Тока что чувак из NDP приходил в квартиру стучался) Говорил мол голосуй за NDP:)
Я ему и ответил что то что они предлагают housing speculation tax - это отстой и не то что хотят люди...
Он робко спросил - а как же все остальное- бесплатные зубы и прочее-я сразу ответил что это фигня и Not a big deal, перекладывание денег из одного кармана в другой, а люди все равно будут за это платить опосредованно)

В общем я ему сказал что если они не отменят свое дурацкое предложение о Speculation tax - никаких шансов что я буду за них голосовать)
Он сказал что передаст это боссам)))

Хуже всего было бы тому, кто посмел бы заявиться ко мне и сказать "Голосуй за Wynne":D

Иван строгий. Ндпшнику еще повезло, мог бы и бритвочкой по горлу а тело в колодец

Ivan.Galv писал(а):
Ситуация один в один идентична банковским рейтам fixed/variable. Свободный рынок (variable rate) с тенантами не работает изза рент контроля. Но Fixed rate работает очень даже. Вы можете словить временно удобный для себя fixed рейт на 5 лет, но через пять лет банк все равно обновит Вам рейт до рыночного как не извивайтесь:)

Банковский Fixed rate? Где вы такого тенанта найдёте, который на 5 лет подпишет с вами договор?

Если цены упадут, вы на следующий год будете вынуждены снизить аренду чтобы продлить договор. А если вырастут - не можете поднять.

Никакого «своего» вы через 3-4 года не получаете, просто имеете возможность прекратить недополучать рыночную стоимость.

Поэтому говоря о росте в 10% не нужно забывать, что многие лэндлорды этого роста не заметят в ближайшие годы, а может и совсем не заметят, если цены вернуться ниже через несколько лет.

С двухзначным ростом ренты в год - договора на 5 лет подписывать и не надо. Тенанты по умолчанию счастливы рентовать и 5 и 10 лет.

Стратегия про 3-4 года - это worst case scenario, которая гарантирует что рыночная прибыль будет наверстана. Но в реальности у тенантов часто нет возможности жить 3-5 лет и они сами съезжают, так что будьте реалистом.

Да и насчет снижения ренты, это наивность 80го уровня у Вас.
Взгляните хотя бы на свой неверный график от CMHC, и покажите мне как часто цены на ренту падают, например в периоды снижения цен на дома (1990-1996).
Волатильность вниз - практически нулевая, в отличии от волатильности цен на покупку.


Чтобы цены падали, должны быть вакантные юниты в городе и в этом году даже под ренту предложений на 11% меньше чем год назад.
Вакантных юнитов не просто нету, их не хватает 600тысяч. А за всю историю существования города он постоил лишь 260 тысяч кондо. То есть постройте вдвое больше чем за всю историю при нулевой иммиграции, и только тогда мы овобще начнем обсуждать риски снижения ренты, ито в этом случае народ из пригородов скажет "а че это я живу так далеко? юнит в даунтауне ждет меня"

У меня вон одна девочка из комнаты скоро собирается съезжать которая платит 900 ибо нашла дешевле. Дешевле естественно не изза рынка, а потому что дальше от метро и меньше удобств. Пытается торговаться.
А мне чего торговаться? Я новому тенанту поставлю 1050 и гуд лак с торговлей. Тысячи minimum wage работников получили за год несколько дополнительных сотен баксов в месяц к зарплате, найду легко. И вообще есть мысли в перспективе самому туда переехать через какое то количество лет и всех выселить. Любые ужесточения или ухудшения рынка только ускорят мотивацию к этому, и у многих лендлордов так.
И у лендлордов сильно выросли за год расходы изза трех повышений ставок и общей инфляции, расчитывать что Вас гдето примут с караваями и цветами за более дешевую цену чем год назад - как минимум странно:) А новые обязанности которые придумала сумашедшая Wynne и подавно отобьют все желание селить кого либо дешево)

К Вашему большому разочарованию Антон, реальность такова что Wynne создала все условия для еще как минимум двух лет двухзначного роста ренты. Как раз уместно говорить, что еще не все лендлорды осознали что она сделала и не встали перед необходимостью заключать договора на новых условиях.

