelwright-а и убедиться, что он говорит не всю правду, как минимум.

Он это в следующей главе раскрывает "PIGS vs PALS". Passive activity losses vs Passive Income Generators.
За ним вообще частенько замечена практика наобещать сперва литературным языком, а потом раскрыть разочаровывающие детали позже.
Но в отличии от Киосаки он хоть детали раскрывает) У Киосаки, несмотря на верный и уникальный подход, книги все таки обещания с три короба без деталей вообще.

Но конкретно в этом случае Киосаки выглядит глуповато, так как он привел пример Макдональдса, что его бизнес инкам от продажи бургеров кроется depreciation от точек продаж.
Я не знаю может конечно Макдак с помощью франшизы смог бургеры превратить в пассивный инкам, но ошибка в словах Киосаки налицо, так как он бургеры как активный инкам приводил в пример.


Цитата:
Вы не можете получить вычет превышающий ваш net income от аренды. Так что забудьте про "оставив только 100к налоговой базы." Каждый раз, когда у вас появляется подобная идея, вспоминайте, что правила эти писали не идиоты.

Вдогонку - а теперь Иван-лендлорд kindly решил сдать гараж своей корпорации в аренду для целей масштабного майнинга. И за год такой аренды накопилось достаточно денег для того, чтобы по полной задействовать CCA.
И вышли те же яйца только в профиль, безналоговые полные CCA на женщин и выпивку, или на дальнейшие инвестиции.
Мысли по поводу "не идиотов, которые там сидят"?:)

Up В сети
 Профиль  
 
Показать сообщения за:  Поле сортировки  
Начать новую тему Ответить на тему

  Сообщений: 1163 • Страница 77 из 781 ... 74, 75, 76, 77, 78


Зарегистрированные пользователи: Antoxa, BAD, Google [Bot], Google Adsense [Bot], Google Feedfetcher, Ivan.Galv


Перейти:  



     О Канаде | Жизнь в Канаде | Учеба в Канаде | Иммиграция в Канаду | Минусы Канады     

 
Rambler's Top100


.