messer, давайте по теме обсудим! Посмотрите на название темы и как думаете стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Antoxa
Имеется ввиду что через 25 лет он будет выплачен и с него будет капать доход в 30-40% как от работы.

Через 25 лет у него будет дом, которому потребуется капитальный ремонт.

Мы уже все это считали и пришли к выводу, что:
1) Недвижимость приносит хорошый доход только при условии роста ее стоимости.
2) Если недвижимость не растет в цене, то ее доходность минимальна и может быть достигнута другими инструментами значительно проще
3) Если недвижимость падает в цене, то все очень плохо.

SUPER писал(а):messer, давайте по теме обсудим! Посмотрите на название темы и как думаете стоит ли покупать жилье для сдачи в аренду?

Ну если живете в своем жилье и образовались пара сотен дишних тысченок то можно и в недвижимость вложить

Antoxa писал(а):Если недвижимость не растет в цене, то ее доходность минимальна и может быть достигнута другими инструментами значительно проще

без постоянного интервьюирования жильцов

Mishka писал(а): Имеется ввиду что через 25 лет он будет выплачен и с него будет капать доход в 30-40% как от работы.

То есть ошибка только со временами. Вместо "есть доход" надо писать "через 25 лет будет доход".
Я приводил ссылку - средний инвестор, купивший недвижимость в 2016 году в Торонто, имеет негативный кеш флоу

Antoxa писал(а):Через 25 лет у него будет дом, которому потребуется капитальный ремонт.

Мы уже все это считали и пришли к выводу, что:
1) Недвижимость приносит хорошый доход только при условии роста ее стоимости.
2) Если недвижимость не растет в цене, то ее доходность минимальна и может быть достигнута другими инструментами значительно проще
3) Если недвижимость падает в цене, то все очень плохо.

Вы манипулируете данными на выгоду своей позиции.
Мы брали абстрактную ситуацию где недвижимость долгосрочно имеет нулевой рост. Брали просто для прикола, а не потому что это так на самом деле. Добавляете сюда нормальные не сумашедший рост который свойственен недвижимости, и это сразу превращалось в Ваши слова "И это очень круто".
Освежить память?

Я вам уже раз 5 предлагал озвучить средний рост недвижимости. Он составляет в районе 4% на сколько я помню. Если вы подставите это значение в мою эксельку вы получите общую доходность этого бизнеса около 17%.
Если предположить еще и рост рента на те же 4% - доходность стремится к 20%. Именно это я озвучивал в самом начале всего этого дискуса.
И это ОЧЕНЬ круто!!!

Во вторых, эта самая минимальная доходность и есть те самые 30-40% от зарплаты. Никаких противоречий. Если для Вас это мало и минимально - гуд лак) аргументация почему это мало и минимально понятно, потому что лаг в 25 лет и тп, нет смысла возвращаться к обсуждению этого. Цель была не показать что доходность лучше чем где либо, а показать месеру что инвестиции - это правильно. Вы кстати могли бы и объяснить ему это лучше других, вместо того чтобы бросаться в споры о сравнениях дохордностей.

В третьих - болтовня это все. Мы вон выше обсуждали что рента выросла в Торонто на 17% за год. Извините что не сошлось с Вашей табличкой:)

Ну и последнее - доходность с рента и средние темпы роста цен на недвижимость всегда обратно пропорциональны. Глубоко континентальные города США с минимальным ростом цен на дома - всегда имеют самую высокую доходность с ренты, в 2-3 раза выше чем в Торонто. В то же время города где цена на дома не особо стоит на месте - по понятным причинам инвесторы позволяют себе иметь более низкий капрейт. Вот когда Торонто станет Техасом, тогда и будет все невыгодно и минимально. Это не потому что инвесторы дураки и летают в иллюзиях бесконечного роста цен, а потому что они здраво оценивают то, что в некоторых местах средний appreciation выше чем в других местах.
Проблема только в том, что Ваша оценка среднего appreciation не всегда совпадает с оценкой других людей. Также как оценка потенциала Home Capital Group у масс не совпала с оценкой у Ворена Бафета.

Добавляете сюда нормальные не сумашедший рост который свойственен недвижимости

Этот рост свойственен на большом промежутке времени. Чтобы его обеспечить, нужно после бурного роста продемонстрировать солидное падение. Поэтому, планировать такой бизнес в настоящее время (сразу после бурного роста) лично я бы не стал.

Цель была не показать что доходность лучше чем где либо, а показать месеру что инвестиции - это правильно.

Эту мысль я разделяю

В третьих - болтовня это все. Мы вон выше обсуждали что рента выросла в Торонто на 17% за год. Извините что не сошлось с Вашей табличкой:)

Думаю время все расставит на свои места. Будет очень интересно узнать о ваших результатах лет через 5, если вы захотите о них рассказать.

Проблема только в том, что Ваша оценка среднего appreciation не всегда совпадает с оценкой других людей. Также как оценка потенциала Home Capital Group у масс не совпала с оценкой у Ворена Бафета.

Речь же не об оценке, а об исторических данных.

Середина августа интересна в официальных цифрах.
По YOY:
Detached дальше проседают еще на 4% YoY, а вот semi detached резко пошли в гору с прыжком до 16% YoY, когда лишь 14 дней назад это был лишь 1.3% YoY.
Надоедает народу фокусироваться только на кондо при сокращающейся разнице в цене с таунхаузами и семи.

По month-to-month:
MoM рост появился у:
-Toronto semi
-Практически у всех категорий пригородов, кроме пригородных таунхаузов.



Судя по month-to-month, есть признаки нащупывания дна (половина категорий начала рост), хотя конечно очень разная картина у всех категорий. Сезонность однако.

Где вы берете данные? На золо тоже видно, что по yoy минусы только в разделе detached

Это из TREB, midmonth отчет такой Вам может дать любой риэтор:)

Ivan.Galv писал(а): Detached дальше проседают еще на 4% YoY, а вот semi detached резко пошли в гору с прыжком до 16% YoY, когда лишь 14 дней назад это был лишь 1.3% YoY.

Не удивлюсь, если через 14 дней это опять будет 1.3% ибо это всего лишь 14 дней

Иван, понял спасибо



По этой графике мы видим каждый год в июле происходит сезонное падение цен. Может политики знали об этом и перед сезонным падением пропиарили себя?

Хм, какие то другие цифры