Иван, мой поинт в том, что ваш рост дохода от ренты не совпадает с текущим рыночным ростом на рент. Поэтому неверным график от CMHC я бы считать не торопился. Ведь не смотря на то что рыночная стоимость аренды вышеупомянутого кондо 1400 сдают ее все еще за 1100.

Антон, этот поинт был предсказан много сообщений назад в Вашем поведении

Так что подытоживая все это, Антон, лендлорды не гоняются за немедленными доказанными прекрасными ROI в рентал чеках, как требует Ваша дотошность. Мы умеем ждать 3-4 года чтобы все равно получить причитающееся нам, и в этот момент становится видно кто же на самом деле без трусов:)

Можете назвать это "недополучением", если это даст Вашему поинту какие то очки. Ситуация все равно идентична лагу с fixed rate в кредитах. С тем же успехом можно сделать поинт о том, что рыночная стоимость нового листинга уже включает в себя ожидания роста в ближайшие годы, чтобы так сказать не хотелось сожалеть о слишком низкой цене.

Иван, вы делаете утверждение, что рента выросла в цене на некоторый процент в год. Не делая никаких скидок. На деле вы получаете меньше. То есть недополучаете относительно того, что утверждаете.

Хотите не «сожалеть», указывайте рост с дисконтом. Я то тут при чем?

Антон, я дал ссылку о том что за год случилось на MLS. Все на этом форуме итак знают что топорным способом цену никто не поднимает на этот процент в год.
Только Вы впали в неистовство там, где остальные все сразу поняли:)

Вы точно понимаете, что такое неистовство?

Вот такую штуку планируют строить недалеко от моего дома:)
В теории район может стать вторым Eglinton & Yonge если доведут до ума.

[video][/video]

http://s22.q4cdn.com/975527453/files/im ... ForWeb.jpg

Здорово!
Но это же не скоро.

Так в этом и искусство покупки real estate. Покупай тогда, когда еще никто не знает о таких планах застройки и не закладывает это в цену Вашей покупки.
Если бы все знали об этом, то они бы и цену заломили на покупку дома выше для Вас:)
Я бы сказал это еще очень и очень быстро...год и несколько месяцев прошли как я купил, это было просто место с потенциалом для бурного развития изза высокой транспортной доступности - пересечение линии метро и Gotrain/Up Express.

И через год сразу 9 высоток собрались воткнуть в один момент....Это очень даже быстро)
Там еще есть два потенциальных низковысотных пустыря с магазинами - один почти такой же чуть севернее, а другой сама станция метро одноэтажная с прилегающей парковской. В обоих случаях так и напрашивается понастроить небоскребов и ритейла.

https://www.theglobeandmail.com/canada/ ... -in-limbo/
https://www.thestar.com/business/real_e ... mplex.html

К сожалению, вот так тоже бывает. Покупаешь на "стадии котлована", а потом "спасибо, возвращаем ваши депозиты".
Кстати, KingsClub до сих пор не достроили. Анонсировали его в 2012 году.

Я, к сожалению, не разделяю Вашего оптимизма: "через год сразу 9 высоток собрались воткнуть в один момент". На мой взгляд, лет 10 как минимум его будут строить.

Через год после моей покупки имелось ввиду. А так они только стадию апрувала планируют завершить к концу 2019го и только строить начать, на что тоже уйдет минимум 2 года.

Там еще много всего потенциального. Например, есть планы построить дополнительную ветку метро проходящую из union прямо к dundas west, они называют ее relief line, которая разгрузит центральные станции метро, но это еще более далекие планы, которые не факт что сбудутся. Пока они только строят половинку этой relief line на востоке между union и main street.
Но растущее население рано или поздно вынудит их ускориться в развитии недоразвитого метро.

Я не спешу. Но если два других упомянутых "пустыря" тоже запланируют сделать высотками в ближайшие пару лет - это будет опережение всех ожиданий.

Согласно графику на сайте Choice Property REIT они к концу 2019 планируют только Development Approvals.
Для начала строительства потребуется Building Permit, о котором они пока еще даже не пишут, когда они планируют на него подаваться.