Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Любые вопросы, свясанные с приобретением недвижимости, арендой или сдачей в наем
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 16 апр 2018, 19:27

Все верно. Рост ренты на 10%+ в год - событие неординарное. На большом отрезке времени unsustainable.
В прошлом году такой рост был вызван общей атмосферой crazy red hot маркета. А в этом году все почести Либерастам, которые возложили на лендлордов кучу дополнительных обязанностей через Rent контроль и не знали что лендлорды - не бесплатная рабочая сила:)
Каждый год такое проворачивать не получится, но в целом GTA - зона с более высоким средним ростом чем например дикие деревни USA в Дaкоте:)

И у ренты есть одна особенность - она намного меньше подвержена волатильности вниз, ее крайне трудно продавить обратно хотя бы на доллар, в то время как с покупкой сегодня одна невменяемая чегонибудь сказанула из кресла премьера Онтарио и завтра покупателей как ветром сдуло и цена пошла в пляски.

Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Antoxa » 16 апр 2018, 19:45

Не слишком выше инфляции:

Изображение

https://www03.cmhc-schl.gc.ca/hmip-pimh ... me=Toronto
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 16 апр 2018, 19:48

Антон, мы здесь очень мало дискутируем на тему RE.
Я Вас уверяю, к данным CMHC у огромного числа людей есть дикое количество вопросов и несогласия:)
Кроме того это совсем разные вещи сравниваются - цена для уже живущих тенантов в CMHC (даже не кондо а все попало), и цена new vacant condo listings на MLS. Они совсем разные...
Покажите кому нибудь что 2бд в Торонто можно снять менее чем за 1400 и Вас засмеют.
Щас 1400 - Это новая цена моего бейсмента без собственной кухни, Если вдруг съедет тенант платящий 1100 :lol:
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 18 апр 2018, 10:28

Обнаружил тут отличный способ экономии на налогах при RE purchases для контрактников.
Если у контрактника есть корпорация и он платит себе(и не только) зарплату, то это облагается income tax налогом по драконовской ставке.

То есть взяв из корпорации например 100к на даунпеймент, Вы платите ~40k налогов в этот же год.
Но есть такой фокус как Employee Home Purchase Loan. Если его правильно оформлять, то при взятии 100к из корпорации, Вы не платите никакого income tax с этой суммы и вся она идет в даунпеймент. Сумму естественно надо отдать корпорации обратно в течении многих лет и соблюсти ряд других формальностей - например CRA требует чтобы был 1% interest rate минимум, чтобы такие виды loan были доступны не только Вам как shareholder, а всем сотрудникам компании, и чтобы Вы были реальным employee на зарплате, а не дивидентах. И чтобы покупка home была owner occupied.

Может кому пригодиться, но все равно без многих часов проработки с бухгалтером делать не рекомендую:)

Собственно изза подобных фокусов Торонто и Ванкувер и показывает статистически не очень большие средние зарплаты по городу, на которые вроде бы трудно купить жилье. Просто люди пользуются loopholes, а платят умеренные зарплаты себе.
Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 6174
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Vovka » 18 апр 2018, 11:23

Мне тут тоже интересная информация попалась от брокера. Я как-то раньше считал, что покупка 2рой недвижимости обязательно идет при 20% первого взноса. Оказывается все не так однозначно. При условии, что вы покупаете жилье дороже чем у вас есть, в другом городе, банк может принять это как улучшение жилищных условий и выдать вам кредит при взносе 5%, при условии, что вы тянете эти 2 кредита из зарплат. Вторую (которую покупаешь) недвижку не желательно указывать, что она под рент, а можно указывать существующую. Если не хватает зарплаты на оплату 2х кредитов, банк может брать в расчет стоимость рента существующего жилья.
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)

Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 18 апр 2018, 11:28

Все еще проще, чем Вы говорите.
Второе жилье можно спокойно покупать при 5% даунпейменте если вы декларируете, что Вы сами будете в нем жить. Наплевать дороже ли она чем первая и наплевать в каком городе.
Правило 20% распространяется только на investment properties.
Есть правда особенности, как хорошие так и плохие.

Плохие например то, что CMHC не может Вам дать более одной страховки. Если Вы ее использовали на покупку первой проперти с менее чем 20% даунпеймента. Но кроме CMHC есть еще три аналогичных страховщика и это решает проблему.

А среди хороших особенностей то, что если Вы покупаете пропертю для себя и УЖЕ имеете первую пропертю - то Вы говорите банку "я сдам первую пропертю в аренду за допустим 20к в год", а банк говорит - "Окей, половину из этого Rental income я прибавляю к Вашему годовому доходу, как будто это Ваша зарплата."
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 18 апр 2018, 11:33

https://www.ctvnews.ca/business/boc-mai ... -1.3889800

Лопнул пупок у Полоза и BoC чтобы поднять сегодня ставку. Кроме того, они теперь открыто говорят, что главнейшая причина этому - замедление housing market изза последнего стресс теста.
Ну и как дополнительная радость - то что банк проявляет чудеса прогнозирования и промахнулся в оценке роста GDP на 2.6%
Ожидал 2.5% а получил -0.1%.

Не выполняет Полоз обещаний anarsoulа :mrgreen:
The central bank, which kept its rate at 1.25 per cent Wednesday, said slower first-quarter growth of about 1.3 per cent was largely a result of housing markets' responses to stricter mortgage rules and sluggish exports. The bank had predicted the economy to expand by 2.5 per cent in the first three months of the year.
Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 6174
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Vovka » 18 апр 2018, 11:37

"Окей, половину из этого Rental income я прибавляю к Вашему годовому доходу, как будто это Ваша зарплата."
банк может брать в расчет стоимость рента существующего жилья.
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)
Vovka
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 6174
Зарегистрирован: 21 май 2012, 14:28

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Vovka » 18 апр 2018, 11:40

А как умно для арендодателя составить документы, которые подписываются при ренте жилья? У каждого адвоката есть заготовка?
Вообще на что обращать внимание?
Мысль возникает там, где мозг наталкивается на препятствие. (с)
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 18 апр 2018, 11:47

Ну у Вас в Манитобе все по-своему:)
У нас вот в Онтарио есть основопологающий документ о правах и обязанностях лендлордов и тенантов - Residental Tenancy Act of Ontario (RTA). По сути он и определяет что можно и что нельзя в договорах писать было.
Но с недавнего времени вообще ввели новое правило - использовать унифицированные договора на всю провинцию, которые провинция сама и дает.

Можете это взять за основу начала исследований по Манитобе. Договора не особо и сложные, можно взять шаблон и самому подредактировать под свои интересы.

До унифицированных договоров лично я обращал внимание на:
-Разделение кто за что платит-свет, газ, интернет, waste, laundry и тп
-Животные в проперти
-Возможность жить более 1 человека
-Возможность перекинуть договор на другого человека
-Ответственность лендлорда за кражи/случайные расшибания лба на территории проперти
-Возможность юзать высоко-потребляющие электреприборы
-Возможность тусить с гостями при разрешении лендлорда
-Даты оплаты, minimum stay period, minimum notice of termination period
Аватара пользователя
Antoxa
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 21131
Зарегистрирован: 20 июн 2009, 02:44

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Antoxa » 18 апр 2018, 12:19

Ivan.Galv писал(а):Щас 1400 - Это новая цена моего бейсмента без собственной кухни, Если вдруг съедет тенант платящий 1100 :lol:
Так а какой вам толк от 1400, если ваш тенант платит 1100?
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 18 апр 2018, 12:30

Так а какой вам толк от 1400, если ваш тенант платит 1100?
Рент контроль ограничивает прибыльность только временно. Это так сказать иллюзия стабильности цены, но изменение рыночной цены ренты все равно неминуемо превращается в прекрасное ROI для оунера.
Тенантам тяжело жить в одной проперти много лет, жизненные обстоятельства же меняются. Ктото находит работу далеко, ктото покупает свое жилье, ктото переезжает к spouse и тд.
Сейчас оптимальная стратегия imho - это ждать 3-4 года без резких стрессов для тенантов в плане изменения цен, менять ее только если тенант съехал.
И если worst case scenario - все тенанты живут 3-4 года и ушли в своей оплате сильно ниже market price, то просто компенсируете им один месяц ренты, выселяете с причиной "for your own use", живете там один год и после этого сдаете снова в аренду за рыночную цену.
Пока живете там год - можете сдать в аренду то, где жили до этого, если это тоже ваша пропертя.
Если у Вас есть дети которым нужно место для жизни - еще лучше, даже не надо самому переезжать.

Так что подытоживая все это, Антон, лендлорды не гоняются за немедленными доказанными прекрасными ROI в рентал чеках, как требует Ваша дотошность. Мы умеем ждать 3-4 года чтобы все равно получить причитающееся нам, и в этот момент становится видно кто же на самом деле без трусов:)

Ситуация один в один идентична банковским рейтам fixed/variable. Свободный рынок (variable rate) с тенантами не работает изза рент контроля. Но Fixed rate работает очень даже. Вы можете словить временно удобный для себя fixed рейт на 5 лет, но через пять лет банк все равно обновит Вам рейт до рыночного как не извивайтесь:)
RomanSPb
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 317
Зарегистрирован: 23 июн 2014, 16:02

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение RomanSPb » 18 апр 2018, 14:45

Ivan.Galv писал(а):Ситуация один в один идентична банковским рейтам fixed/variable. Свободный рынок (variable rate) с тенантами не работает изза рент контроля. Но Fixed rate работает очень даже. Вы можете словить временно удобный для себя fixed рейт на 5 лет, но через пять лет банк все равно обновит Вам рейт до рыночного как не извивайтесь:)
Вань, а разве через 5 лет нельзя снова найти deal получше с fixed рейт через брокера или ещё как? Не обязательно же оставаться с тем самым банком из слепой лояльности?
21.07.14 - CIO
15.11.14 - PER
01.12.14 - AOR
15.01.15 - 2nd line in eCAS
12.02.15 - MR+RPRF
25.02.15 - Med.results have been received
26.03.15 - PPR+DM
09.04.15 - Passports+visas+COPR
26.10.15 - Landed in Calgary
Аватара пользователя
Ivan.Galv
Альфа самец
Сообщения: 7311
Зарегистрирован: 29 дек 2013, 23:39
Откуда: Toronto

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение Ivan.Galv » 18 апр 2018, 14:57

Вань, а разве через 5 лет нельзя снова найти deal получше с fixed рейт через брокера или ещё как? Не обязательно же оставаться с тем самым банком из слепой лояльности?
Так это в большинстве случаев не вопрос лояльности к банку, а вопрос ситуации в экономике страны. Если Bank of Canada наподнимал свой рейт до небес, то куда не иди - везде предложат высокую ставку, гораздо выше чем 5 лет назад.
Ну а рента в отличии от банковского рейта вообще не колеблется вверх-вниз. Обычно только вверх. Хотя у тебя в Калгари ситуация уникальная и не поддающаяся такому определению :mrgreen:
RomanSPb
Заслуженный форумчанин
Сообщения: 317
Зарегистрирован: 23 июн 2014, 16:02

Re: Стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Сообщение RomanSPb » 18 апр 2018, 15:09

Про рейт теперь понял, просто из твоего сообщения сначала подумал, что банк такой нехороший заманивает приятной ставкой на фикс, а потом бац по окончании тёрма меняет на рыночный или выше, а заёмщик ничего и сделать не может. Если в целом экономика и рынок такие, то да, конечно так и будет.

Да тут вроде всегда так было: то вверх, то вниз, если верить старожилам :)))
21.07.14 - CIO
15.11.14 - PER
01.12.14 - AOR
15.01.15 - 2nd line in eCAS
12.02.15 - MR+RPRF
25.02.15 - Med.results have been received
26.03.15 - PPR+DM
09.04.15 - Passports+visas+COPR
26.10.15 - Landed in Calgary

Ответить

Вернуться в «Жилье и недвижимость